Ni fija ni variable: Qué tipo de hipoteca es mejor para una vivienda de inversión

Las dudas sobre la vivienda de inversión, el proceso para la compraventa de una casa, la situación del mercado inmobiliario, los tipos de interés o los requisitos necesarios para que las entidades bancarias concedan buenos préstamos hipotecarios son infinitas. Es por ello que elEconomista.es junto con iAhorro han celebrado un Consultorio de Vivienda para responder todas las dudas de los usuarios.

En este caso, se han resuelto numerosas dudas personales sobre las hipotecas, al mismo tiempo que se han tratado temas más generales, contando con las respuestas, consejos y opiniones de los dos expertos hipotecarios de iAhorro, José Paino y Jesús Gutiérrez, que también han hablado de la posibilidad de comprar una vivienda para invertir.

A continuación, desarrollamos algunas de las respuestas a las preguntas más destacadas que contestaron durante la emisión en directo José Paino y Jesús Gutiérrez.

Me estoy planteando comprar una vivienda como inversión, ¿qué tipo de hipoteca me recomiendas: fija, mixta o incluso variable?

RESPUESTA DE JOSE PAINO: Empezando desde lo menos recomendable a lo que más: una variable yo evitaría cogerla a día de hoy, tanto para una inversión como para residencia habitual. ¿Por qué? Porque todavía el euríbor está alto como para plantearse una hipoteca de estas características.

Adicionalmente, la hipoteca mixta podría ser una opción si lo que estás buscando es extremar tu rentabilidad alquilando después esta vivienda, ya que tienes una serie de ayudas fiscales para que te puedas desgravar hasta el 50% de los intereses. Con lo cual, si estás buscando mixtas a largo plazo en torno al 1,50% TIN, que es algo factible, pagarías realmente un 0,75% de manera directa porque el resto te lo estarías desgravando. No obstante, yo elegiría la opción fija, porque estamos hablando de que no es tu vivienda habitual y el hecho de después cambiar las condiciones de una hipoteca de una vivienda de inversión es más complicado porque a las entidades bancarias no les interesa o no son tan proactivas en cuanto a dar buen tipo de interés.

Estoy buscando casa. Una de las opciones es una vivienda para reformar integralmente. ¿Existen hipotecas específicas para este tipo de proyectos que incluyan la financiación de la reforma? ¿Cómo funcionan?

RESPUESTA DE ALEJANDRO BALLESTÉ: Efectivamente, existe el producto hipoteca más reforma. La manera de funcionar es que siempre haya un presupuesto de reforma o un proyecto de arquitecto para que el banco haga una estimación. Y hay tres formas de pago, que esto es por lo que más dudas suelen surgir cuando nos preguntan sobre esto porque la gente se piensa que el dinero te lo ingresan en cuenta.

Ese es uno de los escenarios, pero los bancos no están tan a favor de hacerlo, porque lo que quieren es tener la seguridad de que el dinero de esa reforma se invierta en eso y repercuta directamente en la garantía (la vivienda). Entonces, el pago por disposiciones es lo óptimo: tú le presentas la factura del reformista o la empresa que vaya hacer la reforma y el banco le hace a esta empresa la transferencia del dinero y en la mayoría de los casos te financian un % de lo que es la reforma. Entonces, al final financian un 80% o 90% (como máximo) del precio de compraventa más un 70% o 60% de lo que es la reforma. Entonces, al final financias incluso por encima del 100% de lo que es el precio de compra.

¿Los bancos consideran a los enfermeros y médicos como perfiles atractivos, casi tanto como los funcionarios, aún sin tener contrato fijo?

RESPUESTA DE JOSÉ PAINO: Depende de la entidad bancaria te contará como funcionario o como indefinido en función de la antigüedad que tengas para concederte la hipoteca. Lo que miran es la seguridad.

RESPUESTA DE ALEJANDRO BALLESTÉ: Los bancos lo que buscan al final es un retorno de su cuota, es decir, un retorno de lo que ellos están prestando. Entonces, si es una persona que se dedica a la enfermería, aunque no sea funcionario, aportando un segundo perfil de indefinido podría llegar por ejemplo al 100% de financiación. Que eso una persona que no es funcionario lo tiene más complicado de conseguir y en este caso sería posible.

4. ¿A qué tipo de perfil le interesa una hipoteca mixta?

RESPUESTA DE JOSÉ PAINO: Sobre todo a un perfil que no sea mileurista (en este caso sería más recomendable una fija) y a un perfil que tenga una capacidad de mejora económica en un futuro. Hay que tener en cuenta que es posible que en unos años quieras renegociar esa hipoteca mixta y el hecho de que hayas sido responsable al pagarla y que tu vida haya mejorado económicamente hará que tengas mejor capacidad de negociación.

RESPUESTA DE ALEJANDRO BALLESTÉ: Lo que añadiría es que, si es para comprar una vivienda habitual, quizás le merece la pena pagar un poco más de intereses y saber lo que va a pagar hasta el final del préstamo. Eso sí, si en el hipotético de los casos el euríbor sigue este curso y los tipos vuelven a bajar, y no le importa hacer un cambio de hipoteca en unos años, también recomendaría la mixta.