Puede parecer imposible y, sin embargo, lo es. Sí, todos los afectados por la Ley, tanto inquilinos, arrendadores y el propio sector inmobiliario están de acuerdo en que esta Ley no va a solucionar el gravísimo problema que tenemos con la vivienda, tanto por escasez como por el precio que se paga por el alquiler.
Comienza esta semana el trámite de la Ley de Vivienda, un proyecto que lleva en la gatera unos cuantos años y de la cual el actual Ejecutivo consideraba como máxima prioridad en su llamada política progresista.
Hay varios temas que son bastante conflictivos, quizá el más llamativo es el de la subida del precio de los alquileres. En este sentido, y como conocerán por la noticias, se trata de poner un límite provisional a las subidas durante dos años, pasando posteriormente a un índice de referencia que sustituya al IPC como referente para las subidas.
Esta es, sin duda, una de las medidas más polémicas de la Nueva Ley de Vivienda 2023, ya que son muchos los expertos que se han mostrado en contra de este tipo de medidas. Como saben, en la actualidad el máximo de incremento de la renta está topado al 2,0%; para el próximo ejercicio el máximo queda establecido en un 3,0%; a partir de esta se desvincularán los alquileres del índice de referencia utilizado hasta ahora y que era el Índice de Precios al Consumo –IPC-. Sobre e nueve índice nada se sabe aún, es más dado que estamos en año de elecciones puede ser que de producirse un cambio del color del Gobierno, algo posible según muestran las encuestas, no se aplique e incluso que la Ley sea derogada.
Si acudimos a ver que es lo que ha ocurrido en otros lugares con medidas similares, la medida ha producido efectos contrarios al deseado. Ante esta medida muy impopular para los arrendatarios el resultado logrado fue que disminuyó el parque de viviendas en alquiler, los nuevos contratos de alquiler subieron considerablemente sus precios, se frenó la inversión en este tipo de inmuebles y aquí en España podría además traducirse en un incremento de la economía sumergida, pagos en negro. El ejemplo exterior lo tenemos en Berlín, aquí en España en las medidas tomadas en la ciudad de Barcelona. Por tanto el wokismo o buenismo imperante lejos de conseguir lo que quiere, lo que ocasiona es el efecto contrario. Parece que nunca se mira la historia y las experiencias anteriores a la hora de llevar a cabo medidas y ver sus efectos.
Otra de las medidas que llama la atención es la de la declaración, por parte de la Comunidad Autónoma, de "zona tensionada". En una zona tensionada los alquileres de los inmuebles que se encuentren en las mismas serán topadas, ya sean propiedad de grandes o pequeños tenedores con independencia de la antigüedad del contrato. Surge nuevamente un escollo, que no es otro que la declaración de zona tensionada, que es potestad de las Comunidades Autónomas. Sobre este tema pensemos que estamos muy cerca de elecciones municipales y puede haber cambios de gobierno en alguna de esas comunidades; en el caso de la Comunidad Autónoma de Madrid –CAM- la presidenta Sra. Ayuso (con amplias posibilidades de repetir en el puesto, según las encuestas) ya ha dicho que no va aplicar la norma. ¿Obrarán en consonancia aquellas comunidades en manos de gobiernos del PP? En la práctica ello puede llevar a una segmentación, una más, de las comunidades que se agarren a la Ley y otras que no lo hagan. Como el desaguisado que tenemos con el tema de las Comunidades Autónomas tenemos pues más "leña al fuego".
Entrando en otro punto controvertido y al haber nombrado anteriormente la cuestión de pequeños y grandes propietarios, la clasificación de pequeño propietario es poseer cuatro viviendas como máximo en alquiler, a partir de ese número se le considera gran propietario.
Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario (pequeño o gran tenedor). Para los grandes, la revisión se hará con el índice que aún está pendiente de definir, como he dicho anteriormente. Vamos que los que tengan más de cinco inmuebles en alquiler en este momento no tienen ni idea que va a ocurrir con sus rentas. Perfecto: crea indefinición e incertidumbre, así se hace una ley.
Vamos ahora con más "alegrías" para los arrendadores, hasta ahora los gastos y facturas giradas por las inmobiliarias con su correspondiente IVA eran pagados por los arrendadatarios, con la nueva ley este importe lo desembolsará el propietario. Pero ahí más pues no se va a poder repercutir en la renta nuevos gastos a los que hacer frente como por ejemplo tasa de basuras, comunidad u otros. Además la ley prohíbe expresamente a ambas partes aplicar acuerdos privados –subyace nuevamente el odio al papel de la negociación privad; eso sí, el borrador recoge que "desde una posición preponderante del propietario sobre el inquilino que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la Ley para conseguir el contrato". Me gustaría que alguien del Ministerio me lo explicase pues parece, a todas luces, medidas totalmente contradictorias.
Por problemas de espacio podría continuar con una Ley de lo más polémica y apresurada para un problema muy complejo, por ejemplo poco o nada se legisla sobre las pisos vacacionales, unos activos en alza.
