Madrid se va a convertir en la ciudad europea con el mayor desarrollo urbanístico gracias al proyecto Madrid Nuevo Norte, que tras más de 26 años bloqueado vio la luz verde el pasado mes de julio.
La conocida históricamente como Operación Chamartín abarca un ámbito de actuación de 3,29 millones de metros cuadrados, lo que le sitúa primera entre el resto de grandes proyectos del Viejo Continente, si bien, tanto el proyecto de Zuidas, en Ámsterdam, como el ya consolidado La Defense, en París, le ganan en edificabilidad.
Asimismo, el nuevo desarrollo en la capital española supondrá la extensión de la ciudad en 5,6 kilómetros desde los alrededores de la Plaza de Castilla hasta la proximidad del monte de El Pardo, generando un nuevo núcleo de actividad que dará trabajo a más de 117.700 personas durante la fase de construcción y a unas 94.000 cuando el nuevo ámbito esté ya finalizado, según las estimaciones del Ayuntamiento de Madrid, que bajo el mandato de Manuel Carmena, ha liderado el proceso de diseño de este nuevo desarrollo.
Concretamente, desde el Consistorio apuntan que el 60,54% de todo lo que se construya en Madrid Nuevo Norte se destinará a actividades económicas y estas se localizan junto a la nueva estación de Chamartín, "por lo que su vinculación a la red de transporte público facilitará que su uso como parte de la ciudad sea más eficiente ambientalmente y en el tiempo de desplazamiento para las personas".
Precisamente, la Estación de Chamartín es una de las grandes protagonistas de este desarrollo, ya que el proyecto contempla su total remodelación y el soterramiento de las vías para acabar con una barrera urbanística que llevaba años separando diferentes zonas del norte de Madrid. Este es, de hecho, uno de los aspectos que más se repite como factor común en gran parte de los grandes desarrollos que se han levantado en las últimas décadas en Europa, ya que estos se basan en la regeneración de espacios urbanos partiendo de infraestructuras o espacios industriales preexistentes que, o bien han quedado obsoletas o siguen en uso pero suponen una barrera urbana, especialmente zonas portuarias y ferroviarias.
Así, al igual que en Madrid nuevo Norte con la estación de Chamartín, el origen del caso emblemático de King's Cross, en Londres, fue actualizar, integrar y poner en valor una gran estación ferroviaria dentro del entramado de la ciudad. Este desarrollo, cuyas obras arrancaron en 2007 supuso la creación de crean más de 10 hectáreas de parques y espacios públicos mediante el desmantelamiento de las vías.
También Europacity, en Berlín, se vincula a la estación central de la ciudad, situada a sólo un kilómetro del centro histórico, por lo que en este caso se ha buscado dotar a esta zona de un carácter propio, creando un nuevo barrio entorno a la estación con usos mixtos, zonas verdes y culturales, cambiando totalmente la primera imagen de la ciudad que se llevan los turistas que llegan en tren. Otro caso representativo es Porta Nouva, en Milán. Un proyecto de regeneración urbana que sirve de puerta de enlace para conectar tres barrios antes separados del centro de Milán a través de amplias zonas verdes y peatonales. Así, se ha reconvertido una zona antes ocupada por antiguos almacenes de tren en un nuevo distrito de usos mixtos, con una importante zona residencial de viviendas.
En Frankfurt está el ejemplo de Europaviertel, cuya construcción arrancó en 2005 y supuso el desmantelamiento de gran parte de la playa de vías para reconvertir los antiguos espacios industriales y ferroviarios del distrito de Gallus en un área con mezcla de usos residencial y de negocios, conectados por un gran parque. Así, se logró transformar una zona degradada en uno de los distritos más modernos de la ciudad.
Apuesta por los usos mixtos
Por otro lado, la nueva generación de grandes proyectos que está en marcha en los últimos años pone el foco en la movilidad sostenible, la densidad y la compacidad, así como de la mezcla de usos. Esta última es otra de las claves de los nuevos grandes desarrollos urbanos, que la incorporan en su diseño. De hecho, aquellos desarrollos anteriores como La Défense de París o más recientes como Canary Wharf, en Londres, que no incorporaron desde sus inicios los usos mixtos, están siendo objeto de revisión en este aspecto e incorporándolos a posteriori para que convivan vivienda, oficinas, comercio de proximidad y equipamientos.
Concretamente, en el caso del proyecto de regeneración de la zona portuaria, Canary Wharf, fue planteado inicialmente sólo para oficinas, pero finalmente se han instalado también zonas de ocio y hay mucha demanda residencial. El resultado es un nuevo centro de negocios complementario con la City de 1,37 millones de metros cuadrados de oficinas.
Madrid Nuevo Norte ha aprendido de estas experiencias en otros países europeos
En la capital francesa, el nuevo barrio nace a raíz de la prolongación del eje histórico de los Campos Elíseos. La zona, olvidada por los parisinos, ha dejado atrás las casas en ruinas, dando paso a edificios residenciales y de oficinas, lo que supuso la creación de un centro de negocios de 3 millones de metros cuadrados.
Madrid Nuevo Norte ha aprendido de estas experiencias y de los estudios que ratifican la validez de ese modelo por lo que combinará el desarrollo de distintos tipos de inmuebles. Así, complementando el peso de lo que se destina a actividades económicas, el 35,46% de lo que se levante se destinará a la construcción de un máximo de 10.500 viviendas, de las cuales el 24% tendrán algún tipo de protección.
Asimismo, se levantará un nuevo centro empresarial que contará con algunos de los rascacielos más altos de Europa. Su desarrollo aportará también a la ciudad cerca de medio millón de metros cuadrados de nuevos parques urbanos y zonas verdes entre los que se encuentra un gran parque de 120.000 metros cuadrados que ocupará parte del espacio recuperado por la cubrición de las vías de la red ferroviaria.
Colaboración público privada
La mayoría de estas actuaciones tienen en común una característica compartida: se están o se han llevando a cabo gracias a distintos modelos de colaboración público-privada.
Este es el caso de la Operación Chamartín, cuyo promotor es la empresa Distrito Castellana Norte (DCN), participada por BBVA y Sanjose. Si bien, una parte importante de los suelos son propiedad de la administración pública, que gastará 2.452 millones de euros en este desarrollo, que le generará unos ingresos fiscales de 3.762 millones, lo que representa un saldo positivo de 1.310 millones de euros. La inversión total para el nuevo ámbito se estima en unos 6.000 millones de euros.
Otro caso de colaboración público privada es el de Hafencity en Hamburgo. Emplazado a sólo 800 metros del centro de Hamburgo, es un proyecto de regeneración urbana en una zona esencialmente marítima. La extensión del centro de la ciudad permitió dinamizar el centro histórico con una alta densidad edificatoria con inversión mayoritariamente privada. Dividido en 10 barrios, alberga oficinas, zona residencial y una importante área hotelera.
Los grandes proyectos internacionales de regeneración urbana han sabido aprovechar la ubicación en la cercanía de importantes núcleos urbanos y la cercanía a infraestructuras de transporte de gran capacidad para la creación de centros de negocios de última generación.
Este es el caso de Zuidas, en Ámsterdam, que ha pasado de ser una zona aislada de la ciudad a convertirse en una atractiva área residencial que cuenta con el mayor centro de negocios de la ciudad, con 1,6 millones de metros cuadrados de oficinas.
Por otro lado, en Londres destaca el proyecto Nine Elms, ubicado a las orillas del Támesis, al que se ha destinado una inversión de más de 16.000 millones para regenerar uno de los últimos distritos industriales de la ciudad en el que se espera que se instalen unas 1.000 empresas. Este desarrollo comprende la construcción de unas 20.000 viviendas rodeadas de infraestructuras y zonas verdes y un importante componente de espacios culturales.
