Andalucía

Málaga supera a Barcelona en demanda de vivienda nueva

  • Un informe de Colliers destaca también el impulso a la construcción en Sevilla, con 87 promociones en comercialización
Grúas en la ciudad de Málaga. Álex Zea

Madrid continúa liderando la demanda en el mercado de obra nueva con una cuota del 21%, le sigue en segunda posición Málaga (8,9%) que en 2021 ha desbancado el puesto a Barcelona (8,3%), ahora en tercera posición. En cuarta y quinta posición se sitúan Alicante (7,2%) y Valencia (6,1%), según datos de Colliers. En el mercado de segunda mano, la provincia de Madrid también capta el mayor número de operaciones (12,9%), seguido de Barcelona (10,7%), Alicante (6,4%), Valencia (6,3%) y Málaga (4,8%). En cuanto la demanda extranjera, durante el primer semestre del año 2021, se ha observado una importante reactivación que ha permitido que el número de viviendas compradas por extranjeros casi alcancen los niveles pre-covid. Alicante sigue siendo la provincia más elegida por los extranjeros. El 17,6% de las compras de viviendas realizadas por extranjeros se registró en Alicante. Málaga, con una cuota del 11,4%, fue la segunda provincia preferida por los compradores foráneos, le siguen Barcelona (8,7%), Madrid (7,7%), las islas canarias con sus dos provincias (7,6%), Valencia (6,3%) y Baleares (6,2%)

Los analistas de Colliers destacan que Málaga "se encuentra en un momento crucial para su futuro. Multitud de ojos se han fijado en Málaga como ciudad tecnológica y destino de empresas y trabajadores cualificados y ello requiere un refuerzo de la ciudad en oficinas, pero también en un mercado residencial de calidad ajustado a diferentes niveles adquisitivos y en diferentes zonas".

Al mismo tiempo, la ciudad y la costa están en el punto de mira de personas que ven en allí un lugar donde pasar largas temporadas, retirarse o teletrabajar dadas las fáciles comunicaciones, múltiples infraestructuras, calidad de vida y multiculturalidad.

A ello se suma la llegada de empresas para instalarse, lo que "provoca que inversores miren a Málaga y la sitúen entre sus preferencias por seguridad, atractivos varios, amplia demanda multinacional". Así que aún ven en la zona "gran potencial de crecimiento en tanto en cuanto la situación mejore definitivamente y los viajes internacionales y restricciones o limitaciones de movimiento se suavicen".

En la capital malagueña, siempre según el informe Colliers, la oferta se concentra en zonas concretas teniendo mucho peso en el mercado de la ciudad los distritos de Teatinos, Pacífico, Guindos, Limonar y Martiricos Y en un futuro próximo se advierte sobre "el lanzamiento definitivo de Repsol, que junto con el desarrollo del PERI Princesa serán referente de la oferta de vivienda en venta y alquiler de la ciudad".

La capital concentra el 24,5% de las transacciones (porcentaje que alcanza casi el 40% de las ventas de viviendas de la provincia si se considera el área metropolitana competa). Por actividad, detrás de la ciudad de Málaga, destacan los municipios de Marbella con el 11,4% de las operaciones, Mijas con el 7,8%, Estepona con el 7,6% y Fuengirola con el 7,1%. Por su parte la Costa del Sol Occidental vuelve a acaparar el 50% de las ventas mientras que la Costa Oriental el 10,6% de las transacciones, debido a su menor actividad promotora y al no haber una apuesta clara de las grandes promotoras en aquella zona. El municipio que ha tenido un mayor aumento porcentual en el número de transacciones es Fuengirola. Además, por crecimiento, cabe destacar municipios como Casares, Casabermeja, Almogía o Benahavís.

Tras la crisis del 2008 la actividad promotora fue reduciéndose hasta tocar fondo en 2014, año en el que apenas se visaron 1.217 viviendas. Desde entonces la actividad ha venido creciendo de una manera intensa y constante hasta 2019. En el año 2019 se alcanzaron 9.813 visados de viviendas. Esta cifra sólo representa el 26% de la actividad del año 2006, en el que se llegaron a visar 38 mil viviendas en plena burbuja inmobiliaria. En 2020 la cifra de viviendas proyectadas se redujo a 5.663 unidades, pero para el 2021 se espera una reactivación de la actividad (+9,5%) y se superen las 6.200 viviendas visadas

Sevilla

Respecto a la ciudad de Sevilla, la otra provincia andaluza analizada por Colliers, "2021 ha supuesto la vuelta al crecimiento del mercado. La obra nueva residencial ha crecido con fuerza, la evolución de licencias de obra para vivienda en Sevilla se ha disparado en los últimos años y actualmente tenemos 87 promociones en comercialización sólo en la capital".

El distrito con mayor concentración de vivienda nueva en Sevilla sigue siendo el casco antiguo, con 21 promociones (10 más que hace un año), "lo que muestra el alto interés por esta zona a pesar de la falta de disponibilidad de suelo, que lleva a los promotores a buscar edificios existentes en mal estado para reconstruir. Los distritos con mayor concentración se mantienen respecto al año anterior: Nervión, Cerro-Amate y Este-Alcosa-Torreblanca, con promociones con mayor tamaño medio. Sevilla Este muestra bastante dinamismo con promociones en curso y entregando de promotoras de primer nivel como ASG, Vía Célere, Adaptis, Culmia, Habitat etc, siendo una de las pocas zonas del municipio con disponibilidad de suelo urbanizado".

En relación a los nuevos desarrollos, los analistas destacan la apuesta de Metrovacesa por la capital hispalense, ya que ha arrancado la urbanización de un gran sector urbanístico, Isla natura, en el sur de la ciudad. Este ámbito, que ocupa 67 hectáreas y tendrá 2.870 viviendas, está situado junto a Los Bermejales y el Río Guadaira, cerca de la futura Ciudad de la Justicia en Palmas Altas y el centro comercial Lagoh, inaugurado en 2019. Metrovacesa ya comercializa cuatro promociones en este ámbito con 234 viviendas.

También se apunta en el informe el "paso importante para conseguir eliminar la paralización de los trámites para agregar suelo urbanizado en la ciudad con la aprobación definitiva en mayo 2020 del Plan Parcial del Sector del Buenaire, en el noreste de la ciudad, con potencial para 2.330 viviendas de las que 770 serán VPO. EMVISESA, la empresa municipal de la vivienda, se ha convertido en un operador relevante, con un ambicioso plan de desarrollo de obra Plan 2018-2023: 3.000 viviendas. Para poder ejecutarlo, entre otras medidas, ha obtenido financiación del ICO y el BEI, 90 millones de euros, que le permitirá promover 712 viviendas.

En el área metropolitana también se señala el vigor de la construcción de vivienda en Mairena del Aljarafe, Camas, Tomares (el municipio con mayor renta per capita de Andalucía) y Dos Hermanas, que es con diferencia, dentro del área metropolitana de Sevilla, donde mayor disponibilidad de suelo urbanizado existe. Dicha disponibilidad se une al interés que despierta la zona, con presencia de numerosos grupos promotores y 30 promociones actualmente en el municipio, la mayoría en la zona de Entrenúcleos. Actualmente están promoviendo: Aedas, Habitat, Vía Célere, Metrovacesa, Aelca, Bekinsa e Insur, varios de ellos con varias promociones de diversas tipologías. Se percibe un ritmo de ventas aún mayor que antes de la pandemia.

Durante el primer semestre de 2021 los precios de la provincia han crecido ligeramente un 2,5%, pero los de la capital aún presentan retrocesos del 5,6%.

En el primer semestre del año 2021 la tasa de absorción se ha situado en el 80%, manteniéndose ligeramente superior a los niveles alcanzados en los últimos dos años. En este semestre, la demanda se ha incrementado un 10% alcanzando las 33.167 transacciones de vivienda nueva, pero también lo ha hecho la entrega de viviendas en la misma medida (41.360 unidades), por lo que no se ha podido mejorar aún más la tasa de absorción.

De los grandes mercados, las provincias de Madrid (90%), Valencia (105%) y Málaga (88,5%) presentaron ratios de absorción muy buenos. En cambio, las tasas de absorción de los mercados de obra nueva en Barcelona (69%) y Sevilla (73%) tuvieron un peor comportamiento. Esto se debió más por un exceso de producción que por una falta de demanda, ya que en ambas ciudades la demanda creció, pero no lo suficiente para poder absorber todas las viviendas entregadas.

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