El ejercicio 2024 llegará con una de las mejores noticias para los hogares hipotecados. Tras embridar la temible inflación, el Banco Central Europeo (BCE) ha puesto fin a la escalada de los tipos de interés y, según el indicador de Bloomberg, los mercados descuentan que realizará siete bajadas de 25 puntos básicos hasta dejar la tasa en el 2,75% hacia final de año, desde el 4,5% actual.
El euríbor, indicador al que se referencian la mayoría de hipotecas en España, lleva semanas adelantando la inflexión y podría llegar a abaratar en alrededor de 1.600 euros la factura anual en una hipoteca tipo si corrige su cotización en la intensidad esperada para el precio del dinero de la eurozona.
El primer alivio lo sentirán las cuotas de amortización que tengan su precio ligado a la referencia de diciembre y se revisen semestralmente porque el euríbor cierra el mes en el 3,679%, inferior al 4,007% de junio pasado, pero todavía por encima del 3,018% marcado en diciembre de 2022. Para las operaciones con revisión anual la corrección tardará aún en llegar porque es preciso remontarse a la última primavera para encontrar una tasa inferior (en marzo se situó en el 3,647%) y la corrección será progresiva como ha sido el encarecimiento, a medida que el indicador recogía las alzas de tipos.
Euríbor, en el 3,679%
Para efectuar los cálculos se toma de base el préstamo medio estimado por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) de 143.186 euros en septiembre, con 23 años de plazo de contratación y tomando de referencia un diferencial del 0,75% sobre el euríbor para fijar el precio (las operaciones suelen aplicar un spread de entre el 0,5 y el 1%). El cálculo se efectúa sobre el 4,022% que marcó el euríbor en noviembre ya que en diciembre se anticipa a los futuros movimientos del BCE y ha cedido posiciones.
La intensidad del abaratamiento depende de la antigüedad de la operación, dado que el sistema de amortización dominante en España acumula durante los primeros ejercicios el grueso del repago de los intereses. Depende también de la cuantía de la deuda y del plazo de la operación.
La simulación establecida en esta información sería aplicable, precisamente, a préstamos casi recién contratados donde la sensibilidad de la cuota es máxima a los movimientos. El ahorro oscilaría para estos supuestos entre 154,2 euros al año y 616,8 en hipotecas de entre 100.000 y 400.000 euros contratadas a 15 años por cada 25 puntos que baje el euríbor y alcanzaría los 171,6 y 686,4 euros en plazos de 30 años.
Si el euríbor retrocediese los 1,75 puntos porcentuales que el mercado pronostica en recorte de tipos, los ciudadanos hipotecados economizarían en el último supuesto entre 1.202,16 y 4.808,76 euros al año para préstamos con entre 100.000 y 400.000 euros de deuda pendiente de repago y para un plazo de 30 años. La traslación, en todo caso, será progresiva y se necesita un año para recoger por completo un movimiento de los tipos a partir de su completa estabilización.
La vertical subida de los tipos ha retraído de manera dramática la demanda (la nueva concesión se desploma a ritmos del 15% en el año) y se espera que 2024 dé un vuelco a la situación. Las entidades han comenzado, de hecho, a ajustar sus precios en catálogo y llevan semanas ofreciendo precios muy inferiores de manera intensa en la negociación directa con clientes o a través de intermediarios o brókeres hipotecarios. La decisión del Gobierno de ayudar a aliviar la factura con la supresión de las comisiones asociadas a cambios de préstamos variables a fijos y ahora también a las mixtas es susceptible de alentar subrogaciones y avivar la actividad.
La incógnita son los depósitos bancarios. La previsión de bajada de tipos quita presión para elevar las remuneraciones al ahorro en estas imposiciones y algunas entidades han comenzado a ajustar sus ofertas, aunque un tirón en la demanda de crédito daría argumentos para pagar por el ahorro para levantar los fondos que precisan para prestar. Para captar dinero fresco de familias la banca pagaba un 2,43% en octubre pasado y el 3,45% a empresas, aunque muy dirigido a clientes de mejor perfil o más vinculados.