El impago en las rentas de alquiler o desperfectos en la vivienda son algunos de los miedos de los propietarios particulares. Según una encuesta realizada por Mendez Lit, despacho de abogados especializado en derecho inmobiliario y patrimonio histórico, 4 de cada 5 propietarios siente inseguridad a la hora de rentar su casa a otro particular, a pesar de que la inversión en inmuebles sigue siendo lo que más atrae a los particulares.
En este contexto, ¿cómo proteger el alquiler de un inmueble? "Una de las principales preocupaciones de los propietarios es protegerse frente a un posible inquilino conflictivo. Podemos limitar considerablemente los riesgos", explica David García Cerecedo, socio Méndez Lit, Así, desde el despacho de abogados ofrecen algunas ideas o recomendaciones que permiten al propietario blindar el alquiler de su vivienda, aunque matizan que "cada caso es diferente".
En el momento previo a la firma, el uso determina el tipo de contrato. Esta cuestión debe tenerse clara, ya que no es lo mismo el uso de vivienda habitual que el de temporada y, según corresponda, las obligaciones y garantías varían. Otra de las recomendaciones del experto es comprobar la solvencia del inquilino, "no es una fórmula perfecta, pero sí efectiva. Las últimas nóminas o liquidaciones trimestrales de IVA e IRPF si es autónomo, también las declaraciones de renta pasada, son indicios de solvencia del arrendatario".
En el caso de que el arrendamiento sea a varios inquilinos, desde el despacho de abogados aconsejan formalizar un único contrato con todos ellos como parte y responsables solidarios.
Por otro lado, García aconseja que el propietario "exija la máxima garantía posible". En el caso de arrendamiento de vivienda habitual está limitada a un máximo de dos mensualidades de renta, pero no es obligatoria. "Si es posible", el experto señala acordar que "la garantía adicional se entregue en depósito. Si, por el contrario, se acuerda la fórmula del aval bancario, no acepte una duración inferior a la de la totalidad del arriendo".
Durante el arrendamiento
Como la renta, las garantías y fianza pueden regularizarse. La ley establece que éstas puedan ampliarse en el importe que se haya incrementado la renta, a partir del tercer año de contrato. En este sentido, "amolde las garantías y solicite su regularización al importe de la renta actualizada", apuntan desde el despacho de abogados.
Otra de las recomendaciones a las que hace referencia el experto es no aceptar compensaciones de rentas pendientes de pago con la fianza o la garantía, ya que si tras la salida del inquilino del inmueble "se encuentra con desperfectos o cuantías debidas, ya no dispondrá de las garantías para cubrir esa responsabilidad".
Las pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario en la vivienda son del arrendatario, por lo que se aconseja establecer es contrato "un importe razonable que delimite cuantitativamente la responsabilidad de esas pequeñas reparaciones".
Aunque la ley no lo exige, el propietario puede incluir una cláusula en contrato instando al arrendatario que suscriba un "seguro inquilino". Corresponde, normalmente, al arrendador asegurar el "continente" y al inquilino el "contenido".
¿Y en caso de impago?
En el caso de que se produzca el impago de la renta del alquiler, desde el despacho de abogados aconsejan el envío de un burofax reclamando el pago en un plazo máximo. Si el propietario ha tenido que hacer uso del aval o la garantía por impago, el experto indica que "requiera al inquilino que las restituya para mantener la cobertura y hacer cumplir el contrato".
