Empresas y finanzas

La 'guerra' por alquilar piso se enfría: los plazos para arrendar se duplican

  • El tiempo medio para cerrar un acuerdo pasa de 20 a 40 días
  • Antes, en Madrid y Barcelona el 50% de los pisos se alquilaban en 7 días
  • El principal motivo de esta tendencia es el aumento de la oferta

Antes del Covid encontrar un piso en alquiler en determinadas ciudades era casi una misión imposible, sin embargo, tras más de un año de pandemia, los expertos aseguran que la guerra por encontrar vivienda en arrendamiento se ha enfriado notablemente, hasta el punto de que ahora se tarda el doble en cerrar el alquiler de una vivienda.

Según los datos que maneja la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), "los plazos para arrendar un inmueble se han alargado desde los 20 días que más o menos se tardaba antes, hasta una horquilla entre 30 y 40 días, que se tarda actualmente", explica su director Comercial, Borja de Andrés, que asegura que el principal motivo de esta nueva tendencia es el aumento que ha experimentado la oferta en el último año.

Según los datos de Servihabitat, ya en septiembre del pasado año el volumen de pisos en alquiler había crecido en España un 52% y los principales motivos de este incremento han sido el trasvase de pisos de alquiler turístico al mercado tradicional, así como el cambio de venta a alquiler en propietarios que no conseguían alcanzar sus expectativas de precio.

La llegada de nueva vivienda al mercado ha impactado con más fuerza en zonas donde al alquiler estaba más tensionado, como son el caso de Madrid, Barcelona o zonas de costa, en las que el alquiler turístico estaba muy consolidado. Sin embargo, las limitaciones de movilidad llevaron la rentabilidad de estos pisos a mínimos históricos, lo que empujó a sus propietarios a cambiar el modelo de negocio hacia el largo plazo.

Esta tendencia se puede observar en los datos que recoger Idealista y que muestran que las capitales en las que más rápido se cerraban los contratos de alquiler antes de la pandemia han registrado una ralentización notable a causa de este aumento de la oferta.

Este es el caso de Barcelona o Madrid, dos mercados muy dinámicos en los que buscar piso en alquiler se había convertido en una carrera de obstáculos para los futuros inquilinos. De hecho, en ambas capitales antes de la crisis sanitaria más de la mitad de los pisos que se anunciaban en una plataforma inmobiliaria se alquilaban en menos de una semana. Sin embargo, ahora esto sucede únicamente en un tercio de las viviendas ofertadas.

Si ampliamos el foco a la media española, el porcentaje de viviendas en alquiler que tardan menos de una semana en encontrar inquilino se ha reducido en 13 puntos porcentuales desde el inicio de la pandemia, según el estudio publicado por idealista. Así, si en febrero de 2020 el 43% de las viviendas que se alquilaron en España llevaba menos siete días en el mercado, ese porcentaje se ha reducido hasta el 30% en el mes de abril de 2021. El 22% encontraron inquilino entre una semana y un mes después de salir al mercado, el 19% lo hicieron entre uno y tres meses; y el 29% restante tardó más de un trimestre.

Lugares con mayor impacto

Entre los alquileres más rápidos, la mayor diferencia se ha notado en la ciudad de Castellón, donde en el mes de abril de 2021 solo el 22% de las viviendas que se dieron de baja de idealista por haberse alquilado lo hicieron menos de una semana después de salir al mercado. Antes de la pandemia ese porcentaje se situaba en el 57%. A continuación, se encuentra el descenso de Málaga, que desciende del 53% prepandemia al 26% actual.

Les siguen Barcelona, que pasa del 52% de bajas en menos de una semana al 31%; Toledo (del 35% al 15%), Logroño (del 31% al 12%) y Madrid (del 52% al 33%). Entre las grandes ciudades la tendencia es similar: Zaragoza (del 46% al 28%), Sevilla (del 37% al 22%), Valencia (del 40% al 27%), Palma (del 33% al 22%), Valladolid (del 35% al 27%) y Bilbao (del 30% al 23%).

Sin embargo, no en todas las ciudades el impacto del Covid ha sido negativo, al contrario, en algunas un mayor número de viviendas se alquilan en menos de una semana. Este es el caso de Vitoria, donde el porcentaje de viviendas alquiladas en menos de siete días se ha incrementado, pasando de suponer el 39% en febrero de 2020 al 49% de abril de este año.

También han crecido estos alquileres rápidos en Badajoz (del 25% al 34%), Lugo (del 23% al 31%), Ourense (del 29% al 37%), Palencia (del 19% al 26%), Zamora (del 21% al 24%), Lleida (del 28% al 31%), Ávila (del 19% al 22%) y Guadalajara (del 35% al 37%). El menor incremento se ha dado en Segovia (del 13% al 14%), mientras que en Ciudad Real y Santa Cruz de Tenerife el porcentaje de alquileres rápidos se ha mantenido estable.

Sólo en Las Palmas de Gran Canaria y en Granada más de la mitad de los pisos se alquilan en menos de siete días

Según Idealista, actualmente solo en dos capitales la mitad de los alquileres se producen en menos de una semana después de salir al mercado. Es el caso de Las Palmas de Gran Canaria (56%) y Granada (50%). Con tasas muy relevantes se encuentran Vitoria (49%), Cuenca (48%) y Salamanca (45%).

En el norte se encuentran las dos capitales donde menos viviendas se alquilaron en menos de una semana: en Logroño y San Sebastián solo el 12% de las arrendadas llevaba menos de 7 días en el mercado. Les siguen Segovia (14%), Toledo (15%), Huelva, Almería, León y Córdoba (18% en los 4 casos).

Según apunta Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, "los datos muestran que las grandes ciudades parecen haber perdido el dinamismo que les caracterizaba en cuanto al mercado del alquiler, una tendencia que parece estar trasladándose a otras capitales de menor tamaño".

"La sobreoferta de viviendas que han dejado los meses de confinamiento en los grandes mercados parece estar detrás de estos movimientos. Aun así, está claro que en todas partes se alquilan viviendas de forma rápida. La buena ubicación, tipología y precio atractivo son los principales factores determinantes para alquilar una vivienda en menos de siete días", explica el experto.

Otros cambios que trae el Covid

La dilatación de los plazos a la hora de cerrar un alquiler no es la única tendencia que ha llegado con el Covid, ya que desde ANA apuntan que la acomodación de las rentas de alquiler, a la baja, está provocando que los contratos se rompan antes de tiempo y que los inquilinos no lleguen a la duración máxima que permite la LAU, a cinco años, o hasta siete años, si el propietario es una persona jurídica.

"Estamos comprobando que la duración media de cada alquiler es en estos momentos de tres años, y que los inquilinos están resolviendo anticipadamente los contratos, porque se quieren mudar, principalmente, a otras viviendas más baratas, entre 50 y 100 euros menos, y que además se acomoden a las nuevas situaciones generadas por el COVID. Por lo tanto, hay una alta rotación en el alquiler en este momento, lo que está provocando una gran movilidad en el mercado de arrendamientos urbanos", afirma De Andrés.

Si bien, la alta rotación y la extensión de los plazos no significa que la demanda de alquiler sea menor. "La demanda sigue siendo muy alta, y desde la Agencia Negociadora del Alquiler estamos alquilando el 50% más de viviendas, comparando el período que va desde enero a mayo 2021, con respecto a enero-mayo 2020", comenta su Director Comercial.

Caseros más selectivos

En cuanto a la selección del inquilino, "los propietarios ya no quieren incluir a cualquier inquilino en sus viviendas. Se han vuelto mucho más selectivos a la hora de elegirlos, les exigen más garantías para mitigar posibles situaciones de ocupación y en muchos casos prefieren esperar y bajar los precios, si a cambio tienen un inquilino más seguro", asevera De Andrés.

Por otro lado, el experto apunta que cada vez más existe una sensación de inseguridad jurídica entre los caseros de pisos en España, que en el 95% de los casos son particulares. "Los propietarios particulares nos trasladan cada vez más su sensación de inseguridad jurídica, ante la avalancha de cambios que se han vivido en el alquiler y tienen serias dudas sobre el futuro de su arrendamiento y si será viable seguir poniendo su vivienda en alquiler, con las reformas que están proponiendo desde el Gobierno, casi todas en perjuicio de los arrendadores", comenta el Director Comercial de ANA.

"A los propietarios particulares no les agrada ser el centro del debate sobre el acceso de la vivienda, asegura De Andrés, y que se les haga, en cierto modo, responsables de las carencias que hay actualmente en el mercado del alquiler, cuando deberían ser las Administraciones Públicas las que se ocuparan de solucionar el problema, por un lado, aportando soluciones en materia de vivienda pública y por otro, incentivando la oferta de viviendas en alquiler y no penalizándola".

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