La cultura de la vivienda en propiedad "está muy arraigada entre las familias", reconoce José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB). Este tótem del ahorro y de la inversión en España se materializa en que "sólo el 14% de los hogares del país vive en régimen de alquiler", según datos de Eurostat que cita Lars Flaoyen, responsable de análisis inmobiliario en Aberdeen Standard Investments.
Una tendencia que será difícil que se revierta a medio plazo, a pesar de estar muy alejada de la realidad del resto de Europa. El momento actual así lo está demostrando. El inmobiliario español se encuentra en plena expansión mientras se hace imposible encontrar rentabilidad en otros mercados sin asumir grandes dosis de riesgo.
El crecimiento de los precios es elevado y los acerca a máximos -sobre todo en las grandes ciudades y en los destinos costeros por el impacto de la demanda extranjera y del arrendamiento turístico del modelo Airbnb-: el de las compraventas se ha incrementado un 12% desde 2015, según Tinsa, y el de los alquileres un 17% en el mismo periodo, según Fotocasa. Y, además, el mínimo histórico de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios apuntala el atractivo y el arraigo de la adquisición de viviendas.
Un buen termómetro de este panorama es, precisamente, el "intenso crecimiento de las hipotecas", según destaca Bankia Estudios. Las últimas cifras publicadas por el INE -de octubre- apuntan a que el 70% de las compraventas se realiza con financiación hipotecaria y a que el importe medio de estos préstamos ya roza los 130.000 euros en el conjunto de España y supera los 160.000 euros en Baleares y Madrid, máximos no vistos desde 2008.
Estos datos y la preocupación mostrada por instituciones como el Banco de España, al que recientemente el Gobierno ha dotado de nuevos poderes para impedir que se produzcan excesos en la concesión de crédito, traen de vuelta los fantasmas de la burbuja que estalló aquel año aciago, tras el que se dispararon los desahucios y las ejecuciones hipotecarias.
"La experiencia nos demuestra que muchos compradores fijan el presupuesto de adquisición en base a sus expectativas y no a su realidad financiera, con lo que la transacción puede complicarse o, incluso, no finalizarse con éxito", explica Jordi Clotet, fundador de Nexitum, quien considera que, por esta razón, "hay que manejar diferentes alternativas de financiación".
Este experto del sector y pionero de la figura del personal shopper inmobiliario en España, un perfil profesional independiente que ofrece distintos servicios para completar con eficacia la compra de vivienda, pone tres ejemplos de estas opciones de financiación distintas de los préstamos hipotecarios y ajenas a los bancos.
Pago aplazado con condición resolutoria
El pago aplazado con condición resolutoria es una de ellas. Se trata de un contrato privado, sin intermediario financiero, entre el propietario y el comprador en el que el primero financia al segundo, permitiéndole pagar a plazos la vivienda, con la garantía de que si no cumple con el precio, con las cuotas y el interés pactados la compraventa queda resuelta, es decir, la vivienda es devuelta al vendedor y el dinero adelantado al comprador con ciertas penalizaciones acordadas previamente.
"No es muy común, pero sucede y es perfectamente legal", observa Jordi Clotet, quien recuerda que "hace algunos años se recurría mucho a este tipo de contrato porque los intereses estaban altísimos" y considera que "no es tan descabellado que el propietario te financie cuando la garantía de cobro es absoluta".
Alquiler con opción a compra
Otro vía alternativa para financiar una compraventa de vivienda sin pasar por un banco es el alquiler con opción a compra. También se trata de un contrato privado en el que las condiciones son pactables. El alquiler que paga el futuro comprador puede ser íntegro a cuenta de la adquisición, o puede ser solo una parte, incluso por debajo del 50%.
"El vendedor puede encontrar ventajas si está intentando colocar la vivienda pero no lo consigue, ya que el hecho de aceptar un alquiler con opción a compra incrementa la probabilidad de venderla a futuro respecto a si la alquila simplemente y, además, hay más probabilidad de que el inquilino la cuide al existir la posibilidad de que ejerza la opción a compra", comenta Jordi Clotet.
Clotet añade que, en este caso, hay que tener en cuenta "si el mercado es alcista o si es bajista", porque "si las viviendas están subiendo y se está pactando un precio en un contrato de alquiler con opción a compra el vendedor podría estar perdiendo dinero, y saldría beneficiado el comprador, pero si los precios están cayendo es más interesante para el primero".
Financiación familiar
Por último, existe otra opción no financiera, "quizá la que se ha incrementado más en los últimos años porque los tipos de interés están en mínimos", según continúa Jordi Clotet, quien se refiere a la posibilidad de que "los familiares con cierto capital ahorrado, que no encuentran muchas alternativas para obtener rentabilidad, se planteen una inversión en una vivienda como una vía para obtener rentabilidad con ciertas garantías y, al mismo tiempo, facilitar el acceso al mercado inmobiliario a una generación, la de sus hijos o nietos, que se está encontrando condiciones, tanto en la compra como el alquiler, que no se corresponden con su capacidad financiera".
