Los jueces ven abusiva la hipoteca inversa por convertir los intereses en nueva deuda

Los jueces ven falta de transparencia y abuso en las hipotecas inversas por convertir los intereses del crédito en más deuda.

La hipoteca inversa está dirigida exclusivamente a los clientes mayores de 65 años que necesitan liquidez. El banco da un crédito a estas personas, que está garantizado con la propia vivienda, y que habitualmente les abona a través de un ingreso mensual. Una vez fallecen, si no han devuelto el dinero, los herederos se encargan de pagar el préstamo al banco o la entidad se queda con la vivienda.

Aunque este producto aún no esté muy generalizado en España (se han concedido 1.500 hipotecas en los últimos siete años, según los datos del Consejo General del Notariado), comienzan a llegar las primeras sentencias que ven falta de transparencia en la comercialización de estos préstamos.

La hipoteca inversa, en la mayoría de los casos, tiene una forma particular de articular los intereses. En vez de exigirle el pago al cliente mes a mes permite que no lo abonen y que los intereses pasen a convertirse en más deuda, lo que genera a la par mayores intereses de demora. Es decir, si una hipoteca tiene un interés fijo del 5% que no se paga, éste pasa a ser parte de la deuda y por tanto se aplicará el tipo del 5% sobre una cantidad mayor, incrementando el coste al cliente.

La Audiencia Provincial de Barcelona, en una sentencia del pasado 3 de abril, indicó que aunque la capitalización de intereses está reconocida en el Código Civil, tanto la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea como la del Tribunal Supremo exigen a la banca transparencia en las cláusulas, algo que no basta con que la redacción sea clara y sencilla, sino con que el consumidor comprenda el funcionamiento del préstamo. La banca debe proporcionar información clara a los clientes antes de la firma del préstamo.

Por tanto, la sentencia concluye que aunque cliente pensara que estaba contratando un crédito sobre el que tenía que pagar a su vencimiento un tipo del 6,25%, "realmente lo que se estaba contratando era un crédito [...] con intereses superiores puesto que, salvo que la parte pagara con recursos propios los intereses una vez devengados mensualmente y cargados en la cuenta, los intereses devengados al tipo indicado generarían nuevos intereses con un incremento exponencial de los mismos al crearse un efecto bola de nieve".

Añade que, tal y como está redactada la cláusula y ante la falta de información suficiente al cliente, no puede considerarse que este pudiera hacerse una idea del coste económico del crédito, "lo que es contrario a las exigencias de la buena fe y suponen un grave equilibrio en el consumidor".

Asimismo, dos sentencias previas de la Audiencia Provincial de Canarias, del 8 de febrero de 2023 y del 4 de septiembre de 2023, concluyeron que la cláusula de los intereses era nula puesto que de la expresión "que lo intereses vencidos se capitalizan" no se puede comprender con claridad que estas cantidades generaran a la vez nuevos intereses.

Un fallo anterior de la Audiencia Provincial del País Vasco del 10 de junio de 2021 ya anuló al completo una hipoteca inversa porque la cláusula sobre los intereses no superaba el control de transparencia ya que no permitía al consumidor conocer la carga económica que le suponía el contrato.