Es cierto que en términos agregados (nivel nacional) el precio de la vivienda se ha movido más bien poco, pese al colapso de la actividad económica. La vivienda tiende a ajustar su precio con cierto retraso respecto al ciclo económico. Sin embargo, las zonas señaladas por los expertos como las más vulnerables a sufrir los mayores descensos de precios durante esta crisis ya han comenzado el ajuste, llegando a verse en algunos casos correcciones trimestrales que superan el 8%. La vivienda de segunda mano, situada en ciertas zonas de costa (sobre todo el Mediterráneo), parece estar condenada a protagonizar un nuevo ajuste, aunque de menor entidad que el de la pasada crisis.
En términos agregados, los últimos datos oficiales publicados por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana muestran una leve bajada del precio de la vivienda a nivel nacional, tanto anual como trimestral. El descenso anual fue del 1,7% y el trimestral del 1,8%. "En cuanto al precio de la vivienda, los datos del segundo trimestre (MITMA) ya han recogido un descenso interanual, el primero desde el primer trimestre de 2015", comenta Félix Lores, economista de BBVA Research, en declaraciones a elEconomista.es. Este experto cree que el mercado debe corregir en general en los próximos meses.
Profundizando algo más en los datos de esta caída, la Asociación Hipotecaria Española apunta que "atendiendo a la antigüedad de la vivienda se presentaron dos dinámicas de precios: mientras que en la vivienda de segunda mano el precio mostró una corrección, en términos anuales, de un -1,9%, en la vivienda de nueva construcción la tendencia se mantuvo es positivo, registrando una variación al alza de un +0,6%. Aun así, de forma agregada, la caída de precios es generalizada, con un mayor grado de afectación los municipios más dependientes del turismo extranjero".
Este leve descenso oculta los fuertes movimientos que se están produciendo en zonas específicas de costa muy ligadas al turismo. Desde la tasadora Tinsa explicaban en su último informe mensual que la costa mediterránea e islas estaban registrando los mayores descensos desde la declaración del estado de alarma: un 4,6% y un 4,3%, respectivamente. No obstante, analizando los datos del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana en poblaciones de más de 25.000 habitantes se aprecia que las caídas en algunos municipios casi duplican ese descenso.
¿Dónde cae más la vivienda?
Las mayores caídas en el segundo trimestre del año (entre abril y junio) se encuentran en municipios de las provincias de Castellón y Valencia. El precio medio de la vivienda ha caído un 8,5% trimestral en Benicarló (Castellón), otro tanto en Oliva (Valencia) y un 8,1% en Gandía, liderando los descensos a nivel nacional. En Quart de Poblet (Valencia) la corrección ha sido del -7,4%. Pasando a la provincia de Alicante destacan los descensos trimestrales en Crevillent (-7,4%), Elche (-7,3%) y Villajollosa (-7%).
En la parte alta de las caídas también aparecen varios municipios catalanes: Esplugues de Llobregat (-7,7%) y Sitges (-6,6%) en Barcelona, Olot (Girona) con un descenso del precio del -7,9% trimestral y, por último, Cambrils (-7,6%) y Tortosa (-7,9%) en Tarragona.
En la región de Murcia aparecen destacados los descensos de Mazarrón (-7,6%) y Yecla (-7,2%). Por último, en Canarias aparece Arona, en Santa Cruz de Tenerife, con un desplome de los precios del 8,2%, mientras que San Bartolomé de Tirajana (Las Palmas de Gran Canaria), donde se encuentra la zona turística de Maspalomas, la vivienda ha caído un 7,2%.
Aunque no se cumple la regla en todos estos municipios, muchos de ellos son poblaciones dependientes del turismo y que tienen un tamaño medio. Las ciudades costeras de mayor tamaño parecen aguantar mejor el tipo al contar también con una mayor proporción de población residente durante todo el año que genera su propia demanda. "El covid-19 ha irrumpido en una situación donde el mercado residencial en España comenzaba una senda de ralentización. Se prevé un mayor impacto en segunda mano que en obra nueva (donde la oferta es más reducida), así como en la segunda residencia en determinadas ubicaciones como Costal del Sol y Levante", apunta en su informe sectorial la consultora inmobiliaria CBRE.
El consenso de los expertos prevé un descenso del precio del 6% durante esta crisis, lo que no impedirá que se vean caídas superiores en segunda mano y en ciertas zonas geográficas (muy expuestas al turismo), mientras que la obra nueva resistirá mucho mejor ante una oferta menor y la paralización de la inversión en nueva vivienda por la crisis.
Aún así, "hay que tener presente que las condiciones del sector ahora son muy diferentes a las que contaba en 2008, cuando acechaba la crisis. Aunque el precio ha subido ininterrumpidamente desde 2015, este se sitúa por debajo del máximo de 2008. El coste de la financiación es inferior. En términos de accesibilidad, la compra de una vivienda requiere menor esfuerzo, en términos de renta, que hace 12 años (44% de la renta salarial del hogar medio en 2008 frente al entorno del 30% en 2019). Con ello se espera que la corrección del precio no sea tan intensa ni tan duradera como en la ocurrida entre 2009 y 2014", sentencia Félix Lores.
