La actividad económica y, también, las decisiones de los consumidores se ven claramente impactadas por las variables externas. En este contexto, abordamos una coyuntura que, por compleja que parezca, opino que no pondrá al sector inmobiliario en una situación como la vivida en la gran crisis de 2008.
Tras la pandemia, cuando creíamos que íbamos recuperando la normalidad, se han presentado nuevos desafíos impensables: la tensión en las cadenas de suministro mundiales o el incremento constante de los precios de la energía son algunos de estos retos.
En este sentido, el incremento de los precios de la energía desde la segunda mitad de 2021, con picos preocupantes en 2022, ha golpeado de lleno no solo a las cadenas productivas incrementando precios de fabricación y de transporte, sino a todas las actividades económicas, presionando negativamente las finanzas empresariales y familiares.
Como consecuencia de estas y otras variables, la inflación ha alcanzado en España cotas no experimentadas en décadas, superando el 10% en verano -aumento más propio de economías menos desarrolladas-; un cambio de tendencia también observado en los países de nuestro entorno.
Recientemente, la Reserva Federal en Estados Unidos y el Banco Central Europeo han puesto en marcha subidas de tipo de interés como medida para controlar dicha inflación. Decisiones que, de nuevo, hacía décadas que no veíamos en la economía mundial y que contribuirán, o no, a reducir la inflación, pero sin duda ralentizarán el ritmo de operaciones de compra venta de inmuebles con apalancamiento.
A priori, esta descripción del panorama no parece positiva y todos estos elementos unidos podrían dar a entender que el sector inmobiliario, y más concretamente el residencial, debería prepararse para un nuevo vendaval. Sin embargo, no preveo que esto vaya a ocurrir al encontrarnos con una situación de mercado muy diferente al que teníamos cuando estalló la conocida como burbuja inmobiliaria hace más de una década.
En la actualidad, atendiendo a los datos y a la evolución y profesionalización del mercado inmobiliario español durante la última década, nuestro enfoque actual debería ser de alerta y prudencia, pero no de temor.
La compraventa de viviendas ha marcado cifras récord en los últimos meses. Así, el Centro de Información de Estadística del Notariado reportaba un crecimiento del 38,4% para el conjunto de 2021, tendencia que, aunque a menor ritmo de crecimiento, ha continuado durante la primera mitad de 2022. Las altas cifras de comercialización se vieron impulsadas por el mayor interés de los propietarios en cambiar de casa tras la pandemia, una mayor capacidad de ahorro durante los períodos de confinamiento y, sin duda, la amenaza de un entorno hipotecario más restrictivo por el, hoy ya una realidad, aumento de los tipos de interés.
No cabe duda de que habrá una cierta ralentización en los ritmos de comercialización de vivienda, pero como contraposición a algunos actores del mercado que ya anticipan una nueva crisis, me gusta ver con optimismo los retos que se nos presentan en el sector y tengo varios motivos para esto.
La antes mencionada tensión en las cadenas de suministro y el aumento de los costes de producción impactan directamente en los plazos de entrega y en los márgenes de la promoción inmobiliaria; reducción de margen que las compañías procuramos repercutir de forma selectiva y cuando es completamente necesario.
Nota aparte, y en este caso positiva, algunas compañías hemos virado a mercados alternativos de proveedores de materiales, optando por la proximidad de los nacionales. Creemos que España, aunque sea un territorio más caro, tiene mucho que decir y hacer en cuanto a producción de materiales. Vemos también emerger otros mercados productores cercanos del centro de Europa o del norte de África, como Marruecos, que ha sido un productor muy fiel al sector de la construcción durante años. Ahora estamos volviendo a ellos.
Por otro lado, como resultado del ligero aumento de precios combinado con la subida del coste de financiación, la demanda de vivienda en compra por parte de particulares se verá reducida. Una reducción que, sin embargo, se compensará con la también bajada de la oferta como consecuencia de que ciertos proyectos, muy expuestos al precio de los materiales de construcción, se hayan visto retrasados e, incluso, los menos, suspendidos. Sin duda, una coyuntura con dos vertientes distintas pero que, combinadas, contribuyen en este momento a construir un mercado más equilibrado y sano para todos.
Además, al mismo tiempo que las compraventas de particulares disminuirán, aumentarán las de vehículos institucionales que ven en el residencial para alquiler una oportunidad para satisfacer una demanda que, con crisis o sin ella, es real. Demanda que si no puede acceder a una vivienda en compra se trasladará hacia la vivienda en alquiler ahora que nuestro país empieza a ofrecer producto residencial en renta, bien situado, de alta calidad, con servicios, y gestionados de forma profesional por expertos operadores. Este tipo de demanda, la de vivienda en alquiler, no se ve afectada por la subida de tipos.
Si bien los compradores que necesitan financiación verán reducida su capacidad de acción, esto se compensará gracias a que nos encontramos en un contexto de máximos de ahorro en las familias españolas, lo que da capacidad a los compradores para asumir las subidas de precios. Además, los particulares que adquieran vivienda de reposición o inviertan en segunda residencia sin apalancamiento podrán beneficiarse de mejores precios como resultado de un mercado menos activo. La vivienda sigue siendo un activo refugio para un país como España, que tradicionalmente ha considerado el ladrillo la base de su ahorro.
Por su parte, desde el punto de vista institucional, la cantidad de dinero disponible para invertir en el sector inmobiliario mundial marca cifras récord históricas y nuestro país está, como es sabido, entre los preferidos por los gestores.
Por todo ello, debemos ser optimistas, al tiempo que prudentes. Mirar más allá y evitar que el árbol no nos deje ver el bosque.
