Madrid
El Banco de España estima que el precio medio de la vivienda está sobrevalorado entre el 1,1 y 8,5% por la elevada demanda frente a una oferta restringida y por el aumento de las rentas de los hogares. El estudio no habla de burbuja, pero sí reconoce que esta sobrevaloración se ha duplicado en un año, cuando se estaba entre el 0,8 y el 4,8% por encima de la media de largo plazo. No hay más que echar un vistazo a cualquier portal inmobiliario para comprobar que las viviendas, ya sea para venta o para alquiler, tienen precios prohibitivos, sobre todo en grandes ciudades donde se concentra la demanda, como Madrid o Cataluña.
Los ciudadanos con poder adquisitivo se han lanzado, además, a comprar casa como si no hubiera un mañana en un mercado que bate récord tras récord. ¿Estas subidas son sostenibles o estamos en vísperas de un batacazo, como en la crisis inmobiliaria de 2008?
Desde el punto de vista de la demanda, no tiene visos de flojear en los próximos años. En España se construyen cerca de 90.000 pisos anuales, mientras que la creación neta de hogares es del 180.000, justamente el doble. El propio Banco de España reconoce que el déficit de casas se sitúa entre 400.000 y 450.000 unidades sólo en los dos últimos años, después de corregir a la baja la cifra de 600.000 unidades planteada hace un año.
El incremento de esta demanda se debe a la mejora de la renta de los hogares a causa de la inflación, así como al abaratamiento de las hipotecas por los tipos de interés. La concesión de nuevos créditos pasó de crecer el 34,6% en el último trimestre de 2024 al 40% en el primero del actual.
La entidad que dirige Escrivá reconoce que está avanzando en el desarrollo de herramientas por si en algún momento tuviese que "fijar límites a la concesión de créditos". El año pasado ya activó el colchón anticíclico y después del verano podría elevarlo para enfriar esta euforia crediticia.
La demanda duplica a la oferta, lo que provoca subidas sin fin de alquileres y precios de venta
Con una demanda desatada y una oferta tan pequeña. ¿Qué se puede hacer para contener los precios? Del lado de la demanda, al Gobierno se le ocurrió la locura de introducir un impuesto paralelo al de transmisiones patrimoniales, que duplicaría el coste de las adquisiciones para extranjeros no comunitarios en viviendas de segunda mano, según denunció el Registro de Economistas y Asesores Fiscales (Reaf). Un golpe a la seguridad jurídica y a la inversión inmobiliaria, que desatará una batalla en los tribunales por su carácter confiscatorio.
La medida se produce después de la supresión de la Golden Visa para la obtención de residencia fiscal en España, de la que sólo se produjeron 14.570 solicitudes desde su aprobación en 2013 hasta su extinción, a mediados del año pasado. Demasiado ruido para tan pocas nueces, ya que la compra por extranjeros apenas equivale al 2% del total.
Las medidas deberían centrarse en cómo ampliar la oferta de vivienda con la promoción de nuevos desarrollos. Aquí el Gobierno ha tropezado con un obstáculo político insalvable, la negativa del PP a apoyar la nueva Ley del Suelo, pese a que ambos coinciden en muchos de los aspectos. Uno de los más importantes es la agilización en la concesión de licencias de construcción por la vía exprés, de manera que cualquier demanda en los tribunales no paralice las obras, como ocurre ahora.
La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, aseguró en una entrevista en La Vanguardia que la licitación está creciendo a tasas del 50%, "más que nunca", hasta unos 2.000 millones. Pero consciente de que esto no va a resolver el problema, defiende la creación de una empresa pública de vivienda que aglutine suelos de Adif, el gestor ferroviario; la Sareb, el antiguo banco malo o el Sepes. Los expertos son muy críticos con la iniciativa, porque desconfían de la gestión pública. El paradigma es la Sareb, que sólo ha logrado poner en el mercado unos 8.000 pisos de los 184.000 anunciados por Sánchez a comienzos de la legislatura.
Otra de las ofensivas abiertas por el Ejecutivo es contra los pisos turísticos. El ministro de Consumo, Pablo Bustinduy, obligó a Airbnb, la mayor plataforma de alquiler, a eliminar 66.000 viviendas de sus ofertas al ser considerados ilegales, ya que no cumplen las condiciones.
La iniciativa fue seguida de la subida del IVA al 21% a este tipo de establecimientos para equipararlos al de otras actividades económicas, así como de un incremento del IBI sobre las viviendas vacías. El paquete de penalizaciones convive con el de beneficios fiscales de hasta el 100% a los propietarios, que alquilen por debajo de los precios de referencia fijados por el Ministerio, a la par que se quiere quitar a las autonomías la competencia para declarar zonas tensionadas, ante el fracaso de la iniciativa.
Cómo se ve, la mayoría de las medidas se centran en ampliar la oferta de la vivienda ya construida, pero no en promover nuevas casas, por lo que va a ser difícil contener los precios si la oferta crece más del doble que la demanda.
Las cifras cantan. El Observatorio del Alquiler, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos (URJC), estima que desde que la Ley de la Vivienda entró en vigor, en mayo de 2023, la oferta se redujo cerca del 16%, 120.000 unidades, mientras que la demanda se duplicó el 202% y los precios se encarecieron el 26%. Así, en 2022 se alquilaron algo más de 855.500 inmuebles, una cifra que en 2024 se redujo al entorno de las 734.000 y este año, aún será más pequeña, de sólo 681.900 viviendas en total.
La ministra de Vivienda presume de que los alquileres bajaron en Barcelona. Pero la realidad es descorazonadora. En los 140 primeros municipios declarados zona tensionada, incluida la ciudad de Barcelona y su conurbación urbana, las rentas retrocedieron de media el 4% entre el segundo y cuarto trimestre del 2024, según el Institut Català del Sòl (Incasòl). En Barcelona, esta caída es del 6,4%, hasta 1.117 euros de media.
El problema es que es una verdad a medias, porque la oferta se derrumbó el 60% sólo entre el primer y último trimestre del 2024, y el alquiler de temporada, que busca esquivar la regulación, creció un 45%. Curiosamente, las cuatro capitales catalanas se encuentran entre los cinco mercados en los que más se contrajo la oferta de alquileres en el último año: Girona (-42%), seguida de Ciudad Real (-39%), Barcelona (-37%), Lleida (-37%) y Tarragona (-36%).
Los datos aportados por Alquiler Seguro contradicen a Vivienda y apuntan a que el coste de los alquileres en Barcelona creció el 26 % en los dos últimos años, hasta 1.649 euros, en lugar de bajar.
¿Es creíble pensar que el coste de los alquileres se reducirá cuando cae la oferta? Imposible ¿Qué opinan en el sector? Que van a conseguir escasos éxitos porque los propietarios son reacios a sacar sus pisos en alquiler por el temor a la ocupación.
El pasado 3 de abril entró en vigor una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, que permite echar a los okupas en 48 horas, sin esperar al juicio, cuando se cumplan unos requisitos de urgencia para el propietario. Pero entre ellos no está el conflicto entre inquilinos o el simple impago.
El grave problema está en Sumar. El partido de Yolanda Díaz presiona a Sánchez con fórmulas para endurecer los desahucios, de manera que el Estado adquiera viviendas para proteger el derecho de los inquilinos, como hizo el Ayuntamiento de Barcelona.
El sector ve imposible contener los precios si no es por un imprevisto 'shock' económico
La inseguridad jurídica -sumada a la falta de incentivos para los propietarios- provoca un fenómeno generalizado de huida del alquiler residencial, como lamenta Isabel Rodríguez. Los arrendadores migran a otras modalidades de alquiler como el de temporada, el turístico, de habitaciones o incluso prefieren dejar sus viviendas vacías para escapar al control de precios de las zonas tensionadas, para desesperación del Gobierno. La confianza en que los precios sigan al alza ha desatado la fiebre de fusiones y adquisiciones en el inmobiliario, que no da abasto para satisfacer la demanda. En el sector lo tienen claro: "Vamos camino de otra burbuja de precios, que sólo se pinchará ante un shock económico imprevisto".
PD.-El gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, es un hombre con objetivos claros y no ceja hasta conseguirlos. Esta semana, anunció una reforma de la dirección general de Economía aprovechando la renuncia de su máximo responsable, Ángel Gavilán. La sorpresa interna se produjo porque no elevó a Carlos Thomas, como todo el mundo pensaba dentro, si no que buscará un perfil en el exterior que se adapte a sus requisitos. Además, en las próximas semanas se conocerán las recomendaciones para prorrogar su mandato por parte de la comisión creada ad hoc. En pocos meses se ha hecho con el control total de la institución.
