¿Se normalizará el sector en 2020? ¿Cómo cerrará este 2019? ¿Dónde suben y dónde bajan más los precios? Desde Fotocasa auguran que los grandes desafíos para los próximos años serán los alquileres más asequibles respecto a los sueldos y el reto de que las viviendas sean eficientes y sostenibles.
Durante 2019 las variaciones interanuales en los precios del alquiler han sido leves en todas las comunidades autónomas "a excepción de Madrid, la Comunitat Valenciana o Cantabria donde todavía se registran fuertes incrementos en el precio de la vivienda en alquiler, en muchos casos incrementos cercanos al 10%", comenta Ismael Kardoudi, director de Estudios y Formación de Fotocasa.
"La contracción de precios que ha empezado Barcelona podría empezar a verse en otras ciudades y comunidades durante 2020", dice Kardoudi
De hecho, un caso llamativo sería el de Cataluña y más concretamente el de la ciudad de Barcelona, que es la primera región que está empezando a dar síntomas de agotamiento. Y es que en 2017 el precio de alquiler que se incrementaba a un ritmo casi del 20% empezó a crecer a menor ritmo hasta que en febrero de 2018 tuvo un crecimiento interanual del 1,2%. En el caso de Barcelona desde marzo de 2017 que el precio de la vivienda en alquiler no crece por encima del 10% y en 2019 las variaciones se han movido entre el 1% y el 5%. "El camino de contracción de precios que ha empezado Cataluña y más concretamente Barcelona es posible que lo veamos en otras ciudades y comunidades durante 2020", añade Kardoudi.
En el mercado del alquiler, en 2019 se ha seguido con la tónica de estabilización de los precios que ya se inició en 2018. De hecho, durante este 2019 el precio de la vivienda en alquiler ha tenido leves incrementos interanuales e incluso el pasado mes de enero se registró un descenso en el precio del 0,7%, después de casi cuatro años de incrementos ininterrumpidos en el precio del alquiler.
Fotocasa calcula que cerraremos el año 2019 con una subida entre el 1% y el 2%, muy en la línea del 1,8% que se registró a cierre de 2018. Estos datos contrastan con el incremento del 9% que se registró a cierre de 2017 y que fue el mayor incremento de precio de todo el histórico de Fotocasa, que data del año 2006.
"En Madrid o en las Islas los precios siguen creciendo con fuerza mientras que en Cataluña se están empezando a registrar leves caídas en los precios", explica Kardoudi
Desde Fotocasa consideran que en 2020 los precios, tanto de venta como de alquiler, seguirán moderándose, tal y como hemos visto durante 2019. Aunque se hará a diferentes velocidades "los mercados que ya están empezando a dar señales de agotamiento, como el mercado catalán, empezarán un camino de moderación de los precios aunque en algunas grandes ciudades como Madrid continuarán las tensiones en los precios", comenta Ismael Kardoudi.
Aunque el mercado se está desacelerando, todo apunta a que 2019 cerrará en niveles de actividad muy similares a los de 2018 y se confirmará la normalización del mercado. Ya contábamos con que este ejercicio iba a ser más moderado que los anteriores. La desaceleración económica a la que apuntan diferentes organismos internacionales y nacionales tardará más en reflejarse en las estadísticas oficiales y vaticinan un 2020 menos alentador.
La nueva Ley Hipotecaria, unido a la desaceleración del contexto macroeconómico, harán que en los próximos meses se sigan registrando datos negativos en esta estadística en su comparativa interanual, pero el mercado de la vivienda seguirá creciendo, aunque a un ritmo inferior a como lo hacía en los últimos años. En este sentido, desde Fotocasa piensan que 2019 se cerrará con un número de operaciones de compraventas cercano al de 2018 y se superarán las 500.000 operaciones.
Los últimos meses se han registrado datos en negativo tanto de las operaciones de compraventa como de las de hipotecas pero "consideramos que son fruto de la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria y dentro de pocos meses volveremos a ver el número habitual de compraventas e hipotecas", explica Kardoudi.
Igualmente, tal y como explica Kardoudi "el comportamiento de los precios de la vivienda sigue siendo muy diferente según la zona geográfica y en 2019 va a seguir siendo así. Mientras en la comunidad de Madrid o en las Islas los precios siguen creciendo con fuerza, en comunidades como Cataluña los precios han empezado a crecer a menor ritmo e incluso desde hace unos meses se están empezando a registrar leves caídas en los precios. Estas oscilaciones son propias de un mercado que se está estabilizando", explica Kardoudi.
Alquiler accesible, el gran desafío
El gran desafío que tendrá el nuevo Gobierno que se forme será el alquiler en opinión de Fotocasa. Éste será, sin lugar a duda, el mayor reto actual en materia de vivienda y tiene su origen en el creciente desequilibrio entre el alto volumen de demanda y la reducida oferta de inmuebles en arrendamiento. El resultado son precios cada vez más altos, principalmente en las grandes ciudades, en un contexto general de salarios casi congelados.
Y es que según el último informe sobre el mercado del alquiler, el 75% de los particulares que han alquilado o intentado alquilar como inquilinos una vivienda en los últimos doce meses señalan el precio como el principal problema que se han encontrado en el camino. La respuesta a esta situación pasa por incrementar la oferta de vivienda en alquiler para lograr que, de ese modo, los precios empiecen a corregirse. La pregunta es ¿cómo lograr que haya más inmuebles disponibles para su arrendamiento? Y no tiene una única respuesta.
¿Cómo lograr que haya más inmuebles disponibles para su arrendamiento?, se preguntan desde Fotocasa
Por un lado, es necesaria una apuesta firme por la creación de un gran parque público de vivienda en alquiler, para cuya puesta en marcha hace falta tiempo y recursos. Se trata de una cuestión que prácticamente todos los partidos políticos han recogido en sus programas electorales. En este sentido, la búsqueda de sinergias con el sector privado debería ser una opción preferente para crear un parque público de vivienda en alquiler que respondiera a las necesidades habitacionales existentes.
Y es necesario actuar también de forma inmediata sobre la vivienda ya existente que está en manos privadas y que no sale al mercado del alquiler. Para incentivar a estos propietarios, el nuevo gobierno puede apoyarse en herramientas fiscales (desgravaciones para esos ingresos, al menos cuando los inquilinos sean menores de 35 años; con reducciones en impuestos municipales como el IBI; etc.) y proporcionando respaldo y seguridad ante situaciones de impagos o posibles daños en los inmuebles.
Retos de la vivienda en propiedad
Aunque la apuesta necesaria y urgente es por el alquiler, la vivienda en propiedad también tiene sus propios retos. En primer lugar, porque sigue siendo la opción preferida por los españoles a la hora de buscar casa. Pero también por la importancia económica del sector de la construcción, ya sea en obra nueva o en rehabilitación de vivienda usada después de una compraventa.
Aunque los objetivos de transparencia y protección del cliente de la nueva Ley Hipotecaria sean muy loables, su entrada en vigor el pasado verano ha supuesto un freno para la actividad de compraventa. Por eso es necesario recuperar el impulso cuanto antes mediante iniciativas públicas y, en este sentido y ante la demanda creciente de obra nueva en propiedad, se hace necesario desde las administraciones públicas apostar por la liberalización de suelos.
Para evitar errores del pasado, la liberalización de suelo (que también es necesaria con la finalidad de destinarlos a viviendas de alquiler) ha de hacerse con prudencia y con la adecuada evaluación de cada caso.
Y es que, si hablamos de retos, no podemos obviar el mayor reto al que se enfrenta el planeta que es la emergencia climática, una cuestión sobre la que el mercado inmobiliario también tiene mucho que decir. El próximo año 2020 es la fecha marcada por la UE para que las viviendas de nueva construcción comiencen a tener un consumo de energía casi nulo. Ya se destinen estas viviendas a alquiler o a compraventa, el sector necesitará del respaldo de las administraciones para los cambios que se avecinan.
En definitiva, solucionar las necesidades residenciales de alquiler, aportar estabilidad al mercado de compraventa para que recupere vigor y apostar por la sostenibilidad en la nueva construcción y en la rehabilitación son los tres grandes retos ineludibles para el gobierno en materia de vivienda. La parálisis de los últimos años ha provocado que los problemas se acumulen y es necesario empezar a resolverlos.
