Vivienda - Inmobiliario

Madrid cuenta con 20.700 edificios protegidos por Patrimonio

  • Para rehabilitar este tipo de inmuebles se necesita agilizar los trámites
  • Hay que dar una nueva funcionalidad a un edificio protegido en desuso

España tiene por delante el reto de contar con un parqué suficiente de vivienda asequible, pública o privada, destinada a cubrir las necesidades de los jóvenes y de otros colectivos desfavorecidos. Se necesitan 2,5 millones de viviendas, un millón de forma inmediata (objetivo 2035) y el resto a más largo plazo (objetivo 2050) y para conseguirlo en esos plazos se necesita la colaboración público-privada.

Hoy con la ayuda de los Fondos Next Generation tenemos una gran oportunidad, pero muchos edificios están protegidos por Patrimonio. ¿Cómo gestionar y optimizar esos inmuebles? A veces, hay que dar una nueva funcionalidad a un edificio protegido que está en desuso, impulsando el cambio de uso del suelo público inutilizado para llevar a cabo proyectos inmobiliarios sostenibles. Para aumentar el parque de vivienda no hace falta partir de un solar, también se puede hacer la reconversión de inmuebles de otros usos como oficinas o locales comerciales, en definitiva, para ello son necesarios modelos de colaboración público-privada.

Hay edificios que no se ponen en alquiler porque no reúnen las condiciones de habitabilidad

"Es muy importante ser capaces de abordar la rehabilitación de los edificios existentes y mejorar el acceso a la vivienda asequible de todos los madrileños. En el centro de Madrid hay muchos edificios que no se ponen en alquiler porque no reúnen las condiciones suficientes de habitabilidad. Desde la Administración hay que fomentar que se intervenga en ello y puedan adaptarse a nuevos usos, especialmente aquellos que tienen unas condiciones determinadas y deben ser objeto de protección arquitectónicamente porque forman parte del patrimonio de las ciudades y de cada uno de nosotros", asegura María José Piccio-Marchetti, directora general de vivienda y rehabilitación de la Comunidad de Madrid.

Desde el punto de vista de la empresa privada, Jorge Benjumeda, socio de Elix, gestora de inversiones inmobiliarias, expone que "para hacer rehabilitación en edificios protegidos por Patrimonio hay que hacer un esfuerzo por adaptar la normativa que regula los edificios catalogados, sobre todo los de mayor nivel de protección, adaptándola al siglo XXI tanto en criterios de accesibilidad, ESG, etc., porque si no, no vamos a tener un patrimonio en condiciones en nuestra ciudad. El inversor en este tipo de actuaciones tiene que tener un retorno económico y la nueva modificación del PGOU del 97 va en la buena dirección".

Además, Benjumeda añade que es importante que haya agilidad en los trámites, "sería bueno que se creara un departamento en cada distrito a doc formado por técnicos de la Administración para informar de lo que se puede hacer o no en el edificio y dar cierta seguridad jurídica para acometer proyectos de rehabilitación y por último, el tema de la fiscalidad, que es algo previo y si la fiscalidad continua como está genera una gran inseguridad jurídica y no se sabe que rehabilitación cumple con los criterios de IVA".

La protección al patrimonio es una cuestión delicada según Julio Touza, socio del estudio Touza Arquitectos: "Tanto la Administración como los promotores y arquitectos estamos gestionando dos derechos teóricamente opuestos. Por un lado, el derecho particular a crear una actividad económica y por otro lado, el derecho futuro de los habitantes de hoy y del mañana de la ciudad a reconocerse en su patrimonio. Por tanto hay que sopesar y equilibrar muy bien esos dos valores. Tenemos un momento de actividad económica y de creatividad en Madrid brutal, pero al mismo tiempo tenemos un patrimonio que no podemos ni bloquear ni hacer con él lo que queramos porque hay edificios en Madrid que llevan más de 100 o 200 años y ese equilibrio es el que hay que conseguir entre todos y fijarnos en lo que se ha hecho en otras ciudades como Londres y Nueva York. Lo que creo que falta es una mayor correa de transmisión entre las instituciones públicas y privadas, tanto a nivel de información como a nivel de evolución normativa. En Madrid los arquitectos tenemos que enfrentamos a la normativa del PGOU 97 con conceptos que hoy están superados".

Hay 10.000 edificios protegidos más situados cerca del entorno que se suman a los catalogados

¿Cuál es el parqué de edificios existentes en Madrid protegidos por Patrimonio? "Con esta normativa del PGOU 97 tenemos catalogados 20.700 edificios de forma individual, y es verdad que deberíamos revisarlo porque alguno podría entrar o salir. En estos momentos seguimos con el catálogo de arquitectura contemporánea en proceso de desarrollo, pero en total contamos con más de 30.000 edificios, al sumar 10.000 edificios más que están situados cerca del entorno. El problema que tenemos es que nuestras normas tanto de la Comunidad de Madrid como del Ayuntamiento son muy rígidas y anticuadas y tenemos muy poca facilidad para irlas modificando y adaptando. Estamos intentado diferenciar dentro de esos 20.000 edificios los de mayor o menor nivel de protección, porque no todo es lo mismo y los arquitectos deben saber que es lo que se puede hacer o no en esos edificios para así agilizar los trámites", afirma Myriam Peón, directora de la agencia de actividades y vicepresidenta de la Comisión de Patrimonio del Ayuntamiento de Madrid.

Los expertos tienen claro que hay que ser capaces de flexibilizar la normativa para hacer atractiva la rehabilitación de estos edificios. "Hay algunos edificios que están protegidos con carácter integral y tienen muy limitadas sus intervenciones y en otros casos, el único elemento de protección es la fachada. Sin embargo, hay edificios que podían rehabilitarse con mucha facilidad, pero nos encontramos con dificultades normativas porque si demueles el edificio y lo tienes que hacer nuevo con mejores condiciones su edificabilidad se reduce a la mitad y entonces no se aborda rehabilitación. Estamos manteniendo edificios con superficies de viviendas con condiciones regulares de habitabilidad que podrían mejorarse si fuéramos capaces de intervenir en la normativa haciendo la rehabilitación más atractiva generando rentabilidades e incentivándola".

Además, alerta de la oportunidad que tenemos ahora con los fondos europeos. "Las ayudas de los fondos nos permiten rehabilitar los edificios con subvenciones entre el 45% y el 80% siempre y cuando consigamos reducciones en el consumo de la energía superiores al 30% o al 60%. Y en cuanto a edificios protegidos, la normativa actual nos ofrece una ventaja puesto que para el conjunto de los inmuebles además de reducir el consumo hay que reducir la demanda de calefacción y refrigeración entre un 25 y 30%, pero para los edificios protegidos nos libera de este requisito".

La rehabilitación es una actividad muy costosa en edificios protegidos por Patrimonio por su naturaleza en sí, por lo que Benjumeda piensa que "debería de haber ayudas para incentivar la rehabilitación, porque al final la parte de la fiscalidad vinculada a la rehabilitación se calcula que es del 30 o el 35% de todo el coste y es mucho para poder incentivar a que se hagan estas obras. Por lo que si queremos impulsar la rehabilitación habría que tener ayudas y solucionar el tema de la fiscalidad para abaratar el coste total".

Se necesita la creación de subcomisiones especializadas para agilizar los procesos

Como conclusión, Touza apunta que "el volumen de las ciudades es tan grande que la Comisión de Parsimonia debería plantearse crear subcomisiones especializadas porque no es lo mismo intervenir en un local comercial que en grandes edificios protegidos o arquitectura moderna, por lo que en el futuro la evolución que veremos es la creación de comisiones más especializadas para poder abarcar todos los ámbitos de una forma ágil".

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