Cinco años después de que fuera excluida de cotización, Metrovacesa regresa a la bolsa española en una semana negra para el Ibex 35, en la que casi ha borrado las ganancias del año y se estrena con una caída superior al 7%. El lavado de cara realizado a la promotora por los bancos acreedores ha resultado ser insuficiente para justificar los múltiplos a los que pretendía volver a cotizar. Los inversores no han pasado por alto algunas características de su cartera de activos, como que un 26% del suelo está pendiente de algún permiso administrativo para edificar; o en zonas remotas de España, donde faltan años para que vuelva el interés por comprar allí.
Banco Santander -primer accionista de Metrovacesa-, junto a BBVA, tuvo que torcer el brazo el viernes pasado al rebajar el precio de colocación desde una horquilla inicial de 18/19,5 euros, hasta los 16,5 euros a los que ha debutado la firma este martes, con un día de retraso, en vista de que la demanda de los inversores -internacionales en su gran mayoría- exigía un descuento mayor para acudir a la operación.
Metrovacesa ha saltado al parqué con una valoración un 7% por debajo de su NAV, al capitalizar 2.502 millones de euros, frente a los 2.690 millones que alcanzan sus activos. La promotora ha sido incapaz de justificar la prima con la que pretendía salir a bolsa -que iba del 1% al 10% sobre NAV si se hubiera cerrado el libro en el primer rango de precios-, siguiendo los pasos de cómo cotizan sus comparables en España. Aedas y Neinor Homes, que se estrenaron en el mercado el año pasado ya con prima, y han logrado mantenerla hasta el mismo día de hoy, cuando los inversores están pagando un 15% más por ellas de lo que valen sus activos.
Ahora lo que está por ver es si el mercado considera que el descuento que se ha aplicado a la OPV es suficiente o decide ajustarlo a la baja en su estreno. Los expertos de Bankinter consideran que esa rebaja podría llegar hasta el 10%, lo que implicaría una caída adicional del 2% sobre los 16,5 euros con los que parte.
Fuentes del mercado reconocen abiertamente que los problemas para colocar Metrovacesa podrían complicar las próximas salidas previstas para el segundo trimestre del año, como la de Vía Célere o Testa Residencial, que empiezan a acusar el empacho de tanta fiebre inmobiliaria.
La OPV ha sido suscrita en su mayoría por inversores extranjeros que provienen, principalmente, de Reino Unido y EEUU, además de Holanda, Francia y también España, que habrían sobresuscrito la operación en más de una vez, según apuntan fuentes próximas a la compañía, después de haber apretado al máximo a los colocadores ante las dudas que les generaba la cartera de activos de Metrovacesa. La primera y fundamental es la calidad de sus suelos. A pesar de que cuenta con más de 6 millones de metros cuadrados que permitirían la construcción de hasta 37.500 viviendas en los próximos años, un 26% de la cartera no tiene todos los permisos administrativos para edificar (el denominado en el sector fully permitted). Otro motivo que ha inclinado a la baja su precio es su exposición a 31 provincias españolas, no sólo a las grandes capitales como Neinor y Aedas, y, para más inri, con un 18% del activo en Cataluña, el mayor porcentaje del sector. De hecho, Metrovacesa trató de edulcorar estas cifras con la promesa de vender hasta 500 millones de euros de suelo en el futuro para hacer más atractiva la operación.
Tras la OPV, Santander y BBVA mantendrán el control de la compañía que contará con un free float (capital libre en mercado) del 25,8%. Además de rebajar el precio para garantizar su salida, los bancos colocadores optaron también por reducir del 15 al 10% el porcentaje para el green shoe que podrá ejercer el estabilizador, Morgan Stanley, durante el mes posterior a la salida. De ser así, el capital en el mercado se elevaría hasta el 28,4%.
