Vivienda

¿Es posible vender un piso heredado que tiene un usufructo?

  • El usufructo permite a una persona usar una vivienda que no es suya,
  • Este derecho suele recaer en el viudo o viuda al haber fallecido el cónyuge
  • Es lo contrapuesto a la nuda propiedad, que suele recaer en los hijos
Imagen: Alamy

Los conceptos de usufructo y nuda propiedad pueden no ser conocidos por todo el mundo, pero es más probable que lo sean entre aquellas personas que alguna vez han recibido una vivienda en herencia. Ambos derechos están relacionados con la propiedad y suelen repartirse entre los herederos cuando fallece el familiar que deja el legado. Así, lo más común es que el cónyuge del difunto reciba el usufructo mientras que los hijos obtengan la nuda propiedad de la casa. Pero ¿en qué consisten estos derechos?, ¿se puede vender un piso heredado que tiene un usufructo?

El usufructo es el derecho que permite a una persona usar una vivienda que no es suya, es decir, de la cual no es propietario. La nuda propiedad, por su parte, es el derecho contrapuesto. Es decir, implica tener la propiedad del inmueble, pero no el derecho a usarla o a vivir en ella, advierten desde HelpMyCash.com.

Así, cuando se recibe una vivienda en herencia, lo más habitual es que el usufructo recaiga en el cónyuge y la nuda propiedad en los hijos, lo que significa que el viudo o la viuda puede vivir en la casa hasta su muerte si el usufructo es vitalicio o durante el tiempo asignado en el testamento o al hacer el trámite de aceptación de la herencia si este es temporal.

De esta manera, para entender del todo ambos conceptos hay que tener en cuenta que la plena propiedad o dominio de una vivienda se obtienen cuando la nuda propiedad y el usufructo recaen en la misma persona. Por tanto, cuando ambos derechos los tiene la misma persona esta puede hacer lo que quiera con la casa: vivir en ella o venderla. Pero... ¿qué sucede cuándo estos derechos están divididos?

El usufructo es intocable 

Se puede vender un piso heredado que tiene usufructo, pero para ello el nudo propietario y el usufructuario deben de estar de acuerdo en hacerlo, ya que el usufructo de una casa es un derecho intocable por ley. No obstante, hay que tener en cuenta que ambas figuras jurídicas se pueden vender por separado, pero en este caso no se estaría transmitiendo la plena propiedad de la casa, lo que trae consigo ciertas limitaciones que son importantes.

Por ejemplo, el nudo propietario puede vender la nuda propiedad de la vivienda a un tercero, pero la persona que la compra no podrá vivir en la casa mientras dura el usufructo. Una vez se extinga el usufructo, por vencimiento o fallecimiento del usufructuario, la persona que ostenta la nuda propiedad pasará a ostentar el pleno dominio de la casa.

El usufructuario, por su parte, puede vender el usufructo a un tercero, pero en este caso el derecho se perdería con el fallecimiento del primer usufructuario si este es vitalicio (es decir, el que recibió el derecho en primer lugar) o con el vencimiento del usufructo si este es temporal, por lo que es una operación que se suele ver con muy poca frecuencia.

Dicho de otra forma, el usufructuario no puede vender la plena propiedad de la casa por su cuenta, porque no es el dueño de ella y el nudo propietario tampoco puede vender el pleno dominio porque el usufructuario no puede ser despojado de su derecho de vivir en la casa, aseguran desde HelpMyCash.com.

¿Cómo se suele resolver?

Lo más común es que tanto el nudo propietario como el usufructuario vendan de mutuo acuerdo ambos derechos a una sola persona. De esta forma, esta pasaría a ostentar el pleno dominio de la casa y no se vería afectada por las limitaciones comentadas. Esta operación se puede realizar en un mismo momento en notaría y no reviste especial complejidad.

También es bastante habitual que el heredero que es el nudo propietario le compre el derecho de usufructo a su progenitor. Así, este pasa a ser totalmente dueño de la vivienda y puede decidir qué hacer con ella: mantenerla, venderla, alquilarla, etc.

Eso sí, hay que tener en cuenta que en ambos casos el usufructuario tiene que recibir una compensación económica que se calcula siguiendo una sencilla regla recogida en algunas normativas fiscales (impuesto de sucesiones o donaciones e ITP) y que tiene en cuenta la edad del usufructuario y el tipo de usufructo (vitalicio o temporal). Esta establece, además, que el usufructo no debe exceder nunca del 70% del valor del pleno dominio de la casa.

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