Los analistas de Barclays han puesto la lupa sobre las grandes inmobiliarias cotizadas europeas para analizar el impacto que la crisis sanitaria tendrá sobre sus negocios.
En su último informe destacan dos grandes socimis españolas, Merlin Properties y Colonial, que según las estimaciones de la firma británica verán recortados este año sus ingresos por rentas alrededor de un 15% y un 11%, respectivamente.
La patrimonialista que dirige Ismael Clemente y que cuenta con una cartera de activos valorada en más de 12.700 millones de euros, se verá impactada principalmente por sus inmuebles comerciales. La socimi, que ha decidido condonar el pago de las rentas a aquellos inquilinos de sus centros comerciales que se han visto obligados a cerrar durante el periodo de alarma, ya explicó en un comunicado a la CNMV, que estimaba un impacto en sus rentas brutas totales inferior al 10% en el escenario de que el cierre ordenado por la autoridad perdura hasta el 31 de julio.
La compañía, destacó además que cuenta con una "sólida" posición financiera para afrontar estos momentos "difíciles". En concreto, Merlin Properties cerró 2019 con una posición de liquidez de más de 1.085 millones de euros, con una cobertura "muy holgada" de sus ratios financieros, y no afronta vencimientos de deuda hasta 2022, dada la inexistencia de pagarés u otros instrumentos análogos de financiación a corto plazo.
Los analistas de Barclays son más pesimistas en cuanto a la reducción de ingresos por rentas, ya que estiman una caída del 15%, si bien, esperan que estas se recuperen en un 10% el próximo año. Concretamente, las estimaciones de la entidad calculan que Merlin cerrará el ejercicio con unos ingresos netos por rentas de 429 millones de euros, que crecerán hasta los 484 millones en 2021 y se situarán en 496 millones en 2022.
Barclays ha mejorado su recomendación sobre Merlin a comprar, pero reduce su precio objetivo un 15%
El informe hace referencia también al reparto de dividendo y cree que Merlin rebajará la retribución a sus accionistas de 0,52 euros por acción a 0,35 euros, "el mínimo que se le exige por el régimen de socimi", indica.
Hace apenas una semana, la compañía comunicó su nueva estrategia de distribución de dividendo, que irá ligada al impacto final que tenga el coronavirus en el negocio de la socimi Así, dejó en el aire una parte de los 0,32 euros que tenía previstos repartir en mayo.
Por otro lado, Barclays ha mejorado su recomendación sobre Merlin a comprar, pero reduce su precio objetivo un 15% desde los 11,7 euros hasta los 10 euros por acción. Si bien, le concede un potencial alcista del 25%.
Impacto en las rentas de oficinas
En el caso de Colonial, la entidad rebaja su recomendación de compra a venta con una estimación de 8 euros por acción frente a los 12,5 euros anteriores, lo que supone una reducción de su precio objetivo del 36% . Según explica Barclays los buenos resultados de la socimi que preside Juan José Brugera estaban respaldados en los últimos cinco años en su cartera de oficinas situada en ubicaciones estratégicas de mercados muy fuertes como son Madrid, Barcelona y París.
Sin embargo, el informe considera que el mercado de alquiler de oficinas también se verá afectado tras la crisis del covid-19, por lo que estima que los ingresos por rentas de la socimi podrían verse recortadas en un 11% este ejercicio. El banco apunta también que esta caída podría recuperarse el próximo año.
"El impacto del Covid-19 afectará en el aumento de las rentas, que solía ser el motor de crecimiento de Colonial, puesto que el portencial de revisar contratos es ahora limitado y también lo son las mejoras de ocupación", apunta el informe.
Por otro lado, Barclays señala que Colonial, que cuenta con una cartera de inmuebles valorada en casi 12.200 millones de euros al cierre de 2019, podría enfrentarse a retrasos en sus desarrollos en marcha de unos seis meses a raíz de las limitaciones de movimiento que existen en los dos países en los que está presente.
La propia compañía reconoció que "actualmente, la crisis del Coronavirus está impactando en nuestra cartera de proyectos y se esperan retrasos puntuales en algunos de ellos". Así, la socimi ha decidido posponer su programa de capex en 60 millones de euros para el próximo año. Esta cifra supone el 40% de la inversión total de 150 millones que tenía previsto ejecutar este año en rehabilitación y desarrollo de edificios.
Esta decisión afecta en particular en su proyecto estrella en Méndez Álvaro donde desarrolla un campus de oficinas con una parte de residencial, "con sólo 90 millones de euros pendientes para el año 2020". En este sentido, la compañía apunta que "no se prevén penalizaciones relevantes o pasivos vinculados a los retrasos".
Los sectores más castigados
Según explica la entidad británica la crisis del covid-19 acelerará los problemas estructurales del sector retail y creen que los grandes propietarios, que en las últimas semanas están adoptando medidas de flexibilidad en el cobro de las rentas o incluso condonaciones, podrían enfrentarse en un futuro a posibles impagos por parte de sus clientes "ya que muchos inquilinos no podrán afrontar esos pagos dadas las limitaciones financieras".
Barclays cree que a largo plazo el impacto del COVID-19 servirá "como catalizador para un alquiler estructural más bajo". "Si bien esperamos que el impacto severo en los ingresos por alquileres para 2020 pueda revertirse algo en 2021", también consideran que "los ingresos por alquiler no volverán a niveles pre-Covid-19". Así, apunta que ven un alto riesgo para un gran número de firmas minoristas que podría tener un impacto prolongado en las tasas de ocupación. Además, "muchos minoristas serán reacios a pagar alquileres más altos una vez se acostumbren a alquileres más bajos".
El segmento retail será junto al hotelero uno de los más castigados, con una caída de ingresos prevista para este año del 25%, según Barclays, que señala al mercado de las residencias de estudiantes como el más afectado tras la interrupción del curso escolar. En este caso, su estimación es que los ingresos caigan un 30%. En el lado contrario se encuentra la logística, que caerá un 5%, mientras que las oficinas lo harán un 10%.
