Dura jornada la de ayer para el mercado inmobiliario que se enfrenta a una futura una limitación de los precios del alquiler y encaja un cambio de normativa en el régimen de socimis.
Estas dos medidas, que llevan meses persiguiéndose desde Unidas Podemos, se han acordado en el marco de la elaboración del proyecto de Presupuestos Generales para 2021 y no han sentado nada bien en el sector, que alerta de la inseguridad jurídica que traen consigo.
Concretamente, en el caso de las socimis, el vicepresidente del Gobierno, Pablo Iglesias, anunció que pasarán a tener una tributación mínima del 15% sobre los beneficios no distribuidos. Este tipo de vehículos lograron en la anterior crisis reactivar la inversión inmobiliarias gracia a que cuentan con un régimen fiscal favorable al tener un tipo del 0% en el impuesto sobre sociedades. A cambio están obligados a distribuir por ley al menos el 85% del beneficio, entre otras medidas como que deben mantener los inmuebles tres años en propiedad o que el capital social mínimo sea de cinco millones.
Colonial, Merlin y Lar notan el impacto de la medida en Bolsa a pesar de que a ellas no les afectará
Este cambio de tributación afectará principalmente a las pequeñas socimis que cotizan en el BME Growth, ya que las grandes firmas como Colonial, Merlin o Lar ya distribuyen incluso más del 100%.
Aún así las tres compañías sufrieron este martes el impacto de este anuncio y cerraron la sesión con un descenso del 4,93% en el caso de Colonial, que lideró las caídas del Ibex 35, del 1,57% en el caso de Merlin y del 1,04% en el de Lar España.
Desde Asocimi, la patronal que representa a un gran número de estas sociedades, muestran su malestar con esta medida. "Entendemos que pueda haber algunos representantes políticos que tengan dudas sobre el papel que juegan las Socimis, sobre todo, si tenemos en cuenta que somos un sector muy joven y que todavía nos queda mucha labor didáctica para explicar a la sociedad, los legisladores y los inversores sobre las ventajas de tener un sector inmobiliario especializado y profesionalizado dedicado a la gestión del patrimonio en alquiler con visión permanencia a largo plazo", explica Javier Basagoiti, presidente de Asocimi.
"Con independencia del impacto que pueda tener el establecimiento de un tipo de gravamen del 15% a los beneficios no distribuidos de las socimis, cualquier modificación de la legislación que no tenga como objetivo mejorar la posición competitiva de nuestros REITs frente a otros países europeos sería interpretado negativamente por los inversores que han apostado por nuestro sector inmobiliario ya que genera inseguridad jurídica e institucional", destaca Basagoiti.
El directivo apunta además que el carácter estratégico y de inversión a largo plazo del negocio de las socimis "exige que el marco normativo sea estable, seguro y genere confianza para garantizar que los flujos de capital siguen llegando a nuestro país y que las empresas del sector pueden acometer con solvencia sus planes de negocio, cumpliendo así con sus obligaciones con todos sus stakeholders, incluida la propia Administración Pública".
Intervenir los precios del alquiler
Por otro lado, en cuatro meses la nueva Ley de Vivienda, en la que se habilitará a las distintas comunidades autónomas a limitar el precio del alquiler en las zonas tensionadas, se presentará en el Congreso de los Diputados, tal y como lo anunciaron el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y el vicepresidente, Pablo Iglesias.
La nueva normativa generará "mecanismos de contención, o eventualmente bajada de los precios, tanto de los nuevos contratos como de los contratos existentes". En este último caso se optará por bonificaciones fiscales e incentivos para que los propietarios de las viviendas se animen a reducir las rentas.
Aunque la nueva Ley todavía está en fase de información pública y desde el Gobierno aseguran que la normativa se definirá con "el consenso y diálogo con los agentes sociales, sindicatos y los agentes del sector", las principales empresas inmobiliarias ya alertan del riesgo de intervenir el mercado.
"Una regulación del precio del alquiler a nivel nacional conseguirá un efecto opuesto al deseado. No sólo a nivel de sector. También lastra la imagen de país, ya que este tipo de medidas reflejan un nivel de inseguridad jurídica que para nada ayuda a la atracción de inversión que necesita el futuro del sector del alquiler mediante fórmulas de colaboración público-privada", advierte Beatriz Toribio, directora general de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL), que cree que "la primera consecuencia de este tipo de medidas supondrá el descenso de la oferta de vivienda en alquiler, con la consecuente subida de precios".
En este sentido, Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa explica que "esta medida puede hacer que a la larga muchos propietarios decidan poner sus viviendas en régimen de venta y no de alquiler si la regulación de precios es muy restrictiva. Hay que recordar que muchos propietarios necesitan del pago de ese alquiler para hacer frente a gastos que haya sobre el piso alquilado (IBI, impuestos de basura, hipoteca y otras tasas que existen en muchos municipios) y con una regulación muy estricta puede que no le salga a cuenta alquilar el piso".
Por otro lado, Toribio alerta de que "este tipo de medidas fomentan la economía sumergida ya que muchos propietarios podrían verse tentados a compensar ilegalmente la diferencia entre el precio regulado y el de mercado. La experiencia internacional ya ha demostrado que el control de precios no funciona e informes del Banco de España y el Fondo Monetario Internacional (FMI) ya han alertado de que no es la solución".
Andrés Horcajada, consejero delegado de Tectum Global Management, coincide también en advertir de que "la aprobación de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas, producirá un efecto contrario, reduciendo aún más la oferta, elevando los precios y ralentizando el mercado del alquiler, lo que afectará a los inquilinos más vulnerables"
"Consideramos que la aplicación de regulación de precios, que solicita Unidas Podemos, solo generaría una disminución de la oferta como antes se ha señalado, ya que políticas intrusivas que alteran reglas básicas, en las relaciones privadas no solucionan el problema de acceso a la vivienda", asegura el directivo.
Andrés Horcajada (Tectum): "La situación tiene puntos de incertidumbre y tenemos que estar muy atentos a las incertidumbres regulatorias y a la falta de seguridad jurídica que puede afectar negativamente, perjudicando tanto a propietarios como a inquilinos".
"Desde Grupo Lar creemos que la mejor forma de reducir los precios es fomentando la oferta. Es una evidencia, que en los países en los que se han aplicado legislaciones destinadas a regular los precios de alquiler, como el conocido caso de Alemania, se ha comprobado su nula efectividad. Es más, los efectos finales han resultado negativos, paralizando la inversión y construcción de viviendas, destruyendo empleos directos e indirectos y, en muchos casos, incrementando el fraude", explica Miguel Ángel Peña, CEO Residencial de Grupo Lar . "Sí apostamos por alquileres protegidos para las personas que realmente lo necesiten, de hecho estamos viendo algunas Administraciones Públicas pensando en el desarrollo de proyectos en alquiler con distintos niveles de protección, sobre derechos de superficie en parcelas de titularidad pública, vemos aquí un campo muy interesante", apunta el directivo.
Por su parte, Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro cree que "estas medidas se toman en el peor de los momentos, en plena pandemia, en la que nos encontramos en una situación excepcional en todos los ámbitos, incluido el alquiler". Carroza destaca además "desde el inicio de la crisis sanitaria hemos comprobado como el mercado del alquiler se ha ido adaptando y ajustando al momento que estamos viviendo al tratarse de un mercado sano y maduro que se autorregula".
En la misma línea, José Ramon Zurdo, director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, destaca que "nadie puede entender cómo se planifica desde el Gobierno una intervención de la renta de los alquileres, justo cuando el mercado de alquiler experimenta una bajada considerable de las rentas, situándose a niveles de 2018 y con la previsión que a finales de año las rentas bajen incluso mucho más, y mejorando el acceso a la vivienda, alerta José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
Escasez de vivienda asequible
Desde la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa) creen que el problema de fondo en España es la "gran" escasez de oferta de vivienda asequible y que el Gobierno se ha equivocado al limitar los precios, porque "la receta no es imitar a Alemania, Francia o Suecia".
En un comunicado, ha señalado que "una limitación artificial de precios ya se ha visto en estos países que provoca una contracción de la oferta, expulsa viviendas del mercado del alquiler hacia el mercado de venta, desincentiva la inversión y acaba en un menor parque, de peor calidad, con economía sumergida y precios finales más altos para menos viviendas".
Ferran Font (Pisos.com): "Los ejemplos de Viena o Sídney demuestran que actuando sobre la oferta es posible rebajar la tensión en los precios y resolver el problema de accesibilidad a la vivienda"
Así, considera que pretender resolver el problema controlando los precios por decreto "es contraproducente" y que es "un ataque" a la seguridad jurídica imprescindible para que acuda el ahorro necesario para financiar la nueva oferta. Asipa ve en la futura Ley de Vivienda una oportunidad para que se promueva la coordinación entre todas las Administraciones y se garantice una generación "rápida y sostenida" de nuevo suelo protegido asequible.
"Tenemos la esperanza y la confianza de que al final el Gobierno va actuar con responsabilidad, manteniendo la seguridad jurídica necesaria para que el ahorro acuda a financiar las viviendas asequibles de nueva creación que están demandando millones de jóvenes y familias de rentas más bajas en España", añaden.
El 80% de los pisos en manos de particulares
El consultor inmobiliario Eduardo Molet cree que esta nueva medida es una mala noticia para el sector y tendrá consecuencias graves, especialmente el deterioro del parque de viviendas en alquiler. "El propio vicepresidente Pablo Iglesias ha reconocido que será la ley con mayor grado de intervención pública de Europa, y esto está lejos de ser una buena noticia, al contrario".
Molet cree que hay una campaña para hace creer a la opinión pública que el 80% de las viviendas en alquiler está en manos de unos pocos fondos de inversión o fondos buitre, y que esta se posicione a favor de la regulación.
"Eso es rotundamente falso", sentencia del consultor, que explica que "en España el parque de las viviendas de alquiler, en más del 80% de los casos está en manos de pequeños ahorradores que han invertido en un piso para poder alquilarlo y complementar sus ingresos, por ejemplo, una pensión. Son los grandes perjudicados".
El precio del alquiler ya se está corrigiendo
Desde el portal inmobiliario Pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, alerta de que "la regulación de los alquileres en España llega en un momento de tendencia a la baja, por lo que cabe plantearse seriamente si se va a conseguir el efecto deseado y si, de producirse, compensará el elemento desestabilizador que provoca su implementación en el mercado".
Y es que, según los datos de precio de oferta de Pisos.com, el incremento en el precio del alquiler en España aumentó un discreto 0,61% interanual el pasado septiembre, muy lejos de las subidas de doble dígito que se producían a principios del 2019. "La situación actual de los precios de alquiler y las dificultades de acceso a la vivienda que causa, principalmente, en el centro de las grandes capitales, hacen necesaria una reflexión y actuación sobre este mercado. En España la evolución de las rentas no ha ido acorde con la evolución de los salarios, por lo que cada vez más hay familias a las que les resulta difícil pagar el alquiler", subraya Font.
A diferencia de los sucedido en París o Berlin, donde la limitación de precios ha fracasado, Font destaca otras medidas que si han sido efectivas en otros países. Se trata de aquellas que de una manera u otra se han enfocado precisamente a hacer mayor la oferta.
"Paradigmáticos son los casos de Viena, donde la propia ciudad es el principal propietario de la vivienda en alquiler y es su gran apuesta desde hace 100 años, o Sídney donde se ha duplicado la oferta de alquiler desde 2017. Estos ejemplos demuestran que actuando sobre la oferta es posible rebajar la tensión en los precios y resolver el problema de accesibilidad a la vivienda. En el caso de Berlín la apuesta de la limitación en el precio del alquiler ha ido acompañada de la inversión de 920 millones de euros por la adquisición de 6.000 viviendas que destinará a alquiler social", subraya el especialista.
Desde Fotocasa también destacan que el precio del alquiler ya se estaba corrigiendo de forma natural con la pandemia.
Según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa, en el mes de septiembre el precio en Barcelona ha caído un -4,8% interanual y en Madrid lo ha hecho un -2,6% interanual. Por tanto, "es un momento en que los precios de los alquileres, que en 2019 llegaron a máximos en muchas comunidades, están tendiendo a la baja, fruto también de la crisis económica y de la menor demanda que hay ahora mismo en las principales urbes de nuestro país. Por tanto, los precios del alquiler ya están mostrando una contracción en puntos calientes", añade la directora de Comunicación de Fotocasa.
