El consumidor estadounidense todo lo puede. O todo lo ha podido. "No subestimen el hedonismo del consumidor americano", ha clamado durante los últimos meses Paul Donovan, economista jefe de UBS en Londres. La fortaleza de la economía de EEUU tras el covid se ha sustentado en un consumidor -el consumo personal representa dos tercios del producto interior bruto (PIB) de la mayor potencia del mundo- que ha seguido gastando pese al duro latigazo de la inflación y a unos posteriores elevados tipos de interés. Mucho de este músculo del consumidor americano viene de la pólvora acumulada durante el covid. Los ingentes estímulos lanzados por la Administración -hasta cheques por ciudadano- propiciaron un exceso de ahorro que ha facilitado el gasto a la vez que contribuido a la inflación junto a la falta de oferta (los rigores de la pandemia). Sin embargo, ese exceso de ahorro se ha secado y los americanos se ven obligados a endeudarse con unos tipos aún muy altos. La otra pata que ha sujetado ese gasto, el fuerte mercado laboral, ha empezado a mostrar los primeros síntomas de agotamiento. Ante esta coyuntura, una de las agencias hipotecarias dependientes del Gobierno ha lanzado una polémica propuesta que puede ser un auténtico salvavidas de billones de dólares para el consumidor, pero que también puede esconder una peligrosa bomba inflacionaria en su interior que también puede acabar siendo una bomba financiera.
El nombre de Freddie Mac, como el de Fannie Mae, sonará a algunos lectores como un eco lejano de la crisis de las hipotecas subprime en EEUU en 2007. Se trata de las dos principales agencias hipotecarias de EEUU, intervenidas por el gobierno en 2008 tras el estallido de la gran crisis, y cuya función es facilitar los préstamos hipotecarios a los americanos ofreciendo garantías. "Las garantías a los préstamos que otorgan Fannie Mae y Freddie Mac reducen el riesgo para los prestamistas que hacen préstamos y para los inversores que podrían adquirirlos. Esto hace que los préstamos sean más asequibles y contribuye a la disponibilidad de préstamos de tipo fijo a 30 años. Por lo general, los préstamos que no pueden obtener las garantías de Fannie Mae o Freddie Mac son más caros", aclara en su web la Oficina para la Protección Financiera de Consumidor de EEUU.
Hace unas semanas, en torno a mediados de abril, Freddie Mac sorprendía al solicitar a su regulador, la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA), autorización para titulizar -comprar y empaquetar en bonos- préstamos de segundas hipotecas, al igual que hace con los de primeras hipotecas. En teoría, Freddie solo comprará las segundas hipotecas de los prestatarios con los que ya tenga una primera hipoteca, y la relación préstamo-valor combinada de la primera y la segunda hipoteca no podrá superar el 80% del valor de la propiedad.
"Existe una sólida y bien engrasada maquinaria de valores respaldados por hipotecas para primeras hipotecas en la que Fannie, Freddie o Ginnie Mac compran hipotecas, las agrupan y las venden como valores respaldados por hipotecas a inversores privados en el mercado abierto, facilitado por empresas de Wall Street. Este proceso aumenta drásticamente la liquidez del mercado. Esta liquidez no existe en el mercado de segundas hipotecas", explicaba recientemente en el Financial Times la destaca analista financiera Meredith Whitney.
Esta nueva liquidez propiciará el anunciado maná para el consumidor americano. Pero para entender mejor el proceso, lo primero es explicar en qué consiste el fenómeno de las segundas hipotecas en EEUU. "Una segunda hipoteca es un préstamo que se extiende sobre una vivienda que ya tiene una hipoteca. Con una segunda hipoteca, usted puede solicitar un préstamo sobre el valor líquido de su vivienda para acceder a dinero en efectivo. El valor líquido de la vivienda es el valor que usted posee sobre su vivienda, que equivale a la diferencia entre el valor actual de mercado de su vivienda y el saldo actual de su hipoteca. Por ejemplo, si su vivienda tiene un valor de 600.000 dólares y aún tiene un saldo de 200.000 a pagar sobre su préstamo hipotecario, el valor líquido de su vivienda es de 400.000", aclaran los expertos de PNC Financial Services Group.
Resumiendo bastante, una segunda hipoteca tiene el objetivo de permitir que los propietarios de viviendas hagan uso del valor líquido de su vivienda cuando necesiten dinero. Una segunda hipoteca, ponen de ejemplo en PNC, se puede utilizar para solventar gastos importantes (por ejemplo, facturas médicas de emergencia o reparaciones de vehículos), financiar reparaciones de la vivienda, liquidar deudas que tienen intereses altos mediante un préstamo con un interés más bajo, liberar capital para el pago inicial de una propiedad de inversión o pagar la universidad. Aunque el tipo de interés de la segunda hipoteca siempre va a ser más alto que el de la primera, la 'gracia' es que aún quedará bastante por debajo de los intereses de los préstamos personales o de las tarjetas de crédito, tan extendidas en EEUU.
Los expertos de PNC hacen una diferenciación importante: no es lo mismo segunda hipoteca que refinanciar. "Mientras una segunda hipoteca es un préstamo adicional que se contrata sobre una propiedad que ya tiene una hipoteca actual, un refinanciamiento es cuando la hipoteca actual es sustituida por una nueva hipoteca con nuevos plazos. (...) La refinanciación es una buena opción para retirar efectivo sobre el valor de su vivienda si los términos de su nueva hipoteca son mejores a los de su hipoteca actual. Por ejemplo, si su hipoteca actual tiene un tipo fijo del 7% y se puede refinanciar con un tipo del 6%, la refinanciación podría ser más lógico que contratar una segunda hipoteca. Sin embargo, una segunda hipoteca quizás sea más lógica si el tipo de interés de su hipoteca actual es menor que los tipos disponibles actualmente". El quid de la cuestión es que una segunda hipoteca reproduce en la práctica la refinanciación en efectivo, pero aplicando el nuevo tipo más alto solo al aumento del principal.
Los 'grilletes de oro'
Ahí es donde opera la propuesta de Freddie Mac. Muchos hipotecados de EEUU llevan lo que se conoce metafóricamente allí como 'grilletes de oro'. Con esta expresión se refieren a aquellos que ni se cambian de vivienda ni refinancian su hipoteca debido a que obtendrán unos tipos de interés notablemente peores que los que están pagando ahora. Freddie Mac siempre ha comprado nuevas hipotecas resultantes de operaciones de refinanciación en efectivo. Sin embargo, en el actual entorno de tipos altos, esos préstamos apenas se emiten. El cambio de dinámica propuesto con las segundas hipotecas liberará en parte ese yugo.
Los estadounidenses disponen de un amplio capital inmobiliario al que recurrir tras una importante revalorización de la vivienda. "Hay más de 16 billones de dólares de capital inmobiliario en viviendas hipotecadas y 11 de ellos son 'aprovechables'. Freddie Mac ha presentado una interesante sugerencia para liberar el 'capital libre', ¡que probablemente representa billones!", escribía hace días Andreas Steno Larsen, antiguo estratega de Nordea en su newsletter de mercados.
La proporción de viviendas hipotecadas que tienen un patrimonio neto significativo se situó en el 46,1% a finales del año pasado, frente a solo el 26,7% en el tercer trimestre de 2019, según el proveedor de datos Attom. Los estrategas de Bank of America (BofA) barruntan que se podrían intensificar los préstamos en previsión del cambio, estimando que los consumidores podrían pedir prestados unos 850.000 millones de dólares a través de segundas hipotecas en relación con los préstamos de Freddie Mac.
En su análisis del FT, Meredith Whitney, ampliaba las cifras: "¿Y si te dijera que podría haber una inyección de estímulo sin precedentes en la economía estadounidense que no costaría nada al gobierno y no añadiría ni un dólar al déficit nacional? Este mismo verano, la medida propuesta podría empezar a inyectar casi un billón de dólares en los bolsillos de los consumidores. En otoño, la cifra podría alcanzar los dos billones".
"La actual relación préstamo-valor de la cartera hipotecaria de Freddie es del 52%. Por tanto, estimamos que Freddie podría desbloquear 980.000 millones de dólares en capital para los propietarios de viviendas. Si Fannie Mae y Ginnie Mac siguen el ejemplo de Freddie Mac en la compra de segundas hipotecas, estimamos que el mercado secundario de préstamos con garantía hipotecaria podría superar los tres billones de dólares. Al abrir el mercado de titulización a las segundas hipotecas, no sólo habría más instituciones dispuestas a originar los préstamos, sino que el coste para los prestatarios disminuiría significativamente con más proveedores de financiación", concreta Whitney.
"La erosión del exceso de ahorro estadounidense coincide con la nueva e interesante propuesta de Freddie Mac destinada a liberar capital entre los propietarios de viviendas que llevan las llamadas 'esposas de oro' debido al entorno de tipos de interés al alza", apunta con bala Steno Larsen en su análisis. El asunto ha vuelto al debate por una investigación de la Reserva Federal de San Francisco en la que sus economistas calculan que los hogares agotaron por completo estos ahorros en marzo de 2024. Aunque otros estudios independientes como el de BCA Research (estiman que a los hogares les quedan alrededor de 200.000 millones de dólares de ese ahorro) constatan el agotamiento del exceso de ahorro y cómo eso elimina un importante viento de cola para el consumo, las suspicacias no han tardado en aparecer.
"Un QE por la puerta de atrás"
En la siempre avanzada trinchera de las redes sociales, algunos actores vinculados con los mercados han empezado a señalar a la Casa Blanca. En noviembre se celebran elecciones presidenciales y un Joe Biden lastimado en las encuestas ve peligrar su reelección ante el tirón de un resucitado Donald Trump. Con esta idea de Freddie Mac, el consumidor americano recibiría un importante balón de oxígeno justo antes de acudir a las urnas. Jason Burack, CEO de la plataforma con fines divulgativos WallStforMainSt (Wall Street para Main Street, para la 'calle'), ha publicado en X (antes Twitter) una reveladora metáfora: "Es un QE por la puerta de atrás". Se refiere al Quantitative Easing o flexibilización cuantitativa, proceso en el que los bancos centrales estimulan la economía engordando su balance.
Por supuesto, numerosas voces han avisado de que esto puede desencadenar una preocupante "mega-inflación" cuando la subida de los precios ha vuelto a deparar titulares negativos en el primer trimestre del año, complicando el viraje de la Reserva Federal hacia las bajadas de tipos. Los periodistas de Axios señalan una oposición aún más grande a la medida detrás de un documento prácticamente anónimo de dos páginas llegado a su redacción alertando de que el plan de Freddie Mac podría causar desde una elevada inflación.
También en X, otros usuarios interesados en los mercados han expuesto sus miedos. "Esto inyectará un billón de dólares en estímulos -ejem, inflación- en la economía de EEUU justo antes de las elecciones de 2024. Esto. Es. Una locura" , publica uno. "Estafa de Freddie Mac para la reelección de Biden y permitir que millones de estadounidenses se endeuden aún más. Dos o tres billones antes de noviembre para aprovechar el valor inflado de la vivienda. La inflación es la preocupación de 2025. El crash de la vivienda también será una preocupación", escribe otro. "La inflación se ralentizó, ya no se está ralentizando. Ahora está subiendo. El daño continúa y lo que es peor es que Fannie Mae o Freddie Mac van dar a la gente segundas hipotecas ahora si tienen un préstamo existente a través de ellos. Es como inyectar dinero nuevo y eso...", deja caer otro.
Igualmente, un muy duro editorial sin firma del Wall Street Journal (WSJ) carga contra el plan de Freddie Mac, advirtiendo de que puede ser una nueva bomba financiera: "Los godzillas de la vivienda Fannie Mae y Freddie Mac vuelven a amenazar la aldea y mejor esconder a los niños. No basta con que los contribuyentes respalden sus 7,5 billones de dólares en hipotecas. Ahora Freddie Mac quiere que los contribuyentes respalden segundas hipotecas, es decir, préstamos al consumo de facto. ¿Qué podría salir mal?".
La tesis del editorial es que los probables perdedores serían una vez más los contribuyentes. Apuntan que el riesgo es que los precios de las viviendas caigan, lo que provocará que algunos propietarios con segundas hipotecas incumplan. Un colchón de capital ayuda a reducir los incumplimientos, que es una de las razones por las que las tasas de ejecuciones hipotecarias se mantienen cerca de mínimos históricos. Una reducción del capital haría más probables los impagos y las ejecuciones hipotecarias, subrayan.
En su último párrafo, el texto recupera la intención política: "La FHFA está haciendo política para impulsar el gasto de los consumidores y el mercado inmobiliario en un año electoral. Pero lo está haciendo poniendo a los contribuyentes en el anzuelo de incontables miles de millones más en deuda hipotecaria menos de una generación después de que los contribuyentes tuvieran que rescatar a Fannie y Freddie. Godzilla siempre vuelve para otra secuela, más peligroso que nunca".