En momentos en que se siguen flexibilizando las regulaciones de los espacios para la vivienda bajo diferentes fórmulas habitacionales (coliving, cohousing, uniapartamento, etc.) y cobran fuerza los nuevos emprendimientos inmobiliarios, renace cuasi desapercibida la venta de nudas propiedades bajo el nuevo flujo de la economía plateada.
La nuda propiedad se encuentra en el Derecho de España y de la mayoría de los países iberoamericanos. Recientemente (22 y 23 de septiembre 2021) se llevó a cabo en España el I Congreso Internacional de Economía Plateada en el Palacio de Congresos de Mérida, Extremadura.
El 1 de octubre 2021, fue premiado por el BID Lab un emprendimiento de Uruguay (NUDAPROP), especializado exclusivamente en nudas propiedades que dirige su propuesta hacia la economía plateada.
Es bajo estos impulsos que la misma es reconsiderada como una oportunidad para la innovación e inclusión en un mercado de nuevas oportunidades. El comprar por parte de un inversor una nuda propiedad, es una decisión que en el mundo empresarial puede compararse con la responsabilidad social empresarial, pero de modo individual.
En este caso, quien ocupa la responsabilidad social individual es el "comprador" - futuro nudo propietario-, que está colaborando con el "vendedor" -futuro usufructuario- a rentabilizar su propiedad para mejorar su vida a corto plazo, rentabilizándose a sí mismo en un plazo mayor y generando movimiento en la economía.
Nuda propiedad vs usufructo
Los mismos son derechos distintos y por tanto se pueden establecer las siguientes diferencias:
El nudo propietario es el propietario, pero no tiene el uso del bien (en este caso la vivienda). El usufructuario tiene el uso de esta, pero no la propiedad.
El nudo propietario solo podrá hacer uso de la vivienda cuando finalice el usufructo (generalmente al ser la mayoría vitalicios, sería a la muerte del usufructuario). El usufructuario podrá habitar la vivienda mientras dure su derecho (de por vida o según años preestablecidos por contrato).
El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí puede vender la nuda propiedad a un tercero o hipotecarla como garantía. Como nadie puede dar lo que no tiene, quien la compre o acepte en garantía, adquirirá una nuda propiedad. El usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener una renta.
En definitiva, aunque el nudo propietario es el dueño de la vivienda, en la práctica no la tiene; y es por ello por lo que se dice que la nuda propiedad es la "propiedad desnuda".
¿Quién realiza estas operaciones?
Personas que por diferentes motivos gustan de planificar su futuro o el de terceros de la familia y a su vez movilizan la economía.
Quienes optan por vender bajo nuda propiedad son normalmente personas mayores de 60 años que necesitan recursos económicos por diferentes motivos como ser apoyar a hijos o nietos, mejorar su calidad de vida, viajar, complementar la jubilación, evitar problemas de sucesiones, y dar la herencia en vida bajando costos de sucesiones indivisas a los herederos o hasta comprar otra propiedad y alquilar el usufructo entre otros fines.
Realizando la venta bajo esta modalidad, se aseguran el uso de la vivienda recibiendo a cambio una compensación económica a acordar con el futuro nudo propietario.
En otro orden, el nudo propietario o inversor, se acerca a esta fórmula como opción más segura a otras alternativas bursátiles cada vez más volátiles.
¿Cómo opera la nuda propiedad en el rubro inmobiliario Las operaciones en este nicho de mercado involucran generalmente a inmobiliarias como un rubro sumado a las ventas plenas, alquileres o administraciones; aunque existen empresas que se dedican exclusivamente a ese tipo de transacciones. Estas operaciones no son meramente comerciales, sino que implican demasiados sentimientos y muchas dudas por lo que requieren una atención diferencial generando y ganando la confianza de las partes.
No solo los valores de transparencia, profesionalismo y compromiso que pueden aportar las inmobiliarias influyen en las transacciones, sino muy especialmente el conectar psicológicamente con la parte vendedora, considerada la más vulnerable por los sentimientos encontrados que pueden existir al realizar este tipo de operación ya que no solo involucra a los propietarios, sino que puede involucrar a futuros herederos, por lo que se puede considerar en algunos casos un acuerdo familiar.
El valor varía según se realice la venta: si es de manera vitalicia o acotada en el tiempo
Previo a la transacción, se debe definir un valor de venta, que se establece generalmente dependiendo de la edad del propietario. El valor puede variar según el mercado de cada país y como se realice la venta, si es de manera vitalicia o acotada en el tiempo.
Los parámetros de precios de venta pueden hacer variar entre un 60% a un 20% menos el valor de propiedad plena en el mercado según la edad del usufructuario, financiación, tipo de usufructo (vitalicio o temporal), teniendo en cuenta que cuanto menor edad tenga el usufructuario, menor será el valor de la nuda propiedad.
El propietario necesita una asesoría que le indique el valor en función de los parámetros mencionados y no de los sentimientos. Este es uno de los principales motivos por lo que los propietarios prefieren empresas especializadas en nuda propiedad.
¿Cuáles son los perfiles de nudos propietarios/ inversores? Generalmente se entrelazan con los de los propietarios sobre las bases de las expectativas, tranquilidad y confianza que se generen ya que para muchos es un nuevo campo de inversión, por lo que también optan por empresas especializadas.
Beneficios al invertir
Es una forma de acceder a la compra de una propiedad a un precio significativamente menor al del mercado, planificando el futuro a mediano-largo plazo, ya sea para uno mismo como inversión (particular o grupal) o para otra persona de la familia.
En el ámbito de los impuestos, las legislaciones regulan cómo debe valorarse según el país y en el caso de España puede variar hasta según la Comunidad Autónoma en que se realice.
Así como la arquitectura es la transformación de un ladrillo sin valor a un ladrillo que en su conjunto crea valor, la nuda propiedad es una inversión en que por un periodo determinado se aporta valor y en el transcurrir de los años se crea y genera valor.
