Opinión

El teletrabajo lastra al sector inmobiliario de oficinas

  • Ignacio Méndez, director de análisis de Mirabaud Securities Research en España
Trabajadores en una oficina, que necesitará cerca de un 10% menos de espacio tras la pandemia.
Madrid

Si la pandemia no nos da una desagradable sorpresa, se espera que en septiembre la gran mayoría de las empresas en Europa empiecen a organizar la vuelta de los empleados a sus oficinas. En este sentido, si atendemos a las declaraciones de distintos consejeros delegados, la normalización no va a ser homogénea entre las distintas compañías. Algunas prefieren optar por un modelo puro, bien presencial, bien en remoto; pero la postura más generalizada es la de que se va a ir a un modelo mixto, en el que se dé la posibilidad al empleado de trabajar en casa algunos días de la semana.

Uno de los cambios que sin duda conllevará esta nueva realidad, con gran número de plantillas teletrabajando, es la propia distribución de las oficinas, donde la mesa de trabajo ya no estará asignada a un empleado en particular sino que será utilizada por diferentes personas. También afectará al tamaño de las oficinas.

Aunque todos sabemos, así, que estos cambios tendrán unos impactos significativos sobre el sector de oficinas, es especialmente complicado cuantificarlos. Algo que es muy habitual cuando se produce un cambio estructural en un sector donde no hay un precedente que nos sirva de referencia. Pero, tratando de hacer una aproximación y tomando como referencia que parece que la política más habitual va a ser permitir que un día a la semana se teletrabaje, hablaríamos de un 20% de espacio sobrante. Pensemos, además, que solo la mitad del personal se acoja al modelo de teletrabajo, lo que reduciría el espacio vacío al 10%; y asumamos que las compañías han de tener espacio sobrante para que todos puedan estar en la oficina en un mismo día si se necesita. Esto reduciría el impacto al 5%. Parece lógico pensar que los efectos de estos cambios, en principio, no deberían estar muy por encima del 5% y, como máximo, no llegar al 10%, mucho más allá parece por el momento poco realista.

Un 5% no parece demasiado y tampoco parece implicar un cambio tan drástico en el mercado inmobiliario de oficinas, pero, poniendo como ejemplo Madrid con sus cerca de 15 millones de metros cuadrados de oficinas, el 5% implicaría 750.000 nuevos metros vacíos. Una cantidad que incluso en los momentos en que la demanda era sólida requerirían entre 3 y 4 años de demanda neta para ocuparse.

Con la llegada de la pandemia por Covid-19 la demanda inmobiliaria de oficinas colapsó, como sucedió en prácticamente todos los sectores. Pero lo más relevante es la falta de recuperación que hemos visto en los meses posteriores, cosa que sí ha ocurrido en la mayor parte de los sectores. Los que quieren ver la botella medio llena piensan que la demanda está así por las restricciones y que cuando la situación se normalice volverá a ser la misma de antes. Los que, por el contrario, ven la botella medio vacía, piensan que la demanda va a seguir muy débil por el impacto del teletrabajo y porque nadie vaya a buscar nuevos alquileres, por lo menos hasta que se tenga claro cuál es el efecto final del trabajo en remoto. Algo que, en el mejor de los casos, retrasaría cualquier recuperación hasta 2022.

Conviene recordar que antes de la pandemia el mercado de oficinas estaba en máximos, pues se veía como una alternativa a la renta fija. En aquellos momentos las oficinas, en casi todo el mundo, tenían las rentas en máximos y las yields exigidas en mínimos, lo que nos situaba en un escenario de valoraciones en niveles nunca vistos.

Por el momento, los tasadores están pendientes de ver cómo van a evolucionar las rentas en los próximos meses. Pero todo indica que se van a producir significativos recortes de rentas y, probablemente, ampliaciones de yields. Sin duda, el colapso de las inversiones en oficinas es un claro indicador de que algo está cambiando en el sector.

Un cambio estructural, que con alto grado de probabilidad lleve a una larga travesía por el desierto al sector. A poco de empezar a trabajar en bolsa, uno de mis primeros jefes me señaló que lo peor que puede pasar en la cotización de un sector en máximos es que se produzca un cambio estructural no previsto. En estos años hemos visto muchos ejemplos de sectores que se han visto damnificados por cambios tecnológicos, regulatorios… Ahora, el sector inmobiliario vive un cambio estructural sobre un mercado que estaba en máximos. Los próximos años serán complicados.

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