Si usted es un inversor tipo español, que busca su primera vivienda -y, por ende, su primera hipoteca- sepa que, antes de dar el salto, debe comprobar cómo estarán las aguas en el futuro, teniendo en cuenta que la firma de un préstamo inmobiliario es, por definición, el mayor de los compromisos. Y la previsión apunta a que se encontrarán más revueltas.
Falta un año y medio para que el Banco Central Europeo (BCE) mueva ficha y decida por primera vez subir los tipos de interés, que permanecen imperturbables en niveles suelo. Según las estimaciones elaboradas por Bloomberg, el organismo comunitario elevará al 0,25% de nuevo el precio del dinero en octubre de 2018. Una de las consecuencias directas se producirá entonces sobre la cotización del euríbor a doce meses -la tasa por la que se rigen, en su gran mayoría, las hipotecas en nuestro país-, que actualmente sigue cotizando en terreno negativo, en la zona del -0,109%, algo que se prolonga ya casi por un año entero.
Pero esta situación no se dilatará mucho más en el tiempo a tenor de las expectativas de inflación en la eurozona. ¿Y entonces qué? Los hipotecados que se han beneficiado de tasas de interés irrisorias en los últimos años deberán empezar a plantearse cómo asumir una mensualidad que irá en aumento conforme se incrementen los tipos de interés. La teoría acerca de que es más favorable suscribir hoy hipotecas a tipo fijo -aunque, a priori, parezca un sinsentido- empieza a coger cuerpo en detrimento de los contratos vinculados a un variable. Pero, ¿es verdad? En principio, no es tan mala idea. Fuentes de una de las primeras entidades de este país reconocen que es la mejor opción a un plazo mínimo de 20 años. Y parecen estar en lo cierto.
El tipo variable se estanca
Hace justo un año, un 90% de las nuevas hipotecas se firmaba a un tipo variable, pero la tendencia es clara. Según datos publicados por el INE (Instituto Nacional de Estadística), este porcentaje se ha ido reduciendo mes a mes desde entonces hasta representar menos del 70% en noviembre -último dato disponible- en favor de las de tipo fijo que ya suponen tres de cada 10 nuevos préstamos que se firman en España. Y aún así, sigue siendo elevado.
"España es el único país donde el tipo variable es tan alto, junto con Portugal, gracias unas condiciones financieras excepcionales. Pero, a nivel europeo, el fijo es el más utilizado", reconoce José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la AEB (Asociación Española de Banca). Entidades como CaixaBank han decidido centrar su política hipotecaria en la comercialización de las hipotecas de tipo fijo, mientras que Bankia es la única entidad que aplica, según afirman fuentes de la entidad, el mismo TAE tanto si la hipoteca se adjudica a fijo o a variable: el 1,2%.
Sin embargo, organizaciones de consumidores como la OCU se siguen mostrando claramente contrarias a la "firma de préstamos a tipo fijo", pero su oposición mayor sigue siendo "contra los tipos mixtos" básicamente porque aplican en los primeros años un interés fijo para luego pasar a variable, "cuando las subidas (del euríbor) son cada vez más probables".
Si realizamos un ejercicio práctico simulando dos hipotecas, una a un tipo fijo del 2,8% para una hipoteca a 30 años y otra a un variable del 1,225%, primero, y un 3,5% a partir del sexto año -resultado de calcular el tipo medio que se aplica hoy por las grandes entidades cotizadas sumado a la media histórica del euríbor, del 2,3%-, sobre un importe de 150.000 euros, el resultado es que el tipo variable sigue siendo más rentable. En el caso de quienes opten por un tipo fijo -de media, del 2,8%, exceptuando cualquier otro tipo de coste o de vinculación con la entidad-, el importe final a pagar ascenderá a 221.883 euros, tras asumir unos intereses de cerca de 72.000 euros.
En la segunda hipótesis -la de aquellos que firmen un interés variable- deberán asumir unos intereses algo inferiores, de 69.670 euros, y el coste final de su hipoteca se resolverá algo más bajo: hasta los 219.670 euros. Y, aunque la diferencia sigue favoreciendo a las hipotecas sujetas a la variable del euribor, la diferencia no parece suficiente en el que caso de que los tipos se vayan más allá del 2,25% en la próxima década.
En resumen, si se plantea firmar una hipoteca por un número elevado de años -más allá de 25/30 años- piense que quizás los tipos no aguanten en un nivel estimado del 2/2,25%, sino que pueden ir más allá. Y, de llegar este supuesto, el coste a asumir se irá incrementando conforme suban, a su vez, los tipos. Un ejemplo de ello es que el euribor alcanzó su máximo histórico en 2008 en el nivel del 5,4%.
