La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, reunida en pleno, ha dictado varias sentencias fijando doctrina sobre la distribución de los gastos hipotecarios, que no incluyen el Impuesto de Actos jurídicos y Documentados. El alto tribunal ha decido que los gastos de notariales y de gestoría de la constitución de la hipoteca se deben repartir a la mitad entre la entidad financiera y el cliente. Además, dice que la cuantía por inscribir la hipoteca en el registro la deberá asumir el banco y la de cancelación el cliente. Y considera que la comisión de apertura en los préstamos hipotecarios no es abusiva. La nueva doctrina del Supremo es parcialmente contraria a nueva ley hipotecaria, que está en trámite parlamentario, y que establecerá que las entidades financieras asuman todos los gastos hipotecarios, salvo la tasación.
Después de la polémica del impuesto de las hipotecas, el Tribunal Supremo ha publicado varias sentencias para intentar zanjar el problema de la distribución de los gastos entre cliente y entidad financiera. Sin embargo, la doctrina fijada hoy choca con la futura ley hipotecaria que se encuentra en tramitación en el Parlamento y que puede entrar en vigor antes de mitad de año. La normativa impulsada por el Gobierno de Sánchez imputa todos los gastos a los bancos, excepto la tasación. Mientras hoy el Supremo ha intentado ser ecuánime con los gastos notariales, de registro y de gestoría.
La Sala de lo Civil se ha pronunciado sobre los efectos de la nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos en la constitución hipotecas. Es decir, ha decidido como se tienen que repartir los gastos notariales, los de registro y los de gestoría.
Sobre los gastos notariales, la Sala afirma que "la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad".
Esta misma solución ofrece para la escritura de modificación de un préstamo hipotecario, "puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación".
Sin embargo, cuando se cancela una hipoteca, "el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite".
El alto tribunal considera que la comisión de apertura del préstamo hipotecario no es abusivo
En cuanto al coste del registro de la hipoteca, los magistrados apuntan a que "la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca". Sin embargo, la inscripción de la cancelación "interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto".
El Supremo también impone el pago a la mitad de los gastos de gestoría. Donde ha dado la razón en su totalidad a la banca ha sido sobre la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios. Considera que "no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido" por el sector.
La Sala de lo Civil ha analizado la posible abusividad de la comisión de apertura cuando se contrata una hipoteca. "Tras examinar la normativa sectorial aplicable al caso (tanto la nacional como la de la Unión Europea), el Tribunal Supremo considera que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales", ha explicado en un comunicado.
¿Qué pasa con las nuevas hipotecas y con las ya firmadas?
Por lo tanto, las comisiones de aperturas son legales para el Supremo e indica el TAE (Tasa Anual Equivalente), que le sirve al cliente para comparar distintos productos financieros, debe incluir el interés remuneratorio como la comisión de apertura.
La doctrina fijada por el Tribunal Supremo llega cuando la nueva ley hipotecaria se encuentra en plena tramitación parlamentaria. La nueva normativa va más allá de lo dictado hoy por la Sala de lo Civil al establecer que todos los gastos hipotecarios, a excepción de la tasación, la tiene que asumir los bancos.
Con la nueva sentencia se abre la posibilidad de que los hipotecados hasta el día de hoy puedan reclamar la mitad de algunos gastos de su hipoteca a la entidad financiera con la que firmaron el préstamo. "Esta reclamación se podrá hacer sin fecha limite siempre y cuando se demande bajo la premisa de pago abusivo", apunta Natalia López. Sin embargo, "las hipotecas que se firmen a partir de mañana ya pagaran la mitad de estos gastos", apunta la abogada de Maher Abogados.
En cuanto al impuesto de hipotecas (AJD) la Sala de lo Civil reitera que el sujeto pasivo es el cliente como ya corrigió en noviembre. A esta posición no le afecta el Real
Decreto de noviembre que obligaba a los bancos a asumir este coste, solo influye en los nuevos créditos firmados a partir del 9 de noviembre, cuando entró vigor la nueva norma.
El impacto sobre el sector está más limitado que el terremoto que provocó la amenaza de la devolución del impuesto de AJD. Los gastos a los que se refiere las sentencias de hoy solo afecta al 20% de los gastos totales de constituir una hipoteca. En una hipoteca de 100.000 euros, la devolución máxima podría ascender a alrededor de 800 euros, teniendo en cuenta que en la Comunidad de Madrid el importe aproximado que asumen el cliente es de más de 7.000 euros. En un informe de Goldman Sachs sobre el efecto negativo para el sector que tendría la devolución de gastos hipotecarios, se establecía que la cuantía podía llegar a más de 2.000 millones de euros.
Las entidades más afectadas serían Santander (351 millones), BBVA (400 millones) y CaixaBank (430 millones). Hay tener en cuenta que la cuantía estimada por el banco de inversión es un escenario de devolución total de los gastos excluido el AJD. Por tanto, el impacto máximo no alcanzaría los 1.000 millones, teniendo en cuenta que todas los titulares de las hipotecas reclamen y que se han quedado fuera la tasación y la comisión de apertura. Además, tras la primeras sentencias en contra de la banca por los gastos hipotecarios, la banca comenzó a repartir los gastos con el cliente.
