El precio de la vivienda escala a un ritmo imparable. Concretamente, en el primer trimestre del año ha registrado un encarecimiento del 12,2%, siendo esta su mayor subida en 18 años. La estadística, elaborada por el INE, acumula ya 44 trimestres de alzas interanuales consecutivas. Este aumento de los precios contrasta con el incremento del salario medio en España, que el pasado año creció un 2,4%. Esto significa que la capacidad de compra real de la mayoría de las personas se está reduciendo, porque el coste de acceso a una vivienda crece mucho más rápido que sus ingresos. Por tanto, ¿Qué está pasando para que la vivienda no deje de subir?
Desajuste oferta y demanda
El principal motivo se encuentra en el creciente desajuste entre la oferta y la demanda. Es decir, hay muchas más personas queriendo comprar que vivienda apta disponible en determinados mercados. En el caso de la obra nueva, la diferencia es todavía más preocupante, ya que la producción anual de viviendas en España apenas se acerca a las 100.000 unidades, una cifra que no cubre la demanda proyectada de 200.000 nuevos hogares anuales. Este déficit estructural contribuye de forma notable al aumento de los precios y según los expertos se mantendrá a lo largo de los próximos años, dificultando todavía más el acceso a la compraventa.
El aumento de los flujos migratorios es una de las principales causas que están llevando a un crecimiento de los hogares en España, más allá del cambio de estructura en las familias, con un aumento notable de los divorcios, que en 2024 crecieron el 3,6%. Esta nueva demanda se focaliza en zonas urbanas, pero también en zonas costeras, donde ya hay una elevada demanda del comprador internacional, lo que incrementa la presión sobre el mercado y empuja los precios hacia arriba.
Por otro lado, también están creciendo en nuestro país el número de hogares unipersonales, una tendencia que se ha intensificado en las últimas décadas y que continuará en el futuro próximo.
Según los últimos datos del INE, al inicio de 2024 había en España más de 5,4 millones de personas viviendo solas, lo que representaba el 28,1% de los hogares. Este porcentaje ha aumentado respecto al 27% registrado en 2021. El INE proyecta que, para 2039, los hogares unipersonales alcanzarán los 7,7 millones, representando el 33,5% del total, superando a los hogares de dos personas (31,3%) Esto implicará un incremento del 41,9% respecto a 2024.
Baja el precio de las hipotecas
Este desajuste entre la oferta y la demanda también se ha visto afectado por la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), ya que esta tiene un impacto directo en las condiciones hipotecarias en España. Así, desde mediados de 2024, el BCE ha implementado una serie de recortes en los tipos de interés, situándolos en el 2%, el nivel más bajo desde principios de 2023 . Esta reducción ha abaratado el coste de la financiación, facilitando el acceso al crédito tanto para empresas como para hogares.
De este modo, el tipo medio de las hipotecas a tipo fijo ha pasado del 3,45% en enero de 2024 al 2,70% en enero de 2025. Esto ha permitido a los compradores de vivienda acceder a préstamos más asequibles, incrementando la demanda en el mercado inmobiliario.
Estas condiciones traducidas a un caso concreto supondrían que para un préstamo de 150.000 euros a 30 años, la cuota mensual ha disminuido de 669 euros a 608 euros, lo que representa un ahorro anual de aproximadamente 732 euros.
Este alivio financiero ha incentivado a más personas a adquirir vivienda, aumentando la presión sobre los precios, especialmente en zonas con alta concentración de población y demanda extranjera, como las grandes ciudades y las islas.
Falta de suelo
La falta de suelo disponible para construir nueva vivienda es otro de los factores que están impactando de lleno en la subida de los precios. En este sentido, desde el sector llevan años reclamando una mayor agilidad urbanística y cambios legislativos que permitan que los planes urbanísticos no caigan en saco roto por simples defectos de forma, como acaba de suceder con el caso de Valgrande, en Alcobendad (Madrid). Este tipo de golpes suponen una barrera muy grande a la entrada de capital interesado en el desarrollo de suelos, ya que se trata de un negocio con alto riesgo al tener que enfrentar gran incertidumbre en los plazos.
Subida de los precios de construcción
Por otro lado, el incremento de los precios de construcción, han sido otra factor relevante en el encarecimiento de la vivienda. Así, el encarecimiento de los materiales y la mano de obra ha elevado los costes de construcción en España, repercutiendo directamente en el precio final de la vivienda nueva. Según datos de ACR, los costes directos de construcción en edificación residencial aumentaron un 4,2% en 2024, acumulando una subida cercana al 40% desde 2020.
Estos incrementos se deben a factores como la escasez de profesionales cualificados, el aumento de la demanda de personal y el encarecimiento de materiales clave como el hormigón, el acero corrugado y los morteros de cemento.
Aunque el coste de construcción representa entre el 30% y el 40% del precio final de una vivienda nueva, los aumentos en los materiales pueden trasladarse al precio final, incrementándolo entre un 3% y un 5% .
¿Cuántos años va a subir el precio de la vivienda?
Con este panorama, las grandes promotoras esperan que los precios de la vivienda sigan subiendo, al menos, de 3 a 4 años a un ritmo destacado, si bien, no tan elevado como el actual. Además, no esperan que pasado este ciclo expansivo la vivienda de obra nueva registre caídas de precio, más bien, apuestan por una estabilización de los mismos, ya que en el caso de la obra nueva la presión sobre la oferta es todavía mayor.
¿Hay burbuja?
Pese a la subida desmedida de los precios y a que el esfuerzo "el fuerte ritmo de encarecimiento de la vivienda responde a una combinación de demanda sólida, condiciones hipotecarias más favorables y escasez de oferta", analiza María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, quien, sin embargo, descarta que estemos próximos a la burbuja inmobiliaria "ya que las condiciones financieras siguen siendo prudentes y se mantienen dentro de los criterios de solvencia exigidos por las entidades".
Así, aunque el precio de la vivienda en España ha experimentado un fuerte aumento, los expertos coinciden en que esta subida no responde a una burbuja inmobiliaria como la que se vivió en la crisis de 2008. En primer lugar por que este encarecimiento se baja en fundamentos reales como los que se han expuesto.
En segundo lugar hay un acceso al crédito más controlado y responsable. A diferencia de la burbuja anterior, las entidades financieras aplican criterios de concesión de hipotecas más estrictos y responsables, reduciendo el riesgo de impagos masivos. Además, aunque las condiciones hipotecarias son favorables, el endeudamiento se mantiene en niveles saludables.
Por otro lado, existe una ausencia de sobreoferta y especulación, mientras que durante la burbuja se caracterizaba por un exceso de promociones inmobiliarias que no tenían demanda real.