Vivienda - Inmobiliario

Los retos del sector de la vivienda

  • La intervención del alquiler tiene como resultado una disminución de la oferta
  • La vivienda soporta una carga fiscal de más del 25% entre todos los impuestos

A mi juicio, son cuatro los pilares básicos del estado del bienestar que nos diferencian como sociedad avanzada: la educación; la sanidad; el sistema de pensiones y la vivienda. Estos tres últimos pilares están íntimamente relacionados entre sí, ya que un mal funcionamiento de alguno de ellos afecta al equilibrio en los demás.

Ese es el caso de la vivienda: mientras que en sanidad dedicamos un presupuesto de 81.600 millones de euros al cierre del 2021 y las pensiones representaron un gasto de 163.297, en vivienda solo se gastaron 2.253 millones.

Estas cifras generan un desequilibrio que está afectando al acceso de la vivienda, sobre todo de nuestros jóvenes, que observan atónitos como poco a poco se aleja la posibilidad de la emancipación del hogar paterno, impidiendo la creación de sus propios espacios vitales para la generación de una familia y que, a su vez, afecta a nuestra pirámide poblacional haciendo que España sea junto con Japón los países más envejecidos del mundo.

Si miramos los datos son poco halagüeños: los jóvenes menores de 35 años cobran de media 1.465 euros brutos al mes, la mitad de lo que cobran los mayores de 45 años. Además, según el Banco de España, hoy en día la tasa de dependencia de los mayores de 64 años es de un 30%, es decir, por cada trabajador jubilado hay tres trabajadores en activo que lo soportan, pero para el año 2050 serán dos trabajadores los que tengan que sostener a cada jubilado.

Para independizarse tendrían que dedicar el 94% de su salario a su vivienda y solamente cuando afrontan en pareja el acceso tienen alguna posibilidad de éxito. Es cierto que es un problema que no solamente afecta a nuestro país, pero cuando observamos los países de nuestro entorno vemos como cada uno va tomando medidas en la línea correcta dedicando cantidades presupuestarias que ya las quisiéramos para nosotros.

Mientras tanto en España: ¿qué estamos haciendo? Además de dedicar una parte exigua del presupuesto, el Gobierno está empeñado en apoyar solo el acceso a la vivienda en alquiler en detrimento de la compra y lo desarrolla con una ley denominada del "derecho a la vivienda" que como puntos trascendentes tiene la definición de áreas tensionadas para luego aplicar un control de precios que ya sabemos que no funciona, pues conseguirá que se retire oferta del mercado como ya ha ocurrido en Barcelona incrementando el precio o, como está pasando en estos momentos, cuando el Gobierno ha limitado la revisión anual a un máximo del 2% y el resultado ha sido un incremento real del 4,7% en los precios del alquiler en las grandes ciudades. Esto no solo ha ocurrido en España, leíamos en un artículo de ABC el lamento de Kevin Kuhnert sobre la dificultad para encontrar una vivienda en Berlín.

Este político alemán fue el que agitó las redes sociales a favor del límite del precio del alquiler y ahora sufre las consecuencias de su campaña ya que, con un salario de 10.000 euros, no consigue encontrar una vivienda adecuada a sus necesidades. Esta es otra muestra más de que la intervención de los precios en una sociedad occidental tiene como resultado una disminución de la oferta y por lo tanto un aumento de precio.

Esto está ocurriendo en materia de alquiler, pero ¿y en materia de compra? Con respecto a la compra deberíamos distinguir entre la promoción de vivienda con algún tipo de protección y la vivienda libre. Respecto a la vivienda protegida es muy difícil el desarrollo de ésta debido a que los precios de los módulos, es decir, la cantidad que se permite cobrar por metro cuadrado, están muy lejos de ser rentables (en muchas comunidades autónomas no han variado desde el año 2008) y prueba de ello es que solo se promocionaron en España el año pasado 12.262 viviendas frente a las 102.000 libres.

Además, se eliminaron las ayudas que tenía esta vivienda en el pasado, como la subsidiación de los tipos de interés del préstamo o cualquier beneficio fiscal. Dicho esto, lo único que tiene en este momento son restricciones. Con respecto a la vivienda libre muchos son los retos que tenemos por delante para conseguir una vivienda accesible.

¿Cuáles son estos retos?

En primer lugar, se encuentra la gestión de nuestra materia prima que es el suelo. El grado de complejidad para desarrollar un suelo en gestión a finalista hace que de media se tarde entre 15 y 20 años en tenerlo preparado para edificar. La complejidad urbanística, la gestión de todos los informes sectoriales y la falta de digitalización en los procesos hacen que esta gestión sea un infierno porque, además, al final del proceso, no se genera la seguridad jurídica que venimos reclamando desde el sector mediante una ley que garantice la misma.

La unificación de conceptos y criterios entre las distintas comunidades autónomas sería de gran ayuda para la comprensión del sistema (hoy tenemos una ley del suelo por cada comunidad autónoma).

La gestión y tramitación de las licencias de edificación, que de una manera reglada facilitase las mismas en un periodo razonable de tiempo, también ayudaría a reducir el precio. Para ello es imprescindible la digitalización y es crucial que las administraciones municipales modernicen dicha gestión.

En cuanto a la fiscalidad, la vivienda soporta una carga fiscal de más del 25% entre todos los impuestos que intervienen en el proceso, aun siendo ésta un pilar básico del desarrollo de la sociedad.

Desde el punto de vista del sector, la reducción de plazos en la edificación mediante la industrialización es absolutamente imprescindible. Dicho esto, estamos en un momento clave ya que la falta de mano de obra y la carestía de los materiales nos empujan irremediablemente a ella. Actuando solo parcialmente no conseguiremos alcanzar el objetivo de tener viviendas asequibles.

Como conclusión, el Gobierno debería poner el foco en el largo plazo y reflexionar sobre como el binomio pensiones-acceso a la vivienda afectará a nuestros jóvenes actuales cuando los baby boomers empecemos a jubilarnos, y si con su pensión podrán hacer frente a los alquileres que ya hoy son inabordables para ellos. Así que con una pensión insuficiente estarán condenados a pagar un alquiler de por vida y, por tanto, no parece que sea la solución al problema de acceso a la vivienda para ellos.

Necesitamos una política de vivienda, tanto en alquiler como en compra, adecuada y de largo plazo para garantizar el acceso a la vivienda y que nuestros jóvenes tengan la posibilidad de crear hogares que les ayuden a emanciparse y tener hijos que serán, en definitiva, quienes garanticen la viabilidad y la sostenibilidad del sistema.

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