La fuerte escalada del precio de la vivienda alcanza ya cotas de cierta sobrevaloración. El Banco de España estima que la vivienda podría sufrir una sobrevaloración de entre el 1,1 y 8,5% a escala nacional por la elevada demanda frente a una oferta más rígida y una presión al alza añadida por el aumento de las rentas de los hogares. El estudio no desglosa por zonas, pero en su cálculo tiene gran peso los inmuebles de Madrid y Cataluña por la mayor concentración.
"El incremento del precio real de la vivienda tiene lugar por la fortaleza de la demanda en relación con la oferta", aunque los indicadores de desequilibrios "permanecen en niveles moderados", explicó el director general de Estabilidad Financiera, Daniel Pérez, durante la presentación del Informe de Estabilidad Financiera donde realiza el análisis.
El cálculo de sobrevaloración toma de base el precio medio de la vivienda en España a finales de 2024 en relación a su nivel de equilibrio de largo plazo, sin desagregar por zonas ni regiones. Su aumento ha sido claro en los últimos meses, ya que en apenas medio año ha pasado de una horquilla de sobrevaloración del 0,8-4,8% al 1,1% y el 8,5% que estima actualmente.
El nuevo toque de atención del organismo sobre la vivienda ocurre después de que recientemente cifrase el déficit de vivienda entre 400.000 y 450.000 unidades en el periodo 2022 y 2024, aunque corrige a la baja las 600.000 planteadas un año atrás. Según la institución, el desajuste es "particularmente significativo" en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga, que concentran algo más del 50% del déficit.
El estudio justifica la presión de la "vigorosa" demanda en la creación neta de hogares (180.000) y por unos préstamos más baratos. La nueva concesión de hipotecas ha ampliado además su progresión desde un aumento interanual del 34,6% en el último trimestre de 2024 al 39,9% en el primero del actual ejercicio.
Según sus cálculos, el nivel de los precios de la vivienda en términos reales ascendió a finales del pasado año un 11,5% por encima del valor previo a la pandemia. Son valoraciones similares a las de 2004 y todavía un 22% por debajo del máximo marcado en pleno boom hipotecario en el año 2007.
Durante el cuarto trimestre de 2024 aumentaron también los precios de los inmuebles comerciales, mientras que las transacciones en este segmento disminuyeron ligeramente. El índice general de precios de inmuebles comerciales aumentó un 3,3% interanual en el cuarto trimestre de 2024, cuando doce meses atrás presentaba una contracción del 0,4%, por el empuje de los precios en las naves industriales, locales y el segmento prime.
Se mantienen las condiciones de financiación
A pesar del aumento del precio de la vivienda, el director general de Estabilidad Financiera descartó que se haya producido un deterioro en las condiciones de financiación y tampoco observa una mayor asunción de riesgo por parte de las entidades a la hora de conceder préstamos. La hipoteca media cubre en torno al 67,2% del valor de las viviendas, similar al de ejercicios previos.
Sin embargo, el Banco de España sí "está avanzando en el desarrollo de su marco analítico" de las herramientas de las que dispone por si en algún momento tuviese que fijar límites en las condiciones del crédito. Por el momento solo está analizando las opciones para tenerlas disponibles, sin que vea necesidad alguna de activarlas.
Lo que sí activó el pasado año fue el colchón anticíclico (CCA) sobre exposiciones ubicadas en España en el 0,5% en el cuarto trimestre de 2024 y en octubre de este año podría elevarlo al 1% si persisten los riesgos que observa, sobre todo geopolíticos y con eventual impacto en el crecimiento de la economía internacional. Las entidades tienen que acumular esas huchas a finales de este año (el 0,5% primero) y en 2026 (hasta el 1%, si finalmente confirma dicho umbral).
Criticas al impuestazo
En el informe de Estabilidad, el organismo critica el "impuestazo" apoyándose en el análisis que efectuó el Banco Central Europeo (BCE) y aconseja que se realice un seguimiento "continuo" de sus implicaciones. El Banco de España recuerda y respalda los argumentos expuestos por el organismo liderado por Christine Lagarde en contra del tributo tomando siempre de base las eventuales implicaciones desde la perspectiva de estabilidad financiera, supervisión prudencial y política monetaria.
El BCE emitió un dictamen sobre el gravamen a finales de 2024 donde alertaba de que su imposición "puede reducir la capacidad de resistencia del sector bancario frente a perturbaciones", y podría conllevar "efectos económicos adversos al limitar la capacidad de las entidades de conceder crédito", pudiendo imponer "unas condiciones menos favorables para los clientes de los préstamos y otros servicios".
El organismo admite que las deducciones que ahora contempla su nuevo diseño, basadas en la rentabilidad, "mitiga los posibles efectos negativos", pero solo cuando dicha rentabilidad "resulta negativa o baja", de forma que no evita por completo que las entidades disminuyan el acopio de solvencia o capital.
Si la rentabilidad es alta o en periodos que lo sean lo se podría aplicar dicha deducción, con la consecuencia de que también afectaría a su solvencia en la medida de que "limitaría la capacidad de acumular capital de forma preventiva frente a futuras perturbaciones".
La banca recurrió la primera formulación del impuestazo y planea volver a hacerlo con el nuevo diseño. El gravamen original fijaba una tasa del 4,8% sobre los ingresos (margen financiero y comisiones) a todas las entidades donde esta partida excediese los 850 millones de euros, sin posibilidad de deducir importe alguno.
Con su rediseño, que el Gobierno lanzó para prorrogar el tributo, estableció una escala progresiva desde el 1 (para los primeros 750 millones) al 7% (importes a partir de 5.000 millones), en función de los ingresos de las entidades, extendiendo su aplicación al conjunto del sector a partir de determinado margen de intereses y contribución de comisiones.
La banca ha rechazado el tributo, en sus dos formulaciones, denunciando su asimétrica aplicación y que deja en peor posición a la banca española para competir con la extranjera o firmas más pequeñas, y alertando sobre el impacto nocivo sobre el crédito.
El BCE respaldó en su informe parte de los argumentos esgrimidos por las entidades. El organismo juzgó, según rememora el Banco de España, que un tributo así "puede dar lugar a la fragmentación del sistema financiero europeo y menoscabar la igualdad de condiciones en la unión bancaria".
Para el organismo europeo, la aplicación de una escala progresiva "puede producir asimetrías competitivas en función del tamaño de las entidades".
