En general, las obras en un edificio o vivienda están sujetas al tipo general de IVA del 21%. No obstante, a las obras de rehabilitación y lasde renovación y reparación que cumplan ciertos requisitos, se les aplica el tipo de IVA reducido del 10%, lo que supone una importante rebaja de los costes, unidas a las aplicables por las deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación de edificios y tributan al tipo reducido del 10%, es preciso que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se destine a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o a obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
El coste total de las obras debe ser mayor que el valor de mercado que tenga la edificación o parte de esta en el momento del inicio de estas, descontado el precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional del suelo, o del 25% del precio de adquisición de la edificación si ésta se ha efectuado durante los dos años previos al inicio de las obras de rehabilitación.
La persona que realiza las obras no puede aportar materiales para su ejecución o, en el caso de hacerlo, su coste no puede exceder del 40% de la base imponible de la operación. A estos efectos, deben considerarse 'materiales aportados' los que quedan incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como los ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales.
Las obras de rehabilitación a las que se puede aplicar el tipo reducido de IVA: consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas; adecuación estructural que proporcione a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica; refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados; ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante; reconstrucción de fachadas y patios interiores; e instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados, como los ascensores.
También tributan al tipo reducido del 10% las ejecuciones de obras cuando los contratos se formalicen entre el promotor y el contratista directamente cuando se traten de construcciones o rehabilitación de edificios.
En estos casos, es preciso que el importe total, IVA excluido, que soporte el promotor como consecuencia de las entregas de bienes y prestaciones de servicios que se deriven de la rehabilitación, incluidos los servicios que le sean prestados por el personal técnico que dirija las obras.
El tipo reducido se aplica a todo tipo de obras de renovación y reparación, como, por ejemplo: fontanería, carpintería, electricidad, pintura, escayolistas, instalaciones y montajes.
Inmuebles rehabilitados exentos
Están exentas del IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
Cuando se ha adquirido un edificio para su completa remodelación, que reúne los requisitos para ser considerada una rehabilitación, la entrega inicial de la edificación está sujeta y no exenta. Y si las obras a realizar no tienen la consideración de rehabilitación tanto la adquisición de la edificación como la venta de las viviendas están sujetas pero exentas del IVA.
Se consideran destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a este uso.
Cuando un proyecto de obras no pueda calificarse como de rehabilitación, las obras de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados, tributarán al tipo reducido del 10%
Obras análogas a la rehabilitación
La Ley del IVA considera en esta categoría, las obras de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica; las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados; las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante; las de reconstrucción de fachadas y patios interiores; las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por personas con discapacidad.
Obras conexas a la rehabilitación
Cuando el coste total de la obra sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada.
Se incluyen en este apartado, las obras de albañilería, fontanería y carpintería; las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios; y las de rehabilitación energética.
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