En los últimos años el mercado del alquiler ha crecido en España hasta convertirse en el modelo de vida que eligen el 24% de los hogares. Sin embargo, este aumento de la demanda no ha venido acompañado de un crecimiento de la oferta, lo que ha llevado a un encarecimiento desmesurado de los pisos en algunas zonas del país.
Según los datos del índice del alquiler que presentó el martes el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en 17 provincias los precios han crecido más de un 10% en los últimos cuatro años. Esto significa que en el 37% de las provincias analizadas, ya que en el índice no se recogen los datos de Navarra y el País Vasco, se ha dado un encarecimiento muy pronunciado del alquiler que ha llevado a algunas zonas a tener tensión en los precios.
Según explicó en la presentación del índice José Luis Ábalos, Ministro de Transportes, actualmente el 38% de los hogares que viven de alquiler destinan más del 40% de los ingresos al pago de las rentas. Un esfuerzo financiero que está muy por encima del 30% que se recomienda destinar al pago de una vivienda, ya sea de compra o de alquiler.
Por eso, el objetivo de este índice es convertirse en una herramienta de transparencia en el sector que permita en un futuro a las comunidades autónomas o ayuntamientos aplicar limitaciones temporales a las subidas desorbitadas de precios en las zonas más tensionadas. Si bien, según apuntan fuentes de Transportes, antes de intervenir el mercado, el Ejecutivo quiere analizar primero cual ha sido el impacto de la crisis en los precios del alquiler. Así, la decisión de aplicar limitaciones al encarecimiento de la vivienda, podría darse ya el próximo año.
Mayores subidas
Según los datos del índice, que es la primera estadística estatal de precios del alquiler con 11,2 millones de arrendamientos agregados de los últimos cuatro años, la mayor subida de precios por provincias se ha registrado en Baleares con un incremento del 19,1% desde 2015 hasta 2018.
Le sigue de cerca la provincia de Málaga donde los precios se han disparado un 18,1% en los últimos cuatro años. Por detrás se encuentran Santa Cruz de Tenerife, con un encarecimiento del 15,2%, y Canarias y Barcelona, con incrementos del 14,3% en cuatro años.
Madrid se queda fuera del top cinco, ya que en su caso los precios han crecido un 12,3%. Si bien, la capital española se sitúa con el arrendamiento medio mensual más elevado con 780 euros al mes. Le siguen Ceuta y Melilla, con rentas medias de 700 y 650 euros al mes, respectivamente y Cataluña también con un arrendamiento medio de 650 euros. Islas Baleares y Andalucia completan la lista de regiones donde la renta media mensual está por encima de los 500 euros, con 624 y 504 euros, respectivamente.
Las rentas mensuales más baratas se pagan en Murcia y Estremadura (400 euros), y Galicia (433 euros)
Por grandes municipios destaca Lebrija (Sevilla), donde el precio se ha disparado un 46,7% en los últimos cuatro años. Asimismo, en Andalucía se acumulan las subidas más pronunciadas por municipios. Algunos ejemplos son San Roque (26,8%), Nijar (25,5%), Estepona (25,5%)o Arcos de la Frontera, con una subida del 24,7%.
En el caso de Madrid, las mayores subidas se da en Valdemoro ( 15,8%), en Navalcarnero (15,6%) y en Aranjuez (14,9%).
La Agencia Tributaria ha sido la principal fuente de información, abarcando datos desde 2015 hasta 2018, si bien, el índice también se ha nutrido del Catastro Inmobiliario, los Registradores de la Propiedad, el Banco de España, el INE y de los depósitos de fianzas de las comunidades autónomas y de los datos de oferta de los portales inmobiliarios.
Ábalos: "Esta herramienta, gracias a la transparencia que aportará al mercado, nos permitirá reducir el margen de error en la toma de decisiones políticas futuras"
"Esta herramienta nos permitirá, gracias a la transparencia que aportará al mercado, tener un conocimiento más preciso y reducir el margen de error de las decisiones políticas que tomemos en el futuro en este sentido", apuntó Ábalos.
El portal inmobiliario Fotocasa aplaude que el Gobierno se centre en solucionar un problema tan importante y urgente como es el precio de la vivienda en alquiler, que según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa, en mayo de 2020 el precio se sitúa en 10,91 euros por m2 y en abril de este mismo alcanzó su máximo histórico.
La creación de este índice de referencia "es una buena noticia para el sector inmobiliario ya que ofrece una base de información fiable y que permite conocer la situación del mercado del alquiler residencial al cruzar datos de catastro y de la Agencia Tributaria. Es una buena herramienta que proporcionará datos precios del mercado de la vivienda en alquiler", explica Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa. Sin embargo, desde el punto de vista de la compañía, "este índice mostrará los datos de cierre de transacciones con cierto decalaje, ya que se basa en los datos que recoge la Agencia Tributaria y, por ejemplo, los datos de 2019 no verán la luz hasta el cuarto trimestre de 2020".
Por otro lado, una vez puesto en marcha el índice, si el Gobierno decidiera finalmente intervenir los precios para frenar las subidas desorbitadas, el siguiente paso en el que tiene que trabajar el Ejecutivo es en habilitar a las comunidades autónomas y ayuntamientos para que puedan establecer sistemas de regulación de precios de alquiler, un paso que podría llegar antes de que acabe el año.
Para darle esta potestad a las administraciones locales y regionales existen dos posibles vías de actuación, por un lado, la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que en su artículo 17 fija que las partes podrán pactar libremente el precio del alquiler de la vivienda. La otra vía sería hacerlo a través de la nueva Ley Estatal de Vivienda, que se espera que esté lista para este ejercicio. Hasta el momento, tampoco se ha hecho público cual sería el procedimiento para establecer un control de precios que según han explicado siempre desde el Ministerio de Transportes, "será temporal y sólo en zonas tensionadas". De este modo, no se sabe si podría fijarse un precio máximo por zona o acotar el porcentaje de subida de un área determinada, fórmulas que ya se han utilizado en otros países de Europa.
Desde Fotocasa destacan que en caso de intervenirse el mercado "si nos encontramos frente a una limitación del precio muy restrictiva para los propietarios puede hacer que menos particulares decidan poner sus viviendas en régimen de alquiler y poco a poco se reduzca la oferta de viviendas para alquilar", explica Anaïs López. Además, recuerda que "los particulares tienen buena parte de la oferta de vivienda en nuestro país y debemos potenciar que estos particulares pongan sus viviendas en alquiler con incentivos y ayudas".
Impacto en el mercado
En este sentido, José Ramón Zurdo, Director General Agencia Negociadora del Alquiler, apunta también a un deterioro del parque de viviendas. "Los propietarios intervenidos, a la larga, no tendrán poder adquisitivo para mantener en condiciones sus viviendas, por lo que uno de los primeros efectos de la intervención será el deterioro paulatino de las viviendas de alquiler y un posible aumento de una exigencia por adelantado de dinero negro para compensar la bajada".
"Intervenir los precios en las zonas tensionadas no va a aumentar la oferta de viviendas en esas zonas, sino que va a castigar a los propietarios que necesitan esas rentas, por ejemplo para pagar su hipoteca o para hacer frente al pago de una residencia", alerta Zurdo.
"Si se aplicase una intervención de precios, habrá unos inquilinos afortunados que en esas zonas, tendrán un alquiler más barato, pero el resto de jóvenes y familias seguirán con el mismo problema de acceso porque la medida no habrá generado más oferta", apunta Zurdo que cree que puede caer la oferta. "Si al propietario no le compensa seguir alquilando su vivienda puede optar por cerrarla o venderla", señala.
