En el tercer trimestre del año el mercado de valoraciones repunta en todos los segmentos del sector inmobiliario, consolidando la senda de recuperación coincidiendo con el avance del plan de vacunación. Los activos inmobiliarios de los sectores logístico, residencial multifamily, oficinas y retail han cerrado el mes de septiembre con una variación trimestral positiva en su valoración.
Así se revela en el informe trimestral del Índice CBRE, primer índice de valoraciones de activos inmobiliarios pertenecientes a empresas cotizadas, desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services de CBRE, que analiza cerca de 151 activos con una superficie agregada de 2,6 millones de metros cuadrados y un valor agregado de 7.000 millones de euros. El sector inmologístico destaca en este sentido (donde se han analizado 43 inmuebles), ya que su valoración arroja un crecimiento trimestral del 2,05% respecto al segundo trimestre, mientras que en lo que va de año las valoraciones han crecido casi un 10%. Desde que se comenzó a elaborar este índice (a cierre de 2014), los activos de este segmento del inmobiliario registran una revalorización del 54%.
"El sector logístico continúa batiendo todos los récords en cuanto a niveles de inversión y comprensiones de yield. Se espera que, para finales del cuarto trimestre, la yield prime se fije en niveles del 4%, cifras nunca registradas en el sector. El apetito inversor continúa creciendo para el producto de última milla, para la adquisición de portfolios y para productos con contratos a largo plazo", señala Fernando Fuente MRICS, Senior Director Valuation & Advisory Services CBRE España, quien añade que "nos configuramos como segundo país en volumen de inversión logística de Europa".
El segmento residencial en alquiler se consolida como uno de los principales motores del inmobiliario y, según datos de CBRE, aglutina casi el 25% de la inversión acumulada del año. En este caso, la valoración de los activos se ha incrementado un 1,38% en el último trimestre y un 5,42% desde hace un año - 63 activos valorados que suman un valor agregado superior a los 1.105 millones-. "Para el segundo semestre, esperamos que los volúmenes de inversión se mantengan sólido o incluso crecientes", comenta Fuente.
En el caso de las rentabilidades, según CBRE, las prime se mantienen en 3% en Madrid, mientras que en Barcelona han experimentado una contracción del 3,5% al 3,25%. "Sin embargo, hemos visto una subida las rentas prime en el último trimestre de 23 a 24 euros/m²/mes en Barcelona y de 24 a 26,5 euros/m²/mes en Madrid", expone Daniel Zubillaga, Senior Director Advisory CBRE España MRICS.
Cambio de tendencia en el retail
Dentro de los activos de los sectores patrimonialistas tradicionales, los del retail han incrementado su valor en el tercer trimestre un 0,74% respecto al anterior, tras sufrir un ajuste del 0,21% en el segundo trimestre.
"Las cifras de afluencias y ventas siguen acercándose a las de 2019, cerrando los centros comerciales gestionados por CBRE en agosto 2021 con un diferencial de - 25,6% en afluencias y -15,5% en ventas respecto de agosto 2019, lo que ratifica una mejora paulatina de estos indicadores, coincidiendo con el avance del plan de vacunación y la progresiva reactivación", valora Fuente, quien añade que "estas cifras no son homogéneas ya que los centros secundarios y de conveniencia siguen muy por debajo de las cifras pre-pandemia". "El sector retail ha cambiado hacia una senda de mayor recuperación", señala Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE España FRICS.
Del informe se extrae que la rentabilidad prime de centros comerciales permanece en 5,50%, principalmente debido a la falta de transacciones, mientras que en locales a pie de calle, la rentabilidad prime baja de nuevo al 3,25%, "aumentando la distancia con la secundaria, ya que los inversores siguen interesados en activos con localizaciones prime e inquilinos potentes", añade Zubillaga.
La vuelta a la oficina
En el mercado de oficinas, el comportamiento de las valoraciones de los activos continúa la senda positiva en el tercer trimestre del año, registrando una revalorización del 0,49% respecto al trimestre anterior y del 0,67% en lo que va de año -tras analizar 26 activos que suman más de 310.000 m2 de superficie-.
El comportamiento de este segmento en el tercer trimestre del año está marcado por la vuelta a la oficina y la mejora de los fundamentales. Los datos de CBRE reflejan que el take-up con respecto al segundo trimestre ha crecido un 9%, lo que supone un total de 171.000 m² contratados. Madrid registra un total de 99.000 m2 y Barcelona 72.000 m2. Según, el informe de CBRE, la yield prime se ha visto comprimida en el tercer trimestre del año, volviendo a los niveles de 3,25%.
El volumen total de inversión el tercer trimestre es de 873 millones de euros, representando un 38% en Madrid y un 62% en Barcelona, siendo muy superior a trimestres anteriores, y centrándose sobre todo en producto core.
