Vivienda - Inmobiliario

Esto es lo que debes saber si estás pensando en cambiar tu hipoteca de tipo variable a fijo

  • Las hipotecas fijas se ven ahora mucho más atractivas
  • Los bancos están promoviendo las variables con intereses más bajos
  • Hay tres formas de solicitar el cambio de tipo variable a fijo
Firmar un acuerdo de venta de casa (iStock)
Madrid

El euríbor ha experimentado una crecida vertiginosa durante el verano, debido a las contundentes subidas de tipos de interés de las principales autoridades bancarias como medida para frenar la galopante inflación.

Tanto el Banco Central Europeo (BCE) como la Reserva Federal (Fed) han llevado a cabo subidas recientemente, y esto ha afectado al índice de referencia, con la consecuencia de que se están produciendo cambios tanto en la oferta como en la demanda de hipotecas a tipo variable y fijo.

Ante esta situación, muchas personas están intentando cambiar su hipoteca a tipo variable (con un interés que cambia durante el plazo de devolución del préstamo) para conseguir una a tipo fijo (aplica el mismo tipo de interés a lo largo de la vida del préstamo). Esto va contra la tradicional popularidad que las primeras siempre han tenido en España.

Características de cada una

Las similitudes y diferencias entre ambas, tal y como indica el Banco Santander en su página web, giran en torno a tres factores: el plazo del préstamo, la capacidad de afrontar subidas de tipos de interés y las expectativas de ingresos.

La fija ofrece una cuota estable, pero a cambio suele requerir un tipo de interés más elevado que la variable. Debido a sus peculiaridades, la fija está indicada para el corto plazo (menos de 20 años), aunque también se pueden encontrar estos préstamos con plazos de amortización de hasta 30 años.

La variable se fija según un índice de referencia que, como ya se ha indicado, suele ser el euríbor (aunque no es el único). También atiende a un diferencial propio de cada banco. Este tipo posee comisiones menores a las de la hipoteca fija, y un plazo de amortización de entre 30 y 40 años. Se puede contratar una revisión cada 6 o cada 12 meses, y según la elección pues la cuota mensual será diferente. Sea cual sea la decisión, la cuota mensual baja si el euríbor hace lo propio, y subirá si este se eleva.

El rápido ascenso del euríbor

Este índice para las hipotecas se puso en positivo en los primeros meses de 2022, tras seis años en negativo, y situándose actualmente en un 2,5% (cuando en enero cotizaba a -0,477%).

El resultado de esta vertiginosa subida es el encarecimiento de las cuotas de todos aquellos que hayan contratado hipotecas variables, así como la reacción de los bancos para encarecer las hipotecas fijas y abaratar el interés que ofrecen para las primeras.

La estrategia de los bancos

El crecimiento de este índice de referencia ha alterado la economía doméstica de muchas familias. La popularidad que las hipotecas variables siempre han tenido en España (en 2021 se firmó en España la cantidad más elevada de toda la serie histórica, con 262.756 nuevos préstamos de este tipo) se ha resquebrajado, pero a las entidades bancarias les interesa mantenerlas a flote, pues les dan mayores márgenes que aquellas hipotecas a tipo fijo.

También se da la posibilidad de que los bancos retiren los préstamos hipotecarios fijos, cosa que ya ha hecho Kutxabank, para potenciar la venta de las hipotecas variables ante la situación actual de subidas en el euríbor.

¿Merece la pena hacer el cambio?

Para saber la respuesta, primero se debe mirar más allá de las primeras cuotas, pues en ese caso un interés fijo nunca va a parecer buena opción. Además, como resultado de las estrategia de los bancos se da que las hipotecas variables poseen ahora unas cuotas más bajas que antes, ya que estos han promovido unos intereses menores.

Sin embargo, la decisión se debe de tomar pensando en lo que se va a pagar en los próximos años y, de momento, las expectativas son que el euríbor cierre 2022 por encima del 2,5%, e incluso que continúe con las subidas en 2023. Valorando esto, es cuando la hipoteca fija sí se muestra como la opción más atractiva en estos momentos.

Cómo cambiar de variable a fija

Hay tres maneras de realizar este cambio. La primera consiste en acordar el cambio con tu banco: primero deberás hablar con un agente de la entidad, luego tienes que tasar tu vivienda (para que el banco conozca su valor y considere así el riesgo de tal cambio). Si sale adelante, solo quedará formalizar el proceso ante notario.

La segunda implica subrogar tu préstamo bancario, cambiando la hipoteca a otra entidad que esté dispuesta a cambiar el tipo variable por uno fijo. Una vez lo hayas conseguido, deberás seguir los mismos pasos que en el caso anterior.

Finalmente, puedes contratar una hipoteca nueva, quedando así tu actual préstamo a tipo variable cancelado. Debes solicitar primero el crédito (a tu banco o a otro), luego tasar tu vivienda, formalizar el cambio ante notario, liquidar tu hipoteca previa con el dinero de la nueva, y tramitar su cancelación registral para inscribir en el Registro de la Propiedad el nuevo préstamo al que hayas decidido acogerte.

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