Una vez más, las propuestas de cambios en la regulación en materia de vivienda acaban siendo objeto de debate y tensiones políticas. Si el IPC ya estaba subiendo en los últimos meses, el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha revelado que este marzo se ha llegado a una nueva subida del 9,8%, superando el récord ya batido en febrero. La inestabilidad política a raíz del estallido de la Guerra de Ucrania podría provocar un aumento del índice todavía más acentuado en los próximos meses. Para evitar consecuencias en el mercado del alquiler, el Gobierno aprobó este martes la limitación al precio de los alquileres para que los propietarios no puedan actualizar las rentas de sus inquilinos más allá del 2% hasta finales de junio. De este modo, los inquilinos con contratos de alquiler cuyo precio podría verse afectado por un cambio en el IPC ahora únicamente se exponen a una posible subida del 2%.
En situaciones inesperadas, como en la que se encuentra ahora el Gobierno, es importante actuar con rapidez. Sin embargo, esta nueva medida podría llegar a intensificar un problema de fondo al que ya hace tiempo que se enfrenta el sector del alquiler en España y en muchas regiones de Europa. Se trata de la falta de oferta de viviendas en alquiler, un problema que requiere de una solución a largo plazo. Aunque satisfacer a todos los actores del sector es clara y comprensiblemente un gran reto, la reciente propuesta del Gobierno, así como la invalidación de la ley que limita los precios del alquiler en Cataluña por parte del Tribunal Constitucional (TC) a mediados de marzo, demuestran la falta de consenso y evidencian que la búsqueda de una solución viable para el problema de la vivienda de alquiler se encuentra en un punto de estancamiento.
Ni la retirada del límite del precio del alquiler en Cataluña, ni la reciente aprobación de un nuevo límite para el aumento de los precios del alquiler a nivel nacional, deberían tener un impacto directo en los alquileres a medio plazo. Estos límites de precios solo son aplicables a los contratos de alquiler de residencia habitual. Los contratos temporales -una categoría a la que pertenecen la mayoría de los acuerdos de HousingAnywhere, ya que se trata de contratos de entre 32 días y 11 meses con el objetivo de alojar a jóvenes profesionales y estudiantes con movilidad internacional- están exentos de los límites de precios.
Sin embargo, los cambios en la regulación generan un impacto en el mercado del alquiler como conjunto, ya que es la constante aplicación y supresión de medidas lo que desestabiliza el mercado. Al sentir que operan en un contexto con cambios tan frecuentes, los propietarios pueden empezar a ver más difícil la toma de decisiones sobre la oferta de viviendas de alquiler. En el peor de los casos, este entorno podría disuadir a los propietarios de ofrecer sus propiedades para fines residenciales.
Aplicar y levantar medidas en tan poco tiempo expone al mercado a un efecto rebote. Un claro ejemplo de este hecho es el caso de Berlín, donde en febrero de 2020 se empezó a aplicar la Mietendeckel (así se llama su límite de precios). Tan solo un año después, en febrero de 2021, el Instituto Alemán de Economía (DIW) demostró que la regulación había contribuido a una bajada considerable de los precios, pero al mismo tiempo había provocado una reducción sustancial de la oferta de vivienda en alquiler. Cuando el límite se levantó en abril de 2021 al declararse inconstitucional, los precios de los alquileres volvieron a subir rápidamente, en parte como consecuencia de la falta de oferta debido a la normativa, que desalentó la inversión y la promoción de inmuebles de alquiler. El último Índice Internacional de Alquileres de HousingAnywhere, publicado en enero de 2022, refleja que el precio de los apartamentos en Berlín es ahora un 40% más alto en comparación al año pasado. Los límites de precios pueden resultar una medida efectiva y de control a corto plazo, pero difícilmente proporcionarán una solución en el largo plazo sin riesgo a un rebote en los precios y a una falta de oferta a largo plazo.
La poca claridad sobre cómo aplicar la regulación en materia de vivienda no se hace palpable únicamente en ciudades como Barcelona y Berlín, sino que también a escala nacional. Mientras que el Gobierno espera que la nueva ley de vivienda estatal esté aprobada para el tercer trimestre del año, aún está sobre la mesa la gran incógnita sobre las competencias de las comunidades autónomas frente al Estado. ¿Cómo se aplicará ese bono joven al alquiler prometido a principios de año? Y pensando más allá del límite que el Gobierno ha aprobado ahora a causa de la inflación, ¿en qué comunidades autónomas se podrá aplicar ese otro límite de precios que también incluye la ley estatal?
Estamos experimentando una falta de consenso en materia de regulación de vivienda, tanto en Cataluña, como en toda España y a nivel europeo, cuando la raíz del problema es la misma en todos los casos: la falta de oferta de vivienda en alquiler provoca un encarecimiento de los precios. Esta falta de oferta no solo se traduce en poca disponibilidad en cuanto a pisos de alquiler, sino que también puede afectar a factores como la accesibilidad y la asequibilidad. En el largo plazo, el ecosistema de la vivienda en alquiler debería aspirar a cumplir con la triple A (disponibilidad, accesibilidad y asequibilidad, del inglés availability, accessibility and affordability). Desde HousingAnywhere, animamos a las instituciones a liderar iniciativas que promuevan acuerdos entre todos los agentes del sector y que aseguren una solución a largo plazo que actúe sobre la causa principal de la crisis de la vivienda por encima de medidas cortoplacistas que únicamente tratan los síntomas.
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