Merlin Properties tiene prevista una inversión inicial de unos 410 millones de euros para impulsar el proyecto Madrid Nuevo Norte (antigua Operación Chamartín), del que es accionista a través de DCN (Distrito Castellana Norte) con una participación del 14,6%.
Una parte de este desembolso, que se llevará a cabo a lo largo de los próximos diez años, ya está ejecutado, puesto que se trata de la compra de los terrenos, a los que se ha destinado alrededor de 168 millones.
La otra partida de capital se dedicará al desarrollo de infraestructuras y de urbanización del ámbito, tal y como lo ha explicado Ismael Clemente, CEO de la socimi, que ha indicado que hasta 2022 se desembolsarán unos 49 millones de euros para estas labores, mientras que los 191 millones restantes se irán desembolsando poco a poco a medida que avancen estos trabajos durante un periodo que no está definido, "ya que no es algo que dependa de nosotros puesto que es el Ayuntamiento el que tiene la iniciativa en este proyecto", concreta Clemente.
"Se trata de una inversión que no estaba prevista en nuestra inversión de capex, por lo que este año la compañía ha retenido un poco más de caja para capitalizarse mejor de cara a los compromisos que nos van a ir surgiendo en relación a este desarrollo", indica el directivo, que señala que esos 49 millones adicionales "se equilibrarán fácilmente con la venta de algún activo no estratégico para la compañía".
"El resto de la inversión -191 millones- también se cubrirá sin problema, ya que con el 20% de retención de cash flow que tiene la compañía, que se mueve en una media de 320 millones de euros al año, tenemos cada ejercicio 64 millones, por lo que lo haremos de forma muy cómoda", concreta Clemente.
"A partir de 2030 nuestra cartera estará totalmente optimizada y por tanto sin mucha posibilidad de crecimiento, y esto es precisamente lo que nos aportará Madrid Nuevo Norte, crecimiento a largo plazo"
Con este desembolso de 240 millones en infraestructuras y urbanización, Merlin se posicionará con el suelo listo para construir sobre este desarrollo, que es actualmente el proyecto urbanístico más grande a nivel europeo. La apuesta de la compañía por Madrid Nuevo Norte está ligada al nuevo centro de negocios que se levantará en esta nueva zona de la ciudad. "El 81% del espacio es de oficinas y el 19% restante serán inmuebles residenciales que sumarán unas 2.000 unidades. Para nosotros la parte residencial no es core, pero igualmente podríamos desarrollarla nosotros mismos o enajenar los activos si nos beneficia de cara al capex. Las oficinas sin embargo, nos las quedamos", apunta Clemente.
El directivo destaca que su participación en DCN es una "clara apuesta de valor para la compañía. No se si todos los inversores lo entenderán así o si nos penalizará en Bolsa. A partir de 2030 nuestra cartera estará totalmente optimizada y por tanto sin mucha posibilidad de crecimiento, y esto es precisamente lo que nos aportará Madrid Nuevo Norte, crecimiento a largo plazo".
En este sentido, Clemente reconoce que quizás "para los inversores generalistas será difícil de calcular el valor que nos puede aportar, porque ellos no tienen una previsión de estar aquí hasta 2028, pero para los fondos de pensiones o compañías de seguros que apuntan a más largo plazo se aseguran una predictibilidad de dividendo que además será creciente".
Inversiones
Durante el pasado año Merlin ha invertido 230 millones de euros en capex y a lo largo de los próximos tres ejercicios tiene previsto desembolsar otros 560 millones de euros más para darle un importante lavado de cara a su cartera de activos y reposicionarlos con el objetivo de aumentar su valor. Esta será la principal apuesta de la compañía, que desde finales de 2017 dejó de ser especialmente activa en compra de inmuebles.
"Seguiremos mirando operaciones pero de forma oportunista, igual que en Portugal ya que actualmente los rendimientos de mercado son muy inferiores a los que logramos con las reformas de nuestros activos", reconoce Clemente.
El beneficio cae un 34% por la menor revalorización de la cartera y la falta de extraordinarios
La cartera de la compañía ha registrado una revalorización del 5,9% y se sitúa con un GAV de 12.751 millones, mientras que el valor neto de los activos asciende a 7.331 millones, equivalentes a 15,6 euros por acción, lo que representa un incremento del 5,4% sobre EPRA NAV por acción de 2018 (14,81 euros por acción).
La socimi ha cerrado el año con un beneficio neto de 563 millones, lo que supone un descenso del 34% que se debe "a la menor revalorización de la cartera y a la falta de extraordinarios, ya que en 2018 recibimos la inyección de 170 millones por la venta de Testa", apunta Clemente, que destaca que excluyendo los atípicos el beneficio crece un 3% y apunta que el FFO (beneficio operativo) crece un 9,2% hasta los 313,3 millones de euros.
Los ingresos totales de la compañía se han situado en 530,6 millones de euros, incluyendo unas rentas brutas de 525,9 millones de euros, que crecen el 5,2%. "Para este año esperamos que las rentas se mantengan estables ya que algunos de los cilindros principales de nuestro motor estarán en rehabilitación, como por ejemplo Castellana 85 y Plaza Ruiz Picasso 2 en Madrid, Monumental en Lisboa y Diagonal 605 en Barcelona", concreta el CEO de Merlin.
Venta de centros comerciales
A lo largo de este año la compañía también podría llevar a cabo algunas desinversiones "pero no serán comparables a las de 2019 cuando nos desprendimos de la cartera de oficinas bautizada como Juno en una operación con Cain, y la de Mercuri, de centros comerciales, que en este último caso redujo el peso de los activos no estratégico de <7i>retail del 3% al 0,9%, por lo que únicamente quedarían unos tres centros pequeños que no son core para nosotros. De este modo, podemos hacer algunas ventas pero no hay presión ni preocupación en este sentido", apunta Clemente.
Concretamente, Merlin ha sellado la aportación de tres centros comerciales Thader, La Fira y una mediana en Nassica a la socimi Silicius. La ejecución, según explica la compañía, se ha ejecutado a NAV y Merlin ha recibido un 34,4% de Silicius a cambio de los activos aportados.
Dividendo
Merlin también ha anunciado un dividendo complementario pagadero en mayo de 32 céntimos por acción, lo que unido a los 20 céntimos ya repartidos a cuenta el pasado mes de octubre, arroja un total de 52 céntimos de retribución al accionista en 2019, lo que supone un incremento del 4% frente a 2018. Asimismo, Clemente indica que la estimación para 2020 "es que repitamos dividendo" por un mínimo de 244 millones de euros. "Esta retribución que se abonaría íntegramente en efectivo, supondría 52 céntimos por acción", apunta desde la socimi.
