El mercado inmobiliario rural, más complicado de delimitar que el urbano, ofrece un amplio abanico de propiedades. Hay fincas agrícolas, ganaderas, de recreo, caza o hípicas. Una gran variedad que sigue atrayendo el interés de los inversores. Cada vez más.
Según los últimos datos del INE, la compraventa de fincas rústicas creció un 3,5% interanual el pasado mes de noviembre, hasta sumar 13.320 operaciones. La cifra se eleva hasta el 6,6% si se compara con octubre de 2020. Además, supusieron el 13,3% del total de transmisiones de derechos de la propiedad de noviembre. Por regiones, Andalucía lidera la compraventa de fincas rústicas, con 2.211 transacciones; seguida de Castilla y León (1.934) y Castilla-La Mancha (1.718).
Pero, ¿Qué es exactamente una finca rústica? "Es un bien inmobiliario que radica en el entorno rural y catalogado como suelo rústico. Por tanto, no se puede destinar a la explotación inmobiliaria. En función de la ubicación y de los grados de protección medioambiental, se podrá autorizar o no la construcción de una vivienda y demás instalaciones agropecuarias", explica Juan Fraile, director Fincas Rusticas Gilmar.
Lo cierto es que actualmente hay mucha demanda y también mucha oferta. Inversores naciones e internacionales están apostando por comprar este tipo de activos en España. Un interés que se hizo latente tras el estallido de la pandemia del coronavirus.
"En los primeros meses de la pandemia se notó un repunte de la demanda, principalmente en fincas rústicas de muy pequeño tamaño y con gran desconocimiento de sus características, posibilidades y precio de los eventuales compradores", explican desde la inmobiliaria Gilmar. También creció la oferta, ya que algunos propietarios vieron la reactivación de la demanda un buen momento para salir al mercado.
Alto poder adquisitivo
El perfil medio del comprador de fincas rústicas es el empresario de mediana edad, amante del mundo rural, con alto poder adquisitivo.
"Los inversores buscan fincas cinegéticas y fincas de tipo mixto, es decir, básicamente de recreo con algún tipo de explotación (viñedo, olivar, almendros, pistachos o algo de ganadería) que produzca ingresos y ayude al sostenimiento de la finca", explica el director Fincas Rusticas Gilmar. En los últimos tiempos también ha crecido el interés de los inversores internacionales por las fincas rústicas. Capital proveniente de Estados Unidos, Suiza, Alemania, Argentina o Venezuela han puesto sus ojos en estos activos, tal y como constatan desde Aldeas Abandonadas, el portal inmobiliario especializado en propiedades singulares.
"El inversor extranjero tiene expectativas muy positivas de nuestro país. Sabe que hay oferta y que muchas zonas ofrecen subvenciones interesantes. Además, también les gusta el clima. Por lo general, el inversor americano que compra en España lo hace para exportar materia prima, bien sea de la rama alimentaria, que ahora está en auge, o madera y piedra", apunta Elvira Fafian, fundadora de Aldeas Abandonadas.
En cuanto a la parte vendedora, el perfil es heterogéneo. Abarca a personas mayores que ya han disfrutado de la propiedad, bienes procedentes de herencias o empresarios que quieren desinvertir.
"Hay que tener en cuenta que no todas las personas encajan en el mundo rural"
"El propietario que hace años vendía era la tercera generación que no tenía apego a estas propiedades. Ahora estamos viendo que hay muchas herencias que han aflorado o inmuebles que llevaban años parados que se quieren vender porque suponen costes -impuestos o reformas-que muchas veces no se pueden asumir. También venden empresarios o promotores que en su día compraron y ahora quieren desinvertir. Además, con la pandemia la gente ha querido hacer un cambio de vida, pero hay que tener en cuenta que no todas las personas encajan en el mundo rural", explica la experta de Aldeas Abandonadas.
Los inversores que se fijan en estos activos buscan buenas rentabilidades, aunque varían dependiendo del tipo de finca y la explotación que se vaya a realizar. "Ahora se está demandando mucho las fincas para la explotación de madera. Una finca dedicada a este negocio puede dar hasta 3.000 euros o 4.000 euros por hectárea", aseguran desde Aldeas Abandonadas. También hay que tener en cuenta las rentabilidades indirectas que ofrecen los activos, "que también son importantes; es decir, los negocios, relaciones publicas, etc., que se pueden hacer o iniciar a través de este tipo de finca", explican desde Gilmar.
Las zonas más deseadas
Existes miles de fincas repartidas por toda la geografía española aunque ,por lo general, las que más interés despiertan entre los compradores son las que están en Extremadura, Madrid, Toledo, Sevilla, Ávila o Ciudad Real. "Buscan propiedades cerca de cualquier núcleo urbano importante, a no más de 60 o 90 minutos", explican desde Gilmar. ¿Y cuáles son las zonas más y menos caras? Por lo general, se encuentran en el sur de España. "Los olivares de Jaén y Granada son los más caros, en el mundo 'agro' todo es muy relativo, pero de forma genérica, las más caras están en Andalucía (en Sevilla en concreto) o Salamanca y a no más de 90 minutos de Madrid", añaden desde la inmobiliaria.
Desde Engel & Völkers Madrid también señalan la zona Sur de la Península Ibérica como la más exclusiva. "Las zonas más caras son las zonas históricamente con grandes cotos de caza como Montes de Toledo y Sierra Morena. También las sierras de Extremadura. Por el contrario, las más baratas por tener menor demanda son las zonas de Levante", dice Sonia Catalán, directora de Engel & Völkers Madrid.
Son muchos los factores que influyen en el precio de las fincas. En Engel & Völkers las más caras alcanzan los 12 millones de euros, mientas que en Gilmar llegan a los los 30 millones de euros, aunque también comercializan activos desde 300.000 y 400.000 euros. El tiempo medio en el que se cierra una operación de compraventa es generalmente más dilatado que en el sector residencial aunque depende de muchos factores como el tipo de finca, el tamaño, el precio o la ubicación.
Expectativas de crecimiento
De cara al futuro y teniendo en cuenta el contexto socioeconómico actual, los expertos coinciden en que aumentará el interés de los inversores por las fincas rústicas. "Con total y absoluta seguridad. De toda la vida, la inversión en el campo es una apuesta segura. Están surgiendo continuamente nuevos cultivos (pistachos, paulonias o aromáticas), nuevas formas de explotación, el CO2, donde los fondos de inversión están poniendo su punto de mira, las ayudas al green, etc. El campo es y seguirá siendo un valor seguro", dice Juan Fraile, director Fincas Rusticas Gilmar.
Un informe de Gesvalt anticipa que la inversión en las tierras de cultivo y agrarias se incrementará en los próximos años en Europa, siguiendo la tendencia marcada en Estados Unidos. Según la consultora, en los últimos años los fondos de inversión han comenzado a apostar con firmeza en Europa por este tipo de activo, que ha dejado de ser un elemento residual de las carteras más conservadoras a convertirse en un activo a considerar a la hora obtener rentabilidad.
"El complejo entorno financiero actual ha incentivado todavía más la apuesta por este sector"
Además, en el documento se señala que, aunque la tendencia ya se había detectado, sobre todo en el continente americano con inversiones de grandes magnates como Bill Gates (Microsoft), Jeff Bezos (Amazon) o Ted Turner (CNN) entre otros, recientemente esta evolución se ha extendido a Europa. El principal motivo, según señala el informe de Gesvalt, es la previsión de crecimiento poblacional mundial y las consiguientes necesidades de alimentación. De acuerdo a datos de la ONU, el número global de personas global superará los diez mil millones en 2050, lo que conllevaría haber multiplicado por cuatro su número en un siglo.
"El interés general que representan los productos alimentarios, la necesidad manifiesta de inversión para su producción y el complejo entorno financiero actual, con bajos tipos de inversión y escasas oportunidades que ofrezcan gran rentabilidad, han incentivado todavía más la apuesta por este sector como un valor refugio, con una buena rentabilidad y resiliente ante las crisis", apuntan los expertos de Gesvalt.
