Las socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) no son más que una adaptación a la legislación española de las empresas conocidas como Real Estate Investment Trust (REIT), que aparecieron en EEUU en los años sesenta y se extendieron poco a poco por otros países. En España estos vehículos nacieron en 2009, pero no empezó su actividad hasta la reforma de la ley de 2012, cuando el Gobierno revisó la norma con el fin de esclarecer algunos requisitos y dotar al vehículo de un régimen especial en el Impuesto de Sociedades y otras ventajas fiscales en cuanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
A cambio de esa exención, las socimis están obligadas a cotizar en bolsa y repartir anualmente el 80% del dividendo que obtienen por las rentas y por los que sí se tributa. También deben repartir el 50% del beneficio obtenido por transmisiones de inmuebles y el 100% del que proceda de dividendos de participación en otras empresas. El objetivo de la socimi es promover el mercado de alquiler de cualquier tipo de inmueble.
En poco más de seis años, España ha pasado de tener cero socimis a tener 78, con un volumen de inversión inmobiliaria cercano a los 50.000 millones de euros y una capitalización superior a los 22.300 millones. Actualmente cotizan en la bolsa cuatro: Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial, Lar España, que fue la primera que cotizó en el mercado en 2014 y Árima Real Estate. Las otras 74 están el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).
Dinamizadores del mercado
Las socimis han aportado una nueva vía de financiación para el sector inmobiliario en un momento complicado en el sector tras la crisis. Estos vehículos han sido los grandes dinamizadores del mercado inmobiliario, permitiendo la reactivación del sector y dotándolo de una mayor profesionalidad, transparencia y eficiencia.
Pero, ¿cuál es el principal reto que tienen por delante las socimis?. "La popularización del vehículo", afirma Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, quien asegura que "con la entrada en vigor de MiFID II ninguna colocación en bolsa se hace con tramo minorista. MiFID II pretendió proteger a los minoristas, pero al sobreprotegerlos lo que ha conseguido es un efecto contrario en el mercado financiero". Así, el directivo señala que "aquellos anuncios y campañas de colocación de hace años que te decían si querías participar, por ejemplo, en la mayor eléctrica de España, han pasado a la historia. Hoy en día todas las colocaciones en bolsa son para el inversor institucional y esto hace que el 70% de los inversores en socimis sean institucionales y solo un 30% minoritarios. En Merlin, en nuestra primera junta de accionistas, teníamos 1.200 minoritarios y hoy ya somos 14.800, pero hasta llegar a 300.000 como puede tener cualquier compañía grande en bolsa que se colocó con tramo minorista, nos quedan muchos años y tendremos que pasar por ese desierto, porque no podemos pedir a la gente que invierta en un vehículo que en la mayoría de los casos desconoce".
"Las socimis encajan perfectamente con lo que le gusta al inversor español medio"
Joaquín López-Chicheri, consejero delegado de Vitruvio, explica que la implantación de las socimis y su regulación ha sido todo un éxito en España, sin embargo, "el reto está en la capacidad de contar lo que significan las socimis en el sector inmobiliario para que tengan claro que permiten a los ciudadanos invertir su ahorro, sea mayor o menor, en unos activos que tradicionalmente estaban limitados a grandes patrimonios en inversiones patrimonialistas a largo plazo y con esta regulación el ahorrador puede ya invertir en estos activos. Las socimis encajan perfectamente con lo que le gusta al inversor español medio. Pienso que el mayor riesgo de las socimis son las propias socimis, no se pueden ver como sociedades que buscan sacar provecho, sino como un vehículo beneficioso para la sociedad".
Por su parte, Nicolás Díaz Saldaña, consejero delegado de Témpore Properties, apunta que "hay que trabajar con las Administraciones Públicas y locales tanto en el desarrollo reglamentario de la Ley que se aprobó en 2012, porque es importante avanzar en este ámbito, como con el regulador de mercados, porque todas las socimis están obligadas a cotizar y también hay que buscar el trabajar con aquellas Administraciones que son importantes para las socimis como la Dirección General de Seguros".
Así, el experto señala que "el perfil del inversor en este tipo de vehículos en Europa son en su gran mayoría compañías aseguradoras, algo que en España aún no es así. Tenemos que hacer que en España sea igual y que las aseguradoras se centren en su negocio y dejen la gestión de sus carteras inmobiliarias en manos de las socimis a cambio de una participación y prima adicional en términos de rentabilidad".
