Hacienda firma un golpe fiscal a fondos e inmobiliarias con su nueva plusvalía

El Ministerio de Hacienda ha firmado un importante golpe fiscal a fondos de inversión e inmobiliarias con su reforma del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) la llamada plusvalía municipal. El nuevo cálculo del impuesto reducirá las ganancias de los inversores al exigir tributar por las plusvalías generadas en operaciones de menos de un año.

El Consejo de Ministros aprobó este lunes un Real Decreto-ley con el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto de la plusvalía municipal. El Tribunal tumbó el cálculo del impuesto hace pocos días. La reforma establece ahora dos opciones para determinar la cuota tributaria y se aplicará la más beneficiosa para el contribuyente. La base imponible será el resultado de multiplicar el valor catastral por unos nuevos coeficientes que tendrán en cuenta la realidad inmobiliaria o se determinará por la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición.

Este método para calcular la base imponible se convierte en optativo ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble y que se determina por la diferencia entre el valor de transmisión del suelo y el de adquisición. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.

Por otra parte, serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo. Esta opción ya se está aplicando en algunas ciudades.

Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, considera que esta reforma fiscal "ralentizará las operaciones corporativas de transmisiones de inmuebles, al suponer un mayor coste al transmitente y, sobre todo, por la incertidumbre que supone desconocer cómo se calcularán esos coeficientes, con qué criterio y en que cuantía".

El Gobierno crea dos cálculos para liquidar el impuesto y dará a elegir al contribuyente

"La nueva normativa, al aplicar el impuesto de la plusvalía, reducirá las ganancias de los que compran, reforman y venden. Es lo que el Gobierno considera la inversión especulativa. Dicha actuación estaría muy bien si se complementará con la exención del impuesto por parte de aquellos que poseen la parte alícuota del terreno donde está edificada la vivienda durante más de 25 años. En este caso, la especulación es nula", apunta el economista Gonzalo Bernardos.

"Penalizar las operaciones a corto evidentemente van a afectar a la inversión. Además, para mi esta reforma deja todo como estaba antes y va a aumentar la litigiosidad por que claro, al final se ha aprobado todo de urgencia mediante un RD no se hasta que punto esto es legal, que se regule otra vez la base imponible y la cuantía del tributo a través de este tipo de normativa. Deja todo un poco abierto", apunta Antonio Martínez, Socio de Martínez Lafuente Abogados.

Por su parte, el abogado fiscalista Esaú Alarcón, socio de Gibernau Asesores, cree que la introducción de las plusvalías de menos de un año "es una perversión". A su juicio, "este impuesto existe para gravar las plusvalías a lo largo de los años".

Además, no establece ninguna transitoriedad en la normativa. Al no decir nada el BOE sobre esto, los juristas creen que significará que las operaciones entre el 26 de octubre y hoy quedarán exentas. "Y todavía está la duda con aquellos devengos anteriores al 26 de octubre pero que el plazo reglamentario y el pago de la liquidación no se hubiera efectuado", precisa Esaú Alarcón.

En el caso de las transmisiones patrimoniales como herencias o donaciones, no está claro que el impuesto vaya a afectar. Según la información adelantada por Hacienda y a la espera de ver el texto del decreto, no afectará a los herederos por una razón. El impuesto se liquida sobre la última venta realizada y, si después se vende antes del año, el afectado solo pagará por la plusvalía sufrida durante ese ejercicio.

¿Nueva inconstitucionalidad?

Por otra parte, los juristas ven un riesgo de inconstitucionalidad en la nueva regulación de la base imponible de la Plusvalía municipal aprobada hoy por el Consejo de Ministros mediante un Real Decreto- ley, al diseñar uno de los elementos esenciales del tributo prescindiendo de una ley ordinaria. Así lo denunció este lunes ya el sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda.

El fiscalista Esaú Alarcón considera que con esta metodología de cálculo se tergiversa el hecho imponible del tributo. "Este impuesto existe y es compatible por el IRPF porque no grava la plusvalía del inmueble para el contribuyente. Con este sistema se le está asimilando al del IRPF y entramos en otro problema de constitucionalidad", añade Alarcón.

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