El mercado inmobiliario superará 2021 con nota y en gran parte lo hará gracias a los créditos para adquirir vivienda. El próximo jueves el Instituto Nacional de Estadística (INE) publicará el dato de hipotecas suscritas en diciembre y en el cómputo del año, que previsiblemente cerrará como el mejor de la década con más de 400.000 operaciones.
El dato supone que el mercado se recompone del parón de la pandemia, ya que en 2020 el número de hipotecas firmadas cayó un 7,6% y puso fin a seis años de alzas. Además, el número de operaciones será el mayor desde 2011 a pesar de la moderación en la firma de hipotecas que se viene registrado desde el subidón de agosto, cuando se dispararon un 67%.
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, señala que "el dinamismo actual del mercado de concesión de créditos para la compra de viviendas ha confirmado la buena evolución" que se preveía a cierre de 2020 pese a la caída.
El 'Análisis del Mercado Hipotecario Español 2021-2022', elaborado por el portal inmobiliario e hipotecas.com, recoge la relación hipotecas-compraventas, que sirve para medir el riesgo de 'burbuja inmobiliaria' si se compara con el nivel al que ascendió en 2008.
Esta relación subió en 2020 hasta el 80% pero en 2021 disminuyó hasta el 73%. Teniendo en cuenta que no hay previsión de que se relajen las condiciones de acceso a crédito ni cambios en el tanto por ciento del importe de la vivienda hipotecable, explica Font, se espera que este dato siga en torno al 70% y 75% en 2022.
La horquilla queda muy lejos del 150% que alcanzó en tiempos de la anterior 'burbuja'. "Uno de los principales impulsores de esta tendencia son los bajos tipos de interés", que facilitan el acceso al crédito, favorece el dinamismo del mercado de compraventa y permite reducir paulatinamente el problema de acceso a la vivienda por parte de los colectivos más vulnerables tras las dificultades del covid.
Este escenario ha supuesto un cambio en España. Si ha sido un país históricamente de predominancia de las hipotecas a tipo variable (en 2016 llegaron a superar el 90%), ahora el tipo fijo es el 'rey', que representa el 67% del total de operaciones.
Según los datos del Banco de España recogidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el tipo medio al que las entidades españolas concedieron créditos para hipotecas subió al 1,485% en el mes de enero, frente al 1,448% de un mes antes.
El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre concedidos por las entidades en España marcó un mínimo histórico mensual del 1,412% en noviembre y desde entonces ha sumado dos meses consecutivos de ascensos. El dato de enero es todavía inferior al 1,558% registrado en el mismo mes de 2021.
El euríbor a doce meses, el índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas, cerró el mes de enero en el -0,477%, por encima del -0,502% del mes precedente. La media provisional del Euríbor a doce meses para el mes de febrero, con los datos diarios disponibles hasta la fecha, es del -0,335%.
Aspectos menos dinámicos del mercado
El análisis señala que 2021 ha sido un año muy favorable para el sector hipotecario, con un crecimiento "saludable y controlado" y una demanda muy activa en grandes capitales. Sin embargo, hay aspectos menos dinámicos.
Font alerta sobre la falta de oferta, que no está creciendo al mismo ritmo que la demanda por la escasez de obra nueva. "A esto tenemos que sumarle el hecho de que el ladrillo es un activo refugio para muchos inversores, por lo que la vivienda no sólo es interesante para vivir, sino para invertir".
El papel de las hipotecas digitales
Para Josep Vera, director de Desarrollo de Negocio de hipotecas.com, estamos en "uno de los mejores momentos de la historia en cuanto a ofertas de hipotecas" y no solo por el crecimiento de las tradicionales a tipo fijo y variable; Vera destaca la implementación paulatina de las hipotecas digitales, que "han llegado para quedarse".
Según señala, "a lo largo del 2021, la evolución de la contratación de esta tipología de productos ha tenido un desarrollo muy parecido al de la población general del país", que explica el éxito en su mayor facilidad al acceso de datos y su flexibilidad y agilidad respecto a las tradicionales.
¿Qué perfil se decanta por este tipo de producto? Según datos de hipotecas.com, el solicitante de este tipo de hipoteca presenta un perfil de cliente "maduro y familiar": una persona de entre 40 y 55 años (53% del total) y con unos ingresos medios de entre 35.000 y 75.000 euros anuales (48,5%). Además, el 24% de los clientes digitales buscan viviendas en localidades pequeñas (menos de 25.000 habitantes) por encima de aquellas con más de un millón de ciudadanos (18%).
