El sector inmobiliario chino va a experimentar un "aterrizaje suave" en 2023 a medida que la financiación se vuelva más accesible tanto para constructoras como para compradores, al mismo tiempo que se recupere la actividad económica con el fin de la política de Covid cero.
Este sector fue clave durante más de 20 años para el desarrollo económico del gigante asiático pero, en 2022, pasó de motor a lastre en medio de una crisis sin precedentes en materia crediticia, de confianza y de liquidez.
Según los datos de iFinD (proveedor de información financiera) recogidos por la agencia de noticias independiente Caixin, en los primeros tres trimestres de 2022, la industria se redujo aproximadamente un a un 0,39% del Producto Interior Bruto del país (15 billones de euros en 2021), comparado con la contribución anual media de 0,48 puntos porcentuales de la última década.
El Gobierno, con la esperanza de frenar el estallido de la burbuja inmobiliaria y que se recuperase el mercado tal y como sucedió en ciclos anteriores, aplicaron el año pasado políticas de flexibilización tanto del lado de la oferta como de la demanda. Pero dichas políticas no consiguieron reavivar el mercado en el corto plazo.
Según recoge Caixin, los analistas expertos en el mercado creen que los reguladores "emitirán más medidas para impulsar la venta de viviendas" al mismo tiempo que ayudarán "a fortalecer las cuentas de las constructoras" este año.
Sin embargo, incluso con una recuperación, dichos expertos creen que "es poco probable que el mercado inmobiliario regrese a los días de gloria de años pasados". Por tanto, y aún con la recuperación, tanto 2022 como 2023 terminarán siendo un punto de inflexión del mercado.
Crecimiento
El economista jefe de Pinpoint Asset Management, Zhang Zhiwei, dijo que es probable que las constructoras "vean un crecimiento en las ventas de viviendas en la segunda mitad del año" ya que algunas ciudades ya estarán libres de Covid en junio, "lo que haría que las expectativas de las personas sobre sus ingresos mejoren", declaró.
Aunque los analistas predicen que ese repunte de ventas se va a producir en la segunda mitad de 2023, hay otros más cautos que dicen que las ventas no alcanzarán los niveles de 2022. Los analistas de China Real Estata Information Corporation (CRIC) pronostican que las ventas en términos de superficie caerán un 5 % en 2023. Por otro lado, los de BOC International (China) pronosticaron que las ventas caerán un 9,9 % a lo largo del año.
Estos mismos analistas (BOC) aseguran que las promotoras privadas van a seguir reduciendo sus cuentas y su cuota de mercado pasará del 70% de antes de la crisis al entorno de un 10% y un 20% en los próximos tres años.
Las constructoras privadas con dificultades económicas seguirán desapalancándose a medida que aumente la presión para pagar sus deudas, reiteran los analistas de CRIC, y apuntaron que se espera "que se produzcan más fusiones y adquisiciones en el sector".
Además, en su informe dicen que, aunque el mercado se recupere, "no va a volver al modelo comercial anterior" en el que se confiaba en las preventas y en los préstamos para financiar la rápida expansión. Para esto dan dos razones: Por un lado, es posible que la demanda de las viviendas "alcance su punto de inflexión" a medida que la urbanización del país se desacelere y la población empiece a bajar.
Por el otro, reiteran que incluso si se relajan las restricciones de financiación, las promotoras ya no tendrán un acceso tan fácil a financiación ya que los agentes del mercado (promotoras, instituciones financieras, hogares y entidades locales) ya han acumulado "una montaña de deuda" de bienes raíz.
Tal es la seguridad con la que se piensa que el sector no volverá a ser como antes que incluso el exministro de Finanzas chino, Lou Jiwei, aseguró en un seminario que "es imposible volver al viejo estilo" ya que el sector "está en proceso de eliminación de riesgos y desfinanciarización". Esto lo justificó diciendo que los rendimientos marginales de la inversión en infraestructuras y construcción "disminuyeron", dos elementos que impulsaron el desarrollo económico chino en otro tiempo.
Evergrande promete hacer el pago de su deuda este año
El fundador del endeudado gigante inmobiliario chino Evergrande, Xu Jiayin, volvió a prometer que el grupo pagará sus deudas después de haber incumplido un límite autoimpuesto para presentar su plan de reestructuración antes de que terminase el año 2022, informa la prensa local.
"2023 es un año crucial para que Evergrande cumpla con sus obligaciones como empresa (...). Creo que podemos cumplir con nuestra misión de entregar (proyectos), pagar diversas deudas, eliminar los riesgos y empezar un nuevo capítulo de supervivencia siempre y cuando todos trabajemos juntos y no nos rindamos a la hora de reanudar la construcción, las ventas y las operaciones", indicó Xu en una carta a los empleados citada anoche por el diario hongkonés South China Morning Post.
En la misiva, el ejecutivo indicó que en 2022 completó 732 proyectos y entregó 301.000 viviendas, cumpliendo con sus objetivos para el año.
Aunque Xu no ofreció una cifra de facturación para el año, las ventas pactadas entre enero y noviembre alcanzaron unos 29.120 millones de yuanes (4.221 millones de dólares, 3.996 millones de euros), muy lejos de los 735.000 millones de yuanes (106.551 millones de dólares, 100.870 millones de euros) que había conseguido en 2020.
Evergrande, que a mediados de 2021 acumulaba un pasivo de unos 300.000 millones de dólares e incurrió en el impago de sus bonos, aseguró en diciembre que las "diferencias" con las partes implicadas en la elaboración de su plan de reestructuración "se estaban reduciendo".
La compañía está inmersa en una campaña para deshacerse de activos consiguiendo la mayor cantidad de dinero posible mientras sus acciones en Hong Kong continúan congeladas desde marzo del año pasado tras haber perdido casi el 90 % de su valor desde principios de 2021.
En las últimas semanas, ante la crisis del sector, el Gobierno anunció diversas medidas de apoyo, con los bancos estatales, abriendo asimismo líneas de crédito multimillonarias a diversas promotoras.
