En los últimos dos años, el sector promotor ha vuelto a bolsa tras la crisis del ladrillo. La primera en estrenarse fue Neinor Homes en marzo de 2017 y le siguieron Aedas Homes en octubre de ese mismo año y Metrovacesa, en febrero de 2018. Aunque Vía Célere anunció que saldría a cotizar desistió de la idea y en 2019 se ha frenado todo debut de promotoras al parqué por los descuentos sobre NAV (Valor Neto de los Activos) con los que cotizan estas firmas y que rondan entre el 35% y el 60%.
Según Juan Gómez Vega, director general de relación con inversores de Neinor Homes, uno no sale a bolsa cuando quiere sino cuando puede. "Cuando Neinor salió a bolsa el mercado estaba abierto y había una ventana de oportunidades. Los inversores americanos entraban en el mercado inmobiliario sin pensárselo dos veces, pero esto desapareció", explica el directivo, que apunta que "ahora el inversor americano se ha ido y hoy una promotora no se plantea salir a bolsa para tener un 50% de descuento sobre el NAV, prefiere seguir siendo privada. Aunque actualmente hay esta situación, creo que el mercado tiene recorrido y estas ventanas de oportunidades se van a dar en cuanto el sector coja más tamaño".
De la misma opinión es Rubén Bernat, director financiero corporativo de Quabit Inmobiliaria. "Las posibilidades de que salgan a bolsa nuevos jugadores en residencial es muy limitada por el descuento sobre el NAV que estamos teniendo las que estamos en el parqué y creo que todas las miradas se van a centrar en 2020, porque veremos una consolidación del sector de todos los planes de negocios que se han empezado a desarrollar por las compañías". Según Bernat, "eso va a generar un cambio relevante en el sector con crecimientos en la facturación y rentabilidades que no hemos visto en estos últimos dos años. Esta consolidación hará que el sector sea atractivo para salir a bolsa de nuevo en 2021".
Una oportunidad
Un descuento que para muchos inversores es una oportunidad para invertir en el sector inmobiliario residencial cotizado. "A día de hoy el sector ofrece un gran descuento en bolsa en comparación con su valoración, por lo que debe ser considerado como una buena y atractiva alternativa. En Aedas Homes, la compañía ofrece una gran visibilidad de generación de caja hasta 2021, en concreto de 460 millones, descontada la deuda y las inversiones en suelo. Y esta cantidad es prácticamente la mitad de su actual capitalización bursátil en dos años", explica Hernando de Soto, director de Relaciones con Inversores Mercado Nacional y RRII.
Juan Carlos Calvo, director de Relación con Inversores de Metrovacesa, asegura que "el sector presenta valoraciones muy atractivas en bolsa, después de las fuertes caídas en los últimos dos años. A pesar de que la actividad residencial se está recuperando de la crisis a un ritmo inferior al previsto, lo importante es que el sector cotiza a un fuerte descuento con respecto al valor de sus activos (NAV). Así, en bolsa se pueden comprar activos de buena calidad a precios inferiores a años anteriores".
Sin embargo, la situación de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis) es distinta, ya que registran un crecimiento imparable de salidas a bolsa y ya hay 72 compañías cotizadas, cuyo valor bursátil supera los 22.300 millones. Estas compañías han invertido 50.000 millones en activos inmobiliarios destinados al alquiler, generando unos ingresos por rentas de 2.100 millones el pasado año. La mayoría de estas empresas, 68, cotiza en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y cuatro en el mercado continuo: Lar España y Árima y en el Ibex 35: Merlin y Colonial.
"Lar España fue la primera socimi que saltó al parqué en marzo de 2014 y desde entonces ha habido una avalancha de socimis en bolsa. Es difícil saber si va a haber más apetito en el mercado por salir a bolsa, pero lo que sí es cierto es que veremos socimis que van a saltar del MAB al continuo porque ofrece más al inversor internacional", apunta Hernán San Pedro, director de relaciones con inversores y de comunicación de Lar España.
Merlin es la primera socimi que entró en el Ibex 35 un año y medio después de su constitución y salida al parqué en junio de 2014. "El mercado de la inversión es muy caprichoso. En 2013 el inversor internacional extranjero vio una oportunidad en el inmobiliario en España con un recorrido al alza tras la crisis y miró a la bolsa para invertir y no había nadie y esto motivó que las socimis salieran a bolsa. Pero esa ventana de oportunidades ya se cerró y habrá otro ciclo y se abrirá el mercado de nuevo, pero hoy por hoy no hay un apetito feroz por que salgan más inmobiliarias a bolsa", afirma Fernando Ramírez, director de inversiones internacionales de Merlin Properties.
