ASG Homes ha arrancado el año con paso firme tras constatar que el tirón de la actividad que experimentó el sector a partir de junio del año pasado se ha consolidado en el primer trimestre de 2021.
Víctor Pérez Arias, CEO de la promotora, asegura en una entrevista a elEconomista, que entre enero y marzo ha crecido el ritmo de ventas e incluso se han podido subir precios en algunos proyectos. Sin embargo, el directivo cree que lo mejor está por llegar, ya que espera una segunda mitad del año todavía mejor gracias a un aumento en los ratios de vacunación y a la apertura de las fronteras, lo que supondrá la llegada de una importante demanda embalsada que aupará especialmente la actividad de compraventa en la vivienda en costa.
Con estas perspectivas sobre la mesa, Pérez espera que la compañía incremente en un 40% su volumen de entregas, al mismo tiempo que impulsa su negocio de alquiler con el que espera formar una cartera de unas 2.500 unidades.
El año 2020 ha sido sin duda atípico, ¿cómo lo ha pasado ASG Homes?
En líneas generales yo creo que en el sector se han salvado los muebles. Lo cierto es que en junio hubo una reacción muy rápida por parte del mercado y después de estar tres meses confinados hubo un repunte muy fuerte de la actividad inmobiliaria, principalmente residencial. Esta inercia continuó todo el verano y también en el tercer trimestre la demanda ha sido buena, excluyendo diciembre, que fue un poco peor. A efectos nuestros, en conjunto, viendo lo que ha ocurrido en el sector, te diría que nos hemos comportado en la media, con una lógica bajada de ingresos dado el periodo de confinamiento y el parón de la actividad en la construcción. Por supuesto, hemos cerrado 2020 por debajo de nuestras expectativas, pero conseguimos entregar más de 700 viviendas el año pasado, que no es poco para como estaban las circunstancias. Así que satisfacción por una parte y con mucho optimismo para este año.
¿Ese optimismo responde a que se ha mantenido el auge en la actividad en el primer trimestre del año?
Sí, se ha mantenido. No quiero pecar de super optimista, pero después de hablar con nuestros compañeros del sector y con la banca, puedo decir que el año ha arrancado con un primer trimestre muy fuerte con una demanda sostenida. Como dato relevante puedo destacar que la demanda que recibimos sobre un producto concreto tiene un nivel de traducción a compraventa elevadísimo, muy por encima del de antes. La clave es que la demanda que hay en el mercado es real, no es especulativa. Los compradores de vivienda nueva tienen una expectativa realista y saben que no van a encontrar chollos. Saben que no hay desesperación de los promotores, entre otras cosas porque tampoco se está produciendo un gran número de viviendas. En el primer trimestre la tendencia es francamente positiva y eso que todavía no están abiertas del todo las fronteras a los extranjeros, ya que creo que el gran empujón de demanda lo vamos a ver, principalmente en la costa, a partir de que empiecen a aterrizar los extranjeros, especialmente los europeos, ya que hay una demanda embalsada enorme.
¿Este fuerte incremento de la demanda les ha llevado a conseguir cifras de ventas pre-Covid en el primer trimestre?
Diría que sí, y que en algún caso hemos visto una progresión favorable comparativamente, no tanto a nivel precio, que ha sido menos significativo, pero sí se ha incrementado el ritmo de ventas. No podemos generalizar, hay comportamientos distintos en España, pero donde la demanda es fuerte, los precios de obra nueva y ritmos de ventas son sólidos.
El pasado año la obra nueva demostró su resiliencia con un aumento de las operaciones y también con un incremento de precios medio. En su caso, ¿están subiendo el precio de sus promociones este año?
Sí. Nosotros, en ciertas ubicaciones, ya hemos subido precios. El producto que nos va quedando es poco y esto nos ha permitido realizar esa subida. Es que no hay oferta. Se está produciendo muy poco. Como comentaba, hemos pasado un pequeño vacío en diciembre, en el que la gente estaba esperando a ver si había ofertas, pero a los promotores no nos ha hecho falta entrar en una dinámica de bajada de precios. La demanda ha visto en el primer trimestre que los precios no bajaban. Es más, algunos subían.
¿Espera que se mantenga esta tendencia al alza el resto del año?
El incremento del valor de la vivienda terminada a lo largo del ejercicio lo marcará el suelo, y lo cierto es que el suelo ready to go (listo para construir) es escasísimo y además, no se está produciendo apenas suelo nuevo en España. Muchos planes generales están parados, atascados o no hay ganas o hay miedo político. La realidad es que la reposición cada vez es más difícil y lo que va a ocurrir seguramente es que vamos a ver un incremento del precio de compra por culpa del crecimiento del precio de la materia prima.
¿Qué volumen de viviendas tienen actualmente en producción y cuántas entregas prevén que realizarán este ejercicio?
Ahora mismo tenemos en producción casi 2.300 viviendas con un mayor peso en Madrid, Sevilla y Málaga, y para este año estaremos entregando cerca de 1.000 unidades aproximadamente y esperamos el arranque a final de año de otros tantos proyectos.
En su objetivo de seguir creciendo en el mercado residencial, ¿qué volumen de inversión tienen previsto para este año?
Ahora mismo tenemos varios capitales que, por un lado, están enfocados en la compra de suelo que necesita algo de gestión. Además, tenemos el vehículo de Build to Rent (BtR) en el que ya contamos con varias exclusivas para cerrar operaciones y también tenemos capital para Build to Sell. Con la suma de todos ellos, este año nos deberíamos mover por encima de los 150 millones de euros en adquisiciones de distintos tipos. Lo cierto es que estamos trabajando con modelos más creativos que van más allá de la compra de suelo, como pueden ser activos para cambio de uso o incluso estamos moviendo la adquisición de NPLs que tienen un colateral de activo. Nuestro ánimo es invertir cuanto antes los capitales disponibles.
A finales del año pasado lanzaron un vehículo para invertir 200 millones de euros en alquiler residencial, ¿con cuántas unidades esperan acabar el año y cuál es su objetivo final?
Ahora mismo tenemos en cierre aproximadamente casi 700 viviendas y tenemos otro pipeline de casi 800 unidades. Por lo que creo que terminaremos el año con 1.400-1.500 viviendas en cartera. En cualquier caso, si se acelerase nuestra capacidad de identificar oportunidades y adquirir así lo haríamos, ya que nuestro objetivo final con este capital es alcanzar unas 2.500 unidades. Nuestro fin es invertir todo el capital que tenemos levantado cuanto antes, con la vista puesta en captar nuevos fondos, ya que si las cosas van bien, el capital vuelve a confiar en la compañía. Además, ayuda mucho el hecho de que España tenga unos fundamentales muy interesantes para el mercado inmobiliario internacional, no solo en alquiler, también en el negocio de compraventa.
¿A qué perfil de inquilino van enfocados los proyectos que van a desarrollar de alquiler?
Nuestras viviendas van destinadas a una demanda media. Aspiramos a posicionarnos en el rango en el que realmente está el grueso de la demanda, que es una renta asequible. No nos enfocamos a vivienda pública pero tampoco lo hacemos hacia una vivienda exclusiva. El producto que hacemos se basa en unidades de uno o dos dormitorios, asequible y en ubicaciones absolutamente típicas y con bastante población. La cartera estará repartida por España y actualmente tenemos proyectos en Madrid, Málaga y Alicante.
Cuando presentaron este vehículo hablaron de revolucionar el mercado del alquiler ofreciendo un producto diferenciador y de calidad...
Efectivamente. Lo que hemos hecho es modelizar un tipo de vivienda. Creemos que esta es una decisión acertada que permitirá que la demanda identifique una vivienda de ASG Homes en alquiler. Queremos que sepan qué calidades se van a encontrar si contratan nuestro producto, ya que contamos con un modelo preestablecido en cuanto a diseño, tamaños y calidades. Además, nos vamos a volcar en los servicios, lo que ofrece un plus añadido a la demanda. Al final, una gran parte de los inquilinos son personas que viven solas o parejas trabajadoras que, por su estilo de vida, que conlleva una ausencia de su casa, tienen una serie de necesidades y por tanto reclaman una serie de servicios como conserjería o limpieza. No es nada extraordinario, pero son algunos de los servicios que estarán establecidos en toda nuestra oferta. Algunos serán de pago y otros gratuitos. Con todo esto, el objetivo es crear una marca fácilmente identificable en el mercado, que sea señal de calidad, seguridad y sostenibilidad, ya que también estamos muy volcados en esto.
¿Cómo viven desde ASG Homes y sus inversores la situación de incertidumbre en torno al mercado del alquiler?
Lo cierto es que todo este tema nos causa una gran preocupación. Partimos de la base de que nosotros estamos a favor de que haya oportunidades de acceso a la vivienda para todos los niveles de renta en España. Pero es que se están mezclando cosas distintas y teniendo la capacidad o la posibilidad de crear un parque de vivienda social mediante la fórmula de colaboración publico privada, son ganas de intervenir jurídicamente un mercado que se debería autorregular. Nos lo ha demostrado la experiencia en Berlín y en Holanda, donde la intervención no ha provocado una mejora en el acceso al alquiler ni la compra. Por el contrario, Inglaterra es un ejemplo a seguir. En los 70 se volcó en la producción de vivienda social para paliar la falta de recursos de una parte de la población. España tiene que seguir ese modelo. Todas las administraciones tienen que producir vivienda porque además tienen suelo para hacerlo. Además, estas viviendas entrarían en el mercado y equilibrarían los desequilibrios a los que aludimos. Ese es el camino, no es otro que producir y dejar de intervenir. Para mí, después de los años que atesoro como profesional, es la única fórmula que funciona. Por ahora, la Comunidad de Madrid ha empezado un buen camino.
¿Cuál es el principal reto que tienen por delante este ejercicio?
El reto es que todos estemos vacunados en 2021. Es un reto macro para el país, la economía y para cualquier sector. Creemos firmemente en que la vacunación traerá una normalización de la economía, aunque se trate de una situación distinta a la que vivíamos antes del Covid. Esta nueva realidad también nos va a llevar a un modelo inmobiliario un poco distinto que nosotros ya estamos llevando a cabo y que consiste en anticiparse a las necesidades de la demanda. Tenemos que estar preparados, porque creo que a partir del segundo semestre vamos a ver un acelerón importante gracias a la vacunación y a la apertura de las fronteras.
