Empezamos el año con optimismo en el sector. Los expertos aseguraban que en 2022 continuaría la sólida senda de la recuperación. La demanda contenida por el confinamiento, las oportunidades de inversión en España y el entorno de tipos bajos eran el motor del crecimiento.
Ahora, hemos llegado a septiembre con un panorama económico mucho más complicado que a comienzos de año. Por un lado, la tasa de inflación de España se ha situado en agosto en el 10,4%, por encima de la media europea del 9,1%. Por otro, el euríbor ha terminado el mes de agosto disparado y alcanzando niveles que no se veían en más de una década. La media del mes de agosto se sitúa en el 1,250%, su media más alta de los últimos 10 años. Una subida del euríbor que afecta a las cuotas de los que están hipotecados, pero también a los que quieren firmar un crédito con el banco.
Si a estos datos le sumamos la entrada en recesión de EEUU y la guerra de Ucrania hace que nos planteemos una posible recesión de la economía española. ¿Cómo le puede afectar al sector inmobiliario la inflación y una posible recesión económica?
Para Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la corporación Vía Ágora y presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) la situación es compleja y volátil: "Tenemos un encarecimiento de los precios de la energía que se traslada a la producción de las empresas y dependemos de una incertidumbre bélica con la guerra de Ucrania, luego el futuro es incierto. Lo más trascendente que tenemos en el inmobiliario es ver qué posición va a tomar la banca española con respecto a la financiación y cómo va a afectar la subida de tipos de interés del BCE a las hipotecas, porque si suben las hipotecas, la cesta de la compra, los precios de la electricidad y la gasolina, muchas familias lo pueden pasar mal".
Pero en este ambiente de indefinición, Gómez-Pintado resalta algunos puntos positivos que hay en el sector: "Si tomamos como ejemplo a las inmobiliarias cotizadas, todo el producto del año en curso está vendido y también el 80% del 2023 y más del 20% del 2024, luego esto te da una cierta tranquilidad temporal. Otro dato positivo es que no se está dando encarecimiento de mano de obra porque ya se firmó el convenio, y los precios de las materias primas tienen una tendencia a la baja por la falta de consumo de China y la crisis inmobiliaria en China. Luego hay cuestiones muy negativas y otras menos porque el sector está menos apalancado que antes y cuenta con ventas consolidadas a corto y medio plazo".
España no va a entrar en recesión ni este año ni en 2023, pero el PIB si se puede contraer
En cuanto a si la economía va a entrar en recesión en España en otoño, Julián Salcedo, doctor en Economía, presidente en Foro de Economistas Inmobiliarios y CEO de Cefyre consultoría, declara con total seguridad que no. "Yo no creo que España vaya a entrar en recesión ni ahora ni en 2023. Otra cosa es que el PIB se contraiga. Se prevé que nos quedaremos en torno al 4,5% o 5% de PIB este año y al año que viene en 2,5% o 3%. Son escenarios que no apuntan a una recesión. Otros países europeos si van a entrar en recesión como Alemania que ya ha entrado", señala Salcedo.
En cuanto al euríbor, que también está causando un gran revuelo, Salcedo expone que "aunque ahora hay mucho ruido por la subida del Euribor, se prevé que cierre el año por encima del 2% y, aun así, los tipos de interés reales son negativos y favorece a la inversión. Con tasas de inflación del 10% y si el Gobierno sube las pensiones y se queda en el 7% o 7,5% sigue siendo muy superior a los tipos de interés que se están cobrando parar financiar operaciones. Otro dato que favorece al inmobiliario es la debilidad del euro frente al dólar para los que no compran en euros, por ejemplo, los países escandinavos".
Por tanto, el doctor en Economía apunta que "hay factores positivos incluyendo la inflación. Porque en épocas inflacionistas, y vamos a vivir una época de larga inflación, ésta es buena para repagar las deudas. Si todo sube y yo contraigo una deuda hoy y la inflación está en tipos del 7%, 8% y10%, el efecto frente al pago disminuye. Sin embargo, también hay que destacar los puntos negativos: inseguridad jurídica e inestabilidad institucional, las elecciones están a la vuelta de la esquina. Además, pensamos que la banca va a dificultar la concesión de financiación al comprador finalista".
¿Cómo afecta una recesión en la economía al valor de los activos, a su rentabilidad, a su liquidez? Mikel Echavarren, CEO de Colliers España, apunta que "hemos vivido, quitando los años de pandemia, unos años donde el dinero era barato, pero ahora el dinero empieza a costar porque hay un entorno más incierto, por lo que hay que discriminar donde se puede crear valor porque las rentabilidades empiezan a subir. Los inversores exigen más rentabilidad y algunas transacciones previstas para cerrar antes de verano se han quedado desiertas. No se ha dado ni una sola oferta. Esto hace que los inversores que pujan por activos que no tienen ninguna gracia especial, es decir, que no les puedes meter valor a través de la gestión y es pura rentabilidad, ofrecen menores precios. Esto afecta a oficinas, a logística, a hoteles de lujo no, a los centros de datos no, y a los centros comerciales como venían de una situación que no había transacciones tampoco".
Mikel Echavarren deja claro que "hay que distinguir entre la teoría y la práctica. La teoría nos dice que, si la rentabilidad de los bonos soberanos sube y la inflación sube, las yields de los activos en renta suben. Pero, aunque la teoría dice que los activos valen un 15% menos, en la práctica no es así. Si sales a comprar activos no te los venden con un 15% de descuento. Esto no quiere decir que no haya oportunidades. Se va a poder seguir haciendo negocio y no creo que la banca sobre reaccione a esto, porque no es una crisis inmobiliaria, ni una crisis financiera, es una crisis geopolítica, energética y bélica".
En esta línea, Ismael Clemente CEO de Merlin Properties, declara que "ahora no se va a genera un mercado de inversión distressed como pasó en 2008. Para que se dé, los activos tienen que tener unas yields muy bajas como ha pasado en el residencial alemán o en las oficinas en Frankfurt, con yields al 2%. Nosotros en Merlin en junio hemos hecho la retasación de activos y nos hemos encontrado que a pesar de que se ha expandido la tasa de capitalización como el volumen de rentas a descontar ha aumentado, el valor de los activos se ha incrementado y vamos a ver qué pasa a final de año. Al final la cartera se va indexando, la inflación entra por la parte de arriba de la cuenta de resultados y a medida que vas ajustando los valores de capitalización puede o no compensar ese efecto".
En cuanto a cómo esta situación puede afectar al inmobiliario, Clemente asegura que "el inmobiliario funciona muy bien con tipos bajos e inflación baja, pero también con tipos altos e inflación alta. Yo no sé lo que viene, pero estoy relativamente tranquilo. Creo que vivimos una situación donde la economía está en general mucho más preparada para aguantar lo que venga. El sector bancario está muy saneado. Familias y empresas están saneadas. El nivel de depósitos de familias está en un trillion y el problema que tengamos enfrente va a ser un problema del sector público porque le va a aumentar el gasto corriente, el pago por intereses en las cuentas del Estado de una forma paulatina, el coste medio de su deuda, el gasto por inversión, por ejemplo, en defensa que no estaba previsto y que ahora tiene que hacer, y si peligra las finanzas del Estado, peligra toda una red de subsidios que va a costar más atender. A mí lo único que me preocupa es ver cómo va a reaccionar el Estado frente a la situación. Si recurre más a la ayuda del sector privado para hacer las cosas o reacciona de una forma más expropietaria apelando a la autoridad".
Todavía la cuota hipotecaria no supera el 37% de los ingresos para la compra de una vivienda
La opinión de estos expertos nos lleva a concluir que claramente el sector inmobiliario está ligado a la economía y se va a ver afectado, pero dan un mensaje tranquilizador: la economía y las empresas están mejor preparadas que nunca, con una banca saneada y financiando a las empresas, salarios ya ajustados en convenio y posible bajada del precio de las materias primas, y con tipos de interés reales negativos que favorecen a la inversión.
La parte residencial es la que más va a sufrir si entramos en recesión. La banca se prevé que va a dificultar la concesión de financiación al comprador finalista y no a las entidades promotoras que tienen estructura financiera adecuada y con endeudamiento controlado. La vivienda sigue siendo un producto deseado, pero el problema está en la subida de precios que hace que sea más inaccesible, aunque hay un dato que tranquiliza porque no hemos superado el límite del nivel de esfuerzo salarial por las familias deseado para el alquiler o la compra, que está entre el 35% y 37% y que en la crisis de 2008 sí lo superamos. Por tanto, los indicadores no son malos, el peligro está en tener un sector público endeudado.
