La presión regulatoria que ahora impulsa un nuevo proceso de concentraciones en España y en otros países europeos, lleva ya meses notándose en el intenso trabajo de los bancos por desprenderse de los activos tóxicos heredados de la crisis inmobiliaria.
El propio gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, de hecho, insistió ayer en un acto en Barcelona en que acelerar la reducción de esta cartera era uno de los grandes retos a los que se exponía el sector; unas declaraciones que se producían justo después de que Banco Sabadell cerrara la operación de venta de su servicer Solvia -sigue buscando un comprador para los suelos que guarda en Solvia Desarrollos Inmobiliarios- y de que Bankia confirmara que negocia desprenderse de "una cartera de activos inmobiliarios adjudicados y cartera de créditos de dudoso cobro".
Esta es la mayor cartera que ha puesto en el mercado la entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri, ya que el valor de los activos ronda los 3.000 millones de euros. Según fuentes del sector la operación se encuentra en una fase muy avanzada por lo que podría cerrarse antes de que acabe el año, poniendo la guinda a un ejercicio en el que la banca ha soltado cantidades ingentes de ladrillo.
Concretamente, en los últimos 18 meses las entidades se han desprendido de más de 74.000 millones de euros en este tipo de activo, en una carrera contrarreloj para contentar a los reguladores y dejar de ser el lastre para que la Unión Europea progrese en la integración bancaria.
Los países del norte de Europa son reticentes a crear un fondo de garantía de depósitos europeo, una estructura clave para dar pasos adelante en la unión bancaria, por las elevadas posiciones de riesgo de la banca mediterránea. Además de los problemas de las entidades italianas, los países díscolos en nutrir de capital este fondo esgrimían como excusa el elevado riesgo inmobiliario de los bancos españoles.
España mantiene el atractivo
Toda la limpieza afrontada por la banca sistémica nacional en los últimos meses, les quita sus argumentos y, además, devuelve al sector a una contexto más similar al previo a la crisis; que fue la culpable de que, en el peor momento, los balances bancarios llegaran a contabilizar cerca de 100.000 millones en activos tóxicos inmobiliarios.
Las buenas cifras alcanzadas este año pueden repetirse en el ejercicio que entra ya que según apunta José Masip, socio de Servicios Financieros y de Real Estate de Axis Corporate "las posibles turbulencias internacionales en mercados como el italiano, donde ya están tomando posiciones ciertos fondos y empresas de M&A, llevará a la banca nacional a acelerar el cierre de operaciones".
Si bien, el experto apunta que a pesar de que existen otros países en Europa, más allá de Italia, que son ya suficientemente atractivos, como Chipre, Grecia o Portugal, España sigue estando en el foco ya que "mantiene los indicadores necesarios para seguir atrayendo a los inversores".
En la multimillonaria limpieza del balance de los bancos, los colaboradores necesarios han sido los fondos y gestoras de inversión. La última gran operación fue protagonidaza por Cerberus, que se hizo con dos carteras de deuda inmobiliaria de Sabadell, bautizadas como Challenger y Coliseum, con un valor bruto de 9.100 millones de euros.
Los grandes 'inmobiliarios'
El fondo norteamericano constituirá una o dos nuevas sociedades con la entidad catalana para inyectar los activos, en las que ostentará el 80% del capital. Se trata de la misma estructura que llevó a cabo cuando se hizo con la cartera de 13.000 millones de BBVA a finales de 2017.
Además, la firma acordó el pasado mes de septiembrela compra al Santander de una cartera de inmuebles residenciales por un importe de unos 1.535 millones de euros, lo que supone el 55% de su valor bruto contable.
Con estas tres operaciones Cerberus se posicionó como el fondo más activo en los últimos dieciocho meses en el mercado de deuda, al sumar activos adquiridos por valor bruto de unos 18.900 millones de euros.
Las operaciones con el Sabadell y BBVA están dentro de las cuatro más grandes que se han dado en nuestro país, donde el fondo aterrizó en 2013 con la compra de Bankia Habitat (ahora Haya Real Estate). Desde entonces su actividad no ha cesado, haciéndose con una parte importante del pastel inmobiliario. Así, además del servicer, tomó el control en 2015 de la gestora de deuda morosa de Miura, Gescobro. También cuenta con la firma Haya Titularización (antes AyT) que compró a Cecabank y Ahorro Corporación. A finales del año pasado Cerberus cerró el círculo con la adquisición de la promotora Inmoglaciar, haciéndose con el 75% del capital de la inmobiliaria controlada hasta entonces por la familia Moreno.
A pesar de protagonizar grandes comperas Cerberus no logra destronar a Blackstone como el mayor propietario inmobiliario en España con activos por volumen de 20.000 millones. Un título que el fondo estadounidense ostenta también a nivel global con una cartera de activos bajo gestión de 184.000 millones al cierre de 2017.
Blackstone protagonizó el año pasado la mayor operación de nuestro país al hacerse con el 51% de la cartera de activos tóxicos del Popular que estaba en manos del Santander. Esto le ha llevado a crear una sociedad conjunta con la entidad que preside Ana Botín, bautizada como Quasar Investment.
Además, Blackstone cuenta con el servicer Anticipa Real Estate que tiene una de las carteras de vivienda en alquiler más grandes de España y a lo largo de este año se ha hecho también con Testa, la mayor socimi de pisos en renta. El fondo es también propietario de la mayor cartera hotelera de esta país tras triunfar su opa por Hispania y uno de los grandes dueño logísticos.
