La futura Ley Estatal de Vivienda lleva en la agenda política tres años. No se conoce el texto, sino únicamente propuestas y medidas que han ido anunciándose en el debate público, de modo intermitente, conforme ha ido avanzando el actual Gobierno de coalición. No se recuerda un protagonismo tan recurrente en una materia tan sensible para la población, subida del precio de la luz al margen.
El abanico de medidas para solucionar – se dice – este problema no son homogéneas, sino que inciden en diferentes ámbitos unas – como la reserva de un 30% para vivienda protegida en las promociones – y otras – como son la reducción de rentas de alquiler para grandes propietarios, la congelación generalizada de alquileres, la introducción de incentivos fiscales ligados a la bajada de precios y el recargo fiscal para las viviendas vacías, ahora concretado para el IBI –, pero lo que importa ahora es un análisis global del impacto que, a día de hoy, ya, seguro, se está produciendo en el mercado inmobiliario. Un mercado, por cierto, que está teniendo una evolución que roza el prodigio con el ritmo actual de transacciones de vivienda, si se tiene en cuenta el impacto económico que ha provocado en la economía el Covid19.
El primero es la persistencia de mensajes a todos los mercados, operadores económicos de muy variado signo, incluido los inversores extranjeros, que evidencian una inseguridad jurídica que se ha instalado después de tres años únicamente de anuncios. Mientras, ya se ha publicado a los cuatro vientos que se limitará el precio de las rentas. Cuando un inversor o propietario escucha esto ¿Qué hace? Mirar hacia otros ámbitos de la economía y alejarse de la vivienda.
Pero es que, además, durante estos tres años ya ha habido tiempo para testar alguna de las medidas anunciadas, como la limitación de las rentas de alquiler en determinadas zonas que se dicen tensionadas. Es el caso de Cataluña, donde no se ha conseguido la tan ansiada reducción. Si se ha demostrado ya que es apenas eficaz ¿por qué se insiste? En un contexto, además, en el que los propios efectos del Covid19 en el mercado han provocado – de forma natural – una bajada de precios del alquiler, motivada, precisamente, por el aumento de la oferta de inmuebles en el mercado, al disminuir la demanda turística. Es decir, tenemos ya dos motivos – inseguridad jurídica y limitación de precios – que lo que hacen es reducir la oferta. El funcionamiento habitual del mercado hace que suban los precios.
La posibilidad de que los ayuntamientos puedan introducir recargos en el IBI para las propiedades vacías es otra de esas medidas que reflejan el desacertado planteamiento de la futura ley. Incidir fiscalmente sobre el propietario no estimulará la salida de inmuebles al mercado del alquiler, porque al propietario le preocupan más los costes y duración de los procesos judiciales para recuperar un inmueble afectado, por poner un ejemplo, por un mal uso o un incumplimiento grave del contrato. Esto último urge más. El recargo en el IBI introduce otra distorsión en un mercado global. Unos ayuntamientos podrían aplicarla, otros no. Lo mismo sucedería con el propio sistema de limitación de rentas, en el que unas autonomías podrían introducirlo y otras no.
La previsión de reservar un 30% de las promociones a vivienda protegida es un claro freno a la inversión que, además, impacta negativamente en el objetivo de impulsar el parque público de vivienda para alquiler social. Esta medida también ha sido testada ya en Barcelona y ha provocado que los promotores se hayan dirigido a otras zonas geográficas que no cuentan con esta limitación. Todo está relacionado y el efecto inmediato es que también se pierden empleos ligados al ámbito inmobiliario.
Deberían volcarse todos los esfuerzos, aumentando incluso – por qué no – los fondos europeos previstos. Incidiría directamente en un aumento de la oferta de vivienda, favorecería la inversión en colaboración público privada, supondría una mayor colaboración entre el Estado y las Comunidades Autónomas, en definitiva, eso sí que descargaría de tensión al mercado inmobiliario. La congelación generalizada de rentas perjudicaría a una miríada de pequeños propietarios que también crean riqueza.
No quisiera centrarme en un único aspecto para abordar la futura ley. Debería tenerse en cuenta durante su tramitación a todos los operadores, incluido al sector financiero. La visión debería ser global, de conjunto, con medidas que favorezcan la transparencia y seguridad jurídica real hacia los consumidores y poniendo en valor a los profesionales del sector inmobiliario, que pueden aportar y canalizar toda su experiencia.
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