Alemania, Francia, Suecia, Austria... Varios países de nuestro entorno han puesto en marcha a lo largo de los años diferentes fórmulas para regular los alquileres y poner coto a la escalada de precios. La literatura científica ha demostrado que limitar las rentas genera efectos no deseados a los esperados. En líneas generales, reduce la oferta, incrementa los precios en las zonas cercanas a las intervenidas y el parque de viviendas envejece. Además, generará economía sumergida y derivará en comportamientos oportunistas y prácticas discriminatorias.
Alemania es uno de los ejemplos más recurrentes cuando se habla de control de precios y su impacto es uno de los más estudiados. El Gobierno Federal aprobó en 2015 la ley Mietpreisbremse que limita la subida de los nuevos alquileres al 10% del precio medio de cada zona. La norma solo se puede aplicar si la vivienda no se ha reformado y se encuentra en una zona tensionada. Los estados federados son los que deciden si sus municipios aplican o no el control.
También en Alemania, el parlamento de Berlín aprobó en 2020 el Mietendeckel, la ley que congelaba durante cinco años el precio máximos de los alquileres en 9,8 euros por metro cuadrado. Tan solo un año después de entrada en vigor fue derogada por el Tribunal Constitucional por considerar que burlaba competencias.
A pesar de las restricciones impuestas en Berlín, muchos propietarios consiguieron eludir los controles y subir los alquileres. "Los propietarios berlineses, con una ligera reforma o algo de mobiliario, han podido evitar el control, llegando a acuerdos con los inquilinos para establecer rentas superiores", apunta José María Raya, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra en el informe Efectos de la pandemia en el mercado del alquiler: ¿es conveniente una norma de regulación de precios?
Otro estudio elaborado por la Universidad de Economía de Viena constata que se produjo un efecto de sustitución de vivienda a Postdam, ciudad vecina de Berlín, y a otros municipios circundantes donde los alquileres aumentaron a un ritmo acelerado desde que entró en vigor la limitación del alquiler. El texto concluye que las rentas sí que se redujeron entre un 7% y un 11% tras aplicarse el control, pero también alerta de que la oferta de inmuebles se hundió en las zonas intervenidas, lo que dificulta aún más el acceso a la vivienda, especialmente a los más jóvenes.
Ese es otro de los efectos adversos que más inquieta a los expertos. También temen que se produzca un mal reparto de la vivienda, que aflore la economía sumergida o que el parque de vivienda envejezca. "Hay evidencias de reducción de la calidad de las viviendas alquiladas, que disminuyen a partir de la implementación del control de alquileres", concluye Esade sobre el informe Dinámica temporal de las regulaciones de alquileres - El caso del control de alquileres alemán.
Francia y Suecia
La justicia francesa también tumbó en 2017 la ley Alur que limitaba los precios de los alquileres en aquellas zonas donde habían subido de forma acelerada. Solo se puso en marcha en París y Lille y los efectos también fueron negativos. "Se observó que la oferta se había reducido en un 15% y alrededor de uno de cada tres de las viviendas existentes superaban los precios fijados", explica el informe de Esade llamado ¿Servirá la nueva Ley de Vivienda para mejorar el alquiler en España?. Años después, en 2019, el gobierno de Macron aprobó la ley Elan que permite a los ayuntamientos limitar la subida de los alquileres un máximo del 20% sobre un precio medio que se determina en cada zona. Además, también incluye sanciones de hasta 15.000 euros para los propietarios que incumplan la ley.
Suecia es el país europeo que más tiempo lleva regulando los alquileres, lo hace desde que terminó la II Guerra Mundial. El sistema de fijación de precios es complejo, pero en esencia se basa en una negociación entre inquilinos, propietarios privados y empresas públicas de vivienda. "La oferta se ha reducido tanto que hay una lista de espera de más de medio millón de personas y hasta cinco años para alquilar un piso", explica Raya. "Cuando una medida se perpetúa tanto en el tiempo aparecen estos efectos", añade el experto.
Países Bajos es uno de los últimos países que ha decidido intervenir el mercado del alquiler. El precio de las rentas se indexará con la inflación y los alquileres no podrán costar más de 1.100 euros mensuales -aproximadamente- a partir de 2024. Según los cálculos del Ejecutivo, la medida afectará a unas 300.000 viviendas. Desde la Universidad TU Delf, Peter Boelhouwer, profesor de sistemas de vivienda, cree que la norma provocará un descenso de la construcción y los propietarios se verán "tentados" a vender las propiedades.