El sector inmobiliario ha terminado por reconocer abiertamente que en menos de doce meses el sentimiento inversor ha pasado de estar claramente a favor del nuevo ciclo a acusar cierto pesimismo, después de varias rebajas de estimaciones, importantes caídas en el parqué y la cancelación de estrenos bursátiles ante un mercado que, hace justo un año, empezó a secarse.
"Existe cierta desconfianza acerca de que seamos capaces de llegar a la velocidad de crucero comprometida. Lleva su tiempo, pero estamos cada vez más cerca", aseguró el martes Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa durante la celebración de la XV edición del ForoMedCap, organizado por Bolsas y Mercados Españoles (BME), en la Bolsa de Madrid. La promotora que capitanea ha perdido un 31% de su capitalización en el último ejercicio –730 millones de euros–, un recorte solo superado por Neinor Homes –con dos profit warnings a sus espaldas, el último de ellos en abril– y por Quabit Inmobiliaria, la más pequeña del sector cotizado, que se desploma casi un 40% desde mayo de 2018.
Pérez de Leza reconoció que "el sector ha ido cogiendo volumen a una velocidad inferior a la que todos esperaban" en el momento de su salida a bolsa. "Los ayuntamientos siguen sin coger velocidad en la concesión de licencias; y luego está la subida de los costes de construcción", continuó. Algunos analistas y gestores vaticinan que Metrovacesa será la próxima compañía en rebajar las previsiones con las que se presentó al mercado en su OPV de febrero de 2018, supuesto que la compañía niega. No obstante, la promotora con un mayor banco de suelo de las cotizadas presenta el mayor descuento sobre el valor de sus activos de entre sus comparablas. Su acción, en 10,9 euros, está un 41% por debajo de su NAV.
Pérez de Leza: "el sector ha ido cogiendo volumen a una velocidad inferior a la que todos esperaban"
"El mercado ha cambiado respecto al año pasado, cuando había un mayor optimismo con el sector residencial", reconoció Félix Abánades, presidente de Quabit Inmobiliaria. "Este año se ha empezado a cuestionar el ciclo económico y, sobretodo, la madurez o la evolución de los precios que están excesivamente elevados cuando", afirmó, "no hay ningún dato que avale esta teoría", concluyó el presidente de la menor firma del sector por capitalización –180 millones de euros–.
Sergio Gálvez, director de estrategia de Aedas Homes, afirmó que aún "estamos en etapas tempranas del ciclo residencial. Llevamos solamente dos años en los que la producción se está anticipando a la demanda".
Y es que, según Ricardo Pumar, presidente ejecutivo de Inmobiliaria del Sur, no hay demanda joven, algo de lo que todas las inmobiliarias son muy conscientes. "La demanda" que existe –es decir, la gente que quiere comprar una vivienda nueva– es, mayoritariamente, "de reposición". "El cambio más trascendental ha sido la financiación a los compradores. Esto limita mucho la compra, sobre todo, a los colectivos jóvenes y de primera vivienda y reduce los potenciales compradores de manera significativa", reconoce Abánades que considera que el cambio en la concesión de hipotecas por parte de los bancos y "la falta de ayudas de la Administración pública" están penalizando la entrada de la gente joven en la compra de viviendas.
El sector volvió a insistir, una vez más, en la necesidad de abrirse al mercado de alquiler –a través de ventas en bloque de viviendas a un solo comprador– y de negociar con aseguradoras para facilitar el acceso a la vivienda. La última en reconocer este tipo de conversaciones ha sido Quabit.
Por otro lado, las inmobiliarias presentes en el foro descartaron que se vayan a ver nuevas salidas a bolsa, a pesar de que en los últimos meses del año pasado se frustraron algunas –como el caso de Vía Célere, Haya Real Estate o Testa Residencial, que finalmente se conformó con el MAB (Mercado Alternativo Bursátil). Del mismo modo, tampoco creen que vaya a haber más operaciones corporativas, al menos, no entre las cotizadas, por lo que el sector nacional, uno de los más divididos de Europa, no alcanzará grandes cuotas de concentración. "Aumentará, pero no a niveles del 30-35%", afirmó Pérez de Leza, mientras que para Abánades sería "un reto pasar del 20%". Para evitar la volatilidad y el efecto arrastre que afecta al sector, Pere Viñolas, consejero delegado de Inmobiliaria Colonial, incidió en la necesidad de "dedicar tiempo a maximizar en el capital la presencia de fondos inmobiliarios en lugar de fondos generalistas porque nos entienden mejor y conocen nuestros tiempos; así como de inversores de largo lazo en lugar de hedge funds".
El ciclo del comercio 'online'
"Estamos viendo cambios. Dentro de nuestro negocio, no se compra como hace 25 años. Ahora la gente va a los centros a tener experiencias. Hay un enfoque claro hacia el cliente y saber lo que busca", afirmó Jon Armentia, director financiero de Lar España. La socimi ha sufrido en bolsa el efecto arrastre desde EEUU, según Armentia, con pérdidas del 7,6% en 2019.
