El auge que está experimentando desde hace unos años la ciudad de Málaga a nivel inmobiliario se ha consolidado gracias a la pandemia y a la implantación del teletrabajo, ya que la provincia andaluza se ha convertido en un foco de los nómadas digitales a nivel mundial.
Esto, sumado a que también es un destino en crecimiento para los estudiantes universitarios, ha llevado a que Málaga supere a las dos grandes capitales de España en cuanto a la rentabilidad que ofrecen sus viviendas en alquiler. "Las yields más altas no se encuentran en Madrid o Barcelona, sino en Málaga, Sevilla y Valencia", explica Alejandro Bermúdez, CEO y fundador de Fragua by Atlas Real Estate Analytics.
Concretamente, "Málaga ha cerrado 2021 con una yield del 7,22%, mientras que a diciembre de 2020 la yield era del 5,43%, lo cual supone un incremento de 1,79 puntos porcentuales", explica el experto. Esta rentabilidad media está muy por encima de la de la Ciudad Condal, que se situó en el 5,29% y la de Madrid, que fue del 4,96%.
La clave de este incremento de la rentabilidad está, según detalla Bermúdez, totalmente ligada a la evolución que ha experimentado en el último año el mercado del alquiler Así, el directivo apunta que "mientras que los precios de compraventa se han mantenido totalmente estables, en el alquiler ha sido todo lo contrario".
Mientras que el precio de compra ha crecido un 2,7% el alquiler lo ha hecho en un 40%
Concretamente, el precio medio de compraventa por metro cuadrado ha pasado de los 2.274 euros a 2.337 euros, lo que supone un incremento muy moderado del 2,77%, mientras que el precio medio de alquiler por metro cuadrado se ha incrementado de 10 euros en diciembre de 2020 a 14 euros en 2021, siendo este un aumento del 40%. Esto ha hecho que la rentabilidad en determinadas zonas de la ciudad se dispare hasta casi alcanzar el 10%.
Este sería el caso de algunas zonas concretas del centro, donde se alcanzan yields de hasta el 9,66%, si bien la media del distrito centro es del 7,04%, según los datos de Fragua by Atlas Real Estate Analytics.
"El núcleo de la ciudad se ha gentrificado muy rápidamente y está teniendo mucho atractivo para alquiler cada vez más caro, sin embargo, en el caso de la compraventa todavía no se ha visto ese recorrido", explica el experto, que adelanta que "en el momento en el que el precio de compraventa se ponga un poco al día veremos como las yield bajan".
'Startups' y estudiantes
El ecosistema empresarial en la ciudad está creciendo a un ritmo acelerado y esto ha supuesto un importante empuje para el mercado del alquiler. En este sentido, Bermúdez destaca que se ha creado un entorno muy propicio para la formación de startups, pero lo que realmente está teniendo un impacto relevante en los precios del alquiler es la llegada de nómadas digitales "que no están dispuestos a a meterse en una hipoteca y por otro lado tienen salarios relativamente altos y por tanto pueden pagar también alquileres más elevados", explica Bermúdez.
Estos trabajadores, generalmente de la industria tecnológica, pueden trabajar desde casi cualquier sitio del mundo y por eso buscan destinos atractivos para vivir con sol y playa, además de que tengan buenas infraestructuras de transporte y sanitarias, así como una oferta atractiva de ocio y gastronómica. Esto ha situado a Málaga en el radar de los nómadas digitales y también de grandes compañías del mundo tech que han seleccionado la ciudad para abrir nuevos centros tecnológicos.
Es el caso de empresas punteras como Vodafone, que ha seleccionado la ciudad como sede de su centro europeo de excelencia de I+D+i, que generará más de 600 empleos altamente cualificados. Asimismo, Google anunció que va a instalar en Málaga un centro de excelencia para la ciberseguridad, mientras que Globant, compañía que ofrece servicios de consultoría digital y tecnológica, informó del inicio de operaciones en la ciudad.
Por otro lado, el CEO y fundador de Fragua by Atlas Real Estate Analytics, asegura que han detectado un importante incremento de la demanda de estudiantes, especialmente en Teatinos, lo que está muy relacionado con la subida del alquiler y no de la compraventa. Asimismo, ven que hay mucho interés por los proyectos de Coliving en la ciudad, atendiendo a esta demanda creciente de universitarios y de empleados jóvenes.
Esta situación no ha pasado desapercibida para los inversores, que cada vez más apuestan por Málaga para el desarrollo de proyectos de alquiler de obra nueva mediante acuerdos de Build to Rent.
El distrito más rentable
Entre los once distritos que forma la ciudad de Málaga destaca la elevada rentabilidad que ofrece Campanillas. Se trata de una zona residencial donde el yield se sitúa en el 7,8%.
Según los datos de Fragua, esta cifra estaría justificada principalmente por la escasez de oferta de alquiler del distrito, ya que únicamente el 3% de las viviendas se destinan a alquiler. De estas, el 65,5% son de una sola habitación con una dimensión media de 45 metros cuadrados.
"La parte del alquiler de este distrito está mas destinada a jóvenes que seguramente han crecido en la zona y como no tienen capacidad adquisitiva para comprar están dispuestos a alquilar a precios altos por el arraigo familiar", explica Bermúdez.
