Opinión

Intervencionismo en el mercado inmobiliario

Riesgo de retracción de inversión y d eoferta

Parece ser que finalmente hay acuerdo entre los socios de Gobierno para sacar adelante la polémica Ley estatal de Vivienda y podría ver la luz más temprano que tarde. Aun es pronto para poder realizar una valoración técnica sobre su contenido, pues aún no se conoce un texto articulado de dicha futura normativa, sino tan solo las principales medidas legales que contemplará en aras de potenciar la accesibilidad y estabilidad al derecho a la vivienda, por lo que el análisis que se puede realizar es aún muy superficial e impreciso. Habrá que esperar a ver el texto de esta futura ley para poder realizar un análisis exhaustivo y técnico sobre la misma.

La principal medida que contempla esta nueva regulación de vivienda es la regulación del precio de alquiler de vivienda en zonas urbanas tensionadas cuando el arrendador sea una empresa gran tenedora de viviendas – esto es que sea titular de 10 o más viviendas -; medida muy polémica que constituye el principal punto de fricción entre los socios de Gobierno y que ha lastrado las negociaciones de esta futura normativa durante meses por falta de acuerdo sobre la idoneidad y alcance de la misma.

No cabe duda de que es una medida muy controvertida que divide a políticos entre firmes defensores y detractores como si no existieran los grises en materia de vivienda, dado el elevado rédito electoral que tiene el "caramelo" de la vivienda en esto momento de grave problemática socio-económica de accesibilidad a la vivienda que atraviesa España; ello sorprendente aún más cuando dichas valoraciones políticas se realizan en un estadio legislativo previo en el que ni siquiera se conoce el alcance de esta medida de contención de rentas que se quiere implementar. Ello se debe a que los fantasmas de la experiencia pasada de la regulación arrendaticia de la LAU 64 están en la memoria de todos sus detractores. Ciertamente, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 fue excesivamente proteccionista y comportó una retracción de la inversión y oferta de viviendas para el alquiler, desplomándose el parque de vivienda en alquiler en España del 51,3% en 1950 al 11,5% en 2001, y dejándonos un parque casi en estado ruinoso por la falta de incentivos legales para realizar obras de conservación y mejora.

No obstante, debemos matizar que la implementación de un sistema de contención de rentas que se pretende con esta futura Ley no tiene nada que ver con la LAU 64 desde el punto de vista técnico.

Para empezar, la normativa de arrendamientos urbanos del 64 no preveía una renta de carácter legal (sino que existía libertad de pacto), a diferencia de lo que pretende esta nueva regulación, pero lo que sucedió es que el Gobierno incumplió el mandato legal del art. 100 de actualizar la renta para adaptarla al incremento del coste de la vida, comportando en la práctica la "congelación" de las rentas pactadas de muchos contratos durante nada menos que ¡treinta años!, impidiendo así que dichas rentas se pudieran actualizar para garantizar la necesaria equivalencia de las prestaciones a lo largo del tiempo, quebrando así la conmutatividad de las prestaciones del contrato en perjuicio de la propiedad por los efectos inflacionistas de la economía. Ante dicha desastrosa regulación normativa llegó incluso a invocarse ante los tribunales ¡y con éxito! la hoy tan popularizada cláusula rebus sic stantibus, eso sí, en dicha ocasión en favor de la propiedad perjudicada por dicha regulación tan tuitiva con el arrendatario.

Aun cuando no soy partidario de implementar un sistema de renta legal, debe manifestarse que conceptualmente – otra cuestión es cómo se implemente en la práctica - un sistema de renta legal no tiene por finalidad "congelar" la renta, sino limitarla, excepcional y coyunturalmente, a precios de mercado en aquellas zonas urbanas en las que exista un mercado de vivienda muy tensionado – por ejemplo, porque en un corto período temporal se produce una desbocada escalada en los precios del alquiler exponencialmente muy por encima del aumento del coste de la vida - para compensar durante dicho tiempo el déficit de oferta y corregir con otras políticas de vivienda las carencias de esas zonas.

El problema, como sucedió con la LAU 64, está en el riesgo de que dicha regulación sea técnicamente deficiente y poco sensible con los intereses de los propietarios, llegando a vulnerar incluso su derecho a la rentabilidad económica, lo cual puede terminar produciendo idénticos efectos perniciosos para el mercado inmobiliario y para la economía que los producidos por la regulación del 64.

Así pues, si se implementa una medida tan invasiva de la autonomía privada en un sector tan sensible como es el mercado de la vivienda, hay que ser muy cautos y quirúrgicos y garantizar el necesario equilibrio entre los bienes jurídicos en liza, el derecho de propiedad y el derecho de vivienda.

Por otro lado, a mi juicio, dichos riesgos son perfectamente evitables implementando otras medidas no tan intervencionistas en el mercado inmobiliario, pero igual de eficaces para favorecer la accesibilidad a la vivienda por la vía arrendaticia, que deberían explorarse por el legislador antes de adoptar una medida tan peligrosa para la seguridad jurídica y para la economía en general.

Alguna de estas medidas parece que se contemplará en dicha futura ley de vivienda, como es la ampliación del período de prórroga forzosa más allá de 5 o 7 años del art. 9 de la LAU en aras de garantizar una mayor estabilidad en esta forma de tenencia; eso sí, es muy relevante que dicha medida se compense con la previsión de un numerus clausus de causas de resolución del contrato, similar al que recogía la LAU 64, para dotar de flexibilidad a la regulación en favor del arrendador – lo cual no parece que vaya a prever la futura Ley -, así como fomentar el parque social de vivienda, que actualmente representa un escaso y vergonzoso l-2,5% del total del parque de vivienda, siendo uno de los más bajos de Europa.

Por último, es imprescindible para la buena salud nuestro parque de vivienda dejar de legitimar el acceso a la vivienda por vía de la ocupación sin título, como se está haciendo incomprensiblemente con el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, y como parece que también habrá algún guiño a este desastroso fenómeno ocupacional en la futura ley de vivienda. Es evidente que el acceso a la vivienda por esta vía es totalmente inadecuado y lo único que provoca es el acceso a la infravivienda y no a una vivienda digna, como reza nuestra Carta Magna, siendo pues totalmente falaz invocar el derecho a la vivienda para proteger (o no condenar) dichas conductas antijurídicas de despojo de la posesión.

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