La certeza de que España seguirá ofreciendo unas de las hipotecas más baratas, si no las más económicas, de toda Europa se resquebraja. La desaparición de las cláusulas suelo es la última y determinante puntilla a un conjunto de factores susceptibles de endurecer y encarecer la financiación para adquisición de vivienda y consolidar durante un tiempo la hipoteca a tipo fijo, frente al interés variable, contratado casi exclusivamente por las familias españolas desde siempre.
El mismo presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González, ha reconocido que el precio tenderá a subir en el "corto plazo" en las nuevas operaciones, fruto de las sentencias que obligan a las entidades a devolver las cuantías cobradas al activarse los topes hipotecarios y a asumir parte de los gastos de formalización. "A más costes, más precio del préstamo", infería, convencido de que la entidad manejará la situación de forma ortodoxa y sin soslayar el interés de sus accionistas. Será, está persuadido, una "reacción inmediata" porque la fuerte competencia característica de la industria no se extingue y la banca volverá a rivalizar a futuro para prestar. Otros expertos son menos optimistas y hablan incluso de fractura del mercado, por confluir diversos factores donde las cláusulas suelo solo ejercen la enésima, aunque milmillonaria y decisiva, presión.
La banca se juega un máximo de entre 7.000 millones y 10.000 millones de euros en la partida para resarcir a alrededor de 1,5 millones de familias con intereses hipotecarios topados, asumiendo que la Justicia declarase nulos todos los contratos, en contra de la defensa sobre su legalidad que esgrimen las entidades.
La cuantía suma dos impactos: la factura pagadera con efecto retroactivo hasta mayo de 2013, fijada por el Tribunal Supremo, y la compensación adicional, hasta la misma firma de cada operación, dictaminada por la Corte de Luxemburgo.
Afecta al 30% de hipotecas
Según Analistas Financieros Internacionales (Afi), el impacto entre 2013 y 2015 rozaba los 5.269 millones y hay que añadir 4.475 millones por la retroactividad total. Son cálculos de máximos, teniendo en consideración que el 30% de la cartera de préstamos incluía esa condición contractual antes de la crisis y asumiendo un tope teórico del 3% y un diferencial hipotético del 0,8% sobre euribor. La cifra no incluye el potencial agujero si se extendiese la idea de que el banco tiene que correr además con los costes de la constitución del préstamo, donde hay gran controversia e interpretaciones distintas en los juzgados.
La banca se ha esforzado desde el fallo del Supremo por hacer hucha para encarar el potencial desembolso hasta 2013, pero ahora le toca encajar, puede que hasta de una tacada, otra factura casi igual para cumplir con la retroactividad total. "El impacto va a depender un poco de las medidas que imponga la nueva normativa: si deben devolver la cuantía en efectivo o con reducción en las cuotas o plazos del préstamo o si hay mayor flexibilidad y pueden ofrecer dicha restitución con el ahorro en otros productos, como depósitos o fondos de inversión. En todo caso, serán más cargas para las entidades y eso supone un encarecimiento del crédito, porque tienes que compensar los costes sobrevenidos", infiere la analista y consultora de entidades financieras de Afi, Itziar Sola.
En una entidad reconocen que les favorecería amortizar deuda, ahorrándose provisiones y capital asociados a dichas carteras, en lugar de pagar en efectivo. La analista de Afi considera otro riesgo: "Si amortizas deuda de forma anticipada metes mayor presión a la cuenta de resultados por la menor generación futura de ingresos, se reduce la tarta de negocio y, o lo compensas con nuevo crédito o tendrás presión inmediata para encarecerlo y establecer políticas de concesión mucho más restrictivas".
No en vano, y algo que no oculta la industria, es la tendencia a la desaparición de productos exóticos o de mayor riesgo. "Están desapareciendo los extremos", apuntan fuentes financieras, ante la casi extinción en los catálogos de préstamos con plazos superiores a 25 o 30 años -hubo ofertas de 45 y 50 años- y rara vez se financia más del 80% del valor de tasación, salvo para inmuebles que desee y necesite desalojar el banco que otorga el préstamo. La cartera de hipotecas que financiaban más del 100 por cien del valor de tasación rondó el 18% del total en plena efervescencia del ladrillo, frente al 14% actual. Y esa etapa donde se pedían menos ingresos, avales e, incluso, vinculación se ve, igualmente, difícil de recuperar.
El escenario actual lo desincentiva. Según el doctor de Economía y profesor del Instituto de Estudios Bursátiles (IEB), Javier Santacruz, conviven dos "limitaciones grandes": por un lado el resarcimiento por las cláusulas suelo y el nuevo retoque a la ley hipotecaria abonan una inseguridad jurídica susceptible de penalizar hasta la cotización del banco y le moverá a cuidarse "muy mucho" de qué y cómo financia. Esto convive con una regulación de capital de Basilea III que redobla la exigencia de solvencia en préstamos más arriesgados, contribuyendo a encarecer el producto. "No te penaliza tanto si un señor con patrimonio y renta solicita una financiación equivalente al 30, 35 ó, incluso, 40 del valor de la vivienda, pero eso no es casi ni una hipoteca, es más una póliza de crédito o línea de liquidez", explica.
Eliminar la letra pequeña
La gran revolución que atisba al calor del fiasco de las cláusulas suelo y los cambios normativos que se avecinan -transponen una directiva europea, pero se presume que redoblará los protocolos para proteger al consumidor- es que se sacrifiquen las singularidades que permitían ofrecer productos muy económicos.
"Va a desaparecer la letra pequeña, y esa letra y el coste de la hipoteca tiene una relación inversa", explica Santacruz, en alusión a que la banca podía abaratar las hipotecas incluyendo, como una red de seguridad frente a eventuales quebrantos, condiciones como cláusulas suelo, el uso de ciertos índices de referencia o la contratación al tiempo de seguros de vida, hogar, etc. "Tanto el sobrecoste de seguridad jurídica y toda esa letra pequeña que va a salir a la superficie, lo van a pagar los usuarios en forma de mayor coste", sospecha.
El tope hipotecario ahora demonizado se ideó como una fórmula para competir y ofrecer hipotecas con diferencia sobre el euribor muy pequeño, porque la entidad protegía cierto caudal de ingresos si el euribor colapsaba y blindaba a la vez la cuota del cliente en caso de dispararse -la mayoría, sino todas, las hipotecas incluyen topes suelo y techo-. "Hay que tener en cuenta que un suelo a los tipos de interés es algo que se plantea para que el negocio hipotecario sea viable en un escenario excepcional como el actual, en el que el tipo de interés de referencia (euribor) está en un nivel nunca visto. Si no hubiera ese suelo, la banca se tendría que cubrir cobrando diferenciales más altos, encareciendo las hipotecas", explica Joaquín Maudos, catedrático de Economía en la Universidad de Valencia y director adjunto del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie).
"Algo similar -avisa- ocurriría con la dación en pago. El banco y el cliente puede firmar en el contrato que hay dación en pago, pero en ese caso el cliente debe saber que el crédito va a ser más caro, porque el banco está asumiendo más riesgos". Su reflexión ocurre después de que un tribunal haya abierto el enésimo quebradero de cabeza para el sector en hipotecas, eximiendo a un ciudadano de tener que devolver su deuda íntegra y no cubierta con la entrega del piso, al considerar que esa responsabilidad fue impuesta, por contrato, por el banco.
Con la idea de proteger al consumidor, asegurando que le explican bien los derechos y obligaciones adquiridas en el préstamo y que es plenamente consciente de lo que firma, el Gobierno ultima cambios en el Anteproyecto de ley que incorporará la citada directiva europea. A falta de conocer los detalles, el sector se ha puesto a la retaguardia y recibe el anuncio con advertencias por si, como alerta Santacruz, fulmina elementos que ayudan a ser más competitivo con la oferta y hacerlo más accesible. "No se puede legislar en contra del 98% de los hipotecados", dijo hace escasos días el presidente de Bankia, José Ignacio Goirigolzarri, advirtiendo del riesgo de poner en peligro el mercado, para favorecer al 2% de los clientes con problemas.
Alertas sobre la regulación
"La transparencia es algo bienvenido para evitar que se repitan situaciones vividas en el pasado con la comercialización de algunos productos bancarios", reconoce Maudos, para subrayar a renglón seguido de la necesidad de que cualquier reforma "debe hacerse con mucha cautela si queremos que en el futuro el ciudadano español siga disfrutando de hipotecas baratas".
"La idea de proteger al consumidor es muy beneficiosa", coincide el vicedecano del Colegio de Economistas de Málaga y presidente de la Comisión Financiera del Consejo General de Economistas, Antonio Pedraza, quien reconoce que en el pasado se impusieron "clausulados leoninos" y crearon problemas como las preferentes, y está bien que se revisen.
La duda que sobrevuela es que altere a un negocio en pérdida, en apariencia, creciente de atractivo por los factores enunciados: regulatorio, resarcimiento por suelo y, potencialmente, costes asociados a la operación y Basilea. Ocurren además en un "momento dramático, dado los márgenes tan pequeños que tienen por el menor negocio y los tipos bajos. Esto daña la rentabilidad de los bancos, que van a intentar obtener de otra forma potenciando mucho el crédito a pymes y consumo", augura Pedraza.
El préstamo para vivienda es interesante a largo plazo, como generador de ingresos durante años y para fidelizar la clientela, mientras que la financiación a pymes y consumo son "más atractivas en el corto y medio plazo", sostiene. La razón inmediata es clara: frente a un diferencial del 0,25; 0,5 ó 1% sobre euríbor máximo de la hipoteca, las otras dos tipologías de financiación rentan un 3-4% y está en auge. "Se potenciarán en el momento actual de empuje de la economía", donde está "rebrotando el consumo", responde mejor a la financiación y admiten "tasas más elevadas, como también las pymes", augura Pedraza.
La oportunidad de 'blindar' la cuota frente a un euribor en alza
Si el mecanismo de arbitraje exprés que ultima el Gobierno para agilizar la devolución del dinero cobrado por 'claúsulas suelo' opacas permite negociar cualquier fórmula de resarcimiento, es factible que se consolide la hipoteca a tipo fijo. Es la solución prioritaria en la negociación abierta por las entidades desde que los tribunales empezaron a tumbar los topes al euríbor. Tanto que, ante la expectiva del fallo de la Corte de Luxemburgo, el 43,6% de los nuevos préstamos fueron fijos puros en abril pasado (interés inamovible durante, al menos, diez años). Algo parecido ocurrió entre agosto y septiembre de 2015, tras fijar el Supremo la retroactividad hasta 2013, y parece desvelar el intenso esfuerzo negociador desplegado por la banca. Hoy solo el 45% de las nuevas operaciones son a tipo variable frente al 98% tradicional. E irá a más, aunque por otras razones. Según Pedraza, el propio ciudadano está tomando conciencia de la oportunidad de garantizarse cuotas fijas antes de que el BCE, como se espera, vuelva a subir los tipos.
