El mercado residencial en España atraviesa una época dorada con notable dinamismo tanto en cifras de compraventa como de precios, que alcanzan niveles históricos. Este escenario se ha convertido en el contexto más propicio para que se produzcan ofertas públicas de adquisición, fusiones y grandes operaciones corporativas en el sector promotor.
De hecho, el inmobiliario español es un suelo en el que los fondos y las grandes empresas pisan cada vez más firme. La tesis de inversión que hay detrás de esta cascada de operaciones, que suman más de 7.000 millones de euros en la última década, es la solidez que ha mostrado la demanda a lo largo de los últimos años, sorteando escollos como el Covid, la subida repentina de los tipos, y diversos conflictos geopolíticos.
El año pasado la compraventa de viviendas registró un incremento del 10,7% interanual, alcanzando un total de 506.867 transacciones, siendo esta la segunda cifra más alta desde que se dispone de registros, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este auge se ha visto reflejado especialmente en la vivienda de obra nueva, que experimentó un crecimiento del 23,4% en 2024, con 135.052 operaciones, la cifra más alta desde 2013 (el nuevo ciclo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria).
Este repunte se debe a una combinación de factores, entre los que destacan la alta demanda, la escasez de oferta y la mejora en las condiciones de financiación.
En paralelo, los precios de la vivienda también han mostrado una tendencia alcista imparable. El precio medio del metro cuadrado alcanzó los 2.271 euros en diciembre de 2024, lo que representa un incremento del 11,2% respecto al mismo mes del año anterior. Este aumento es aún más pronunciado en la vivienda de obra nueva, cuyo precio subió un 7,6% en 2024, situándose en 2.528 euros por metro cuadrado.
Además, los expertos estiman que la vivienda seguirá encareciéndose presionada por la escasez de oferta, incapaz de absorber la robusta y creciente demanda. Esa coyuntura se traducirá en un aumento de precios que los analistas del sector sitúan en una horquilla de entre el 4% y el 10%.
Estas cifras dan lugar a un contexto favorable para la consolidación empresarial en el sector, con importantes operaciones de fusión y adquisición que buscan aprovechar las sinergias y fortalecer la posición competitiva en un mercado en expansión.
Grandes operaciones
La intención de compra de Aedas por parte de Neinor en alianza con Apollo es la última prueba del apetito del capital institucional. La promotora presidida por Borja García-Egotxeaga ha recibido el respaldado del fondo neoyorquino para llegar a un acuerdo para adquirir la totalidad del otro gran player del mercado.
La operación, valorada entre 1.000 y 1.100 millones de euros, busca consolidar a Neinor como la mayor promotora residencial de España, con una cartera conjunta de suelo para más de 40.000 viviendas. Con estos terrenos, la nueva Neinor se situaría muy por delante de Metrovacesa, la siguiente más grande, con suelo para 27.000 unidades.
Con la operación Neinor (participada por Stoneshield, Orion y Adar Capital), se daría salida Castlelake (79%). El fondo estadounidense contrató el pasado año a Deutsche Bank y Goldman Sachs para lanzar un proceso de desinversión ordenado que facilitara su salida de la promotora, en la que el próximo año iba a cumplir una década.
De hecho, la salida de Castlelake no responde ni al rendimiento operativo de Aedas, que acaba de presentar unos resultados con cifras históricamente altas, ni a la situación del sector inmobiliario en España, ya que ambos son positivos. Su decisión de vender atiende al modelo de negocio propio de este perfil de inversores, con la particularidad de que la firma estadounidense trabaja con unos plazos más largos que otros inversores que también han apostado por el ladrillo en España, como es el caso de Värde (accionista de Vía Célere) o Oaktree (accionista de Culmia).
Para llevar a cabo la operación, Neinor creará una joint venture con Apollo, y aunque todavía no es público el porcentaje de participación de cada una de las empresas, fuentes del sector apuntan que será el fondo el socio mayoritario de esta sociedad conjunta. Una vez cerrado un acuerdo con Castlelake, para poder hacerse con la promotora, Neinor y Apollo tendrán que lanzar una OPA (operación pública de adquisición) por la totalidad de la compañía, ya que el fondo cuenta con el 79% de las acciones de Aedas.
Al cierre de la jornada de ayer Aedas tenía un valor de 1.188 millones de euros, después de que sus acciones subieran un 0,55% situándose en los 27,20 euros. Este precio está un 8,8% por encima de los 25 euros que ofrecen Neinor y Apollo.
Aunque la última de las grandes operaciones antes de conocerse esta ha estado centrada en el sector retail, hasta la fecha Neinor y Aedas han sido las dos compañías más activas en el mercado promotor. Así, a finales del pasado año Neinor fue protagonista al cerrar un acuerdo con Bain Capital para hacerse con el 10% de Habitat, otra de las grandes compañías del sector residencial, por 31 millones de euros. El acuerdo, además, supuso que Neinor asumía la gestión tanto de la plantilla como de la cartera de suelos de Habitat, que sumaba una capacidad para 8.000 unidades.
En este sentido, el mercado descuenta que sucederá lo mismo con el caso de Aedas, y que por tanto, la en la joint venture formada por Neinor y Apollo, el fondo tendrá un papel financiero, mientras que Neinor tendrá una participación mucho menor y asumirá la gestión operativa de Aedas, cobrando comisiones por esta labor.
Además de Habitat, en 2021 Neinor se hizo con Quabit, en una operación de fusión por absorción mediante canje de acciones, que supuso valorar la totalidad de la empresa presidida por aquel entonces por Félix Abánades en unos 62 millones de euros. Con esta operación, Neinor logró hacerse con un banco de suelo para más de 7.000 viviendas, el 65% del cual era finalista.
Aedas, por su parte, el mismo año, cerró la compra de Aurea, propiedad hasta entonces de ACR Grupo, por un coste total de 53,7 millones de euros, lo que supuso la inyección de una selección de suelos y proyectos en curso para un total de 679 viviendas. Si bien, la operación de concentración más reciente de la compañía capitaneada por David Martínez ha sido la compra de Priesa (Inmobiliaria Espacio).
Así, el pasado verano adquirió esta compañía propiedad de Grupo Villar Mir por 50 millones. Esta operación, otorgó a la promotora de Castlelake suelo para 1.400 viviendas.
El protagonismo de Slim
Si alguien ha estado activo en los últimos años en el inmobiliario español ha sido Carlos Slim. El magnate mexicano, propietario también de otros negocios como la operadora de telefonía América Móvil o incluso el club de fútbol Oviedo en España, ha realizado varias ofertas públicas y recientemente se ha propuesto dar peso e impulsar a su promotora Realia.
La compañía ha convocado una Junta General ordinaria de Accionistas para el 23 y 24 de junio de 2025, donde se someterá a aprobación la fusión por absorción inversa de FCyC por parte de Realia en una operación que puede ascender a 704 millones de euros.
La operación, "busca simplificar la estructura del grupo empresarial Inmocemento y mejorar la competitividad de Realia en el sector inmobiliario", explicó la compañía. Concretamente, apuntó que "la fusión dotará a la compañía de una mayor capitalización y balance, con una mejor visibilidad y reconocimiento de su marca, así como de una mayor capacidad de competir en el sector inmobiliario nacional e internacional, pudiendo beneficiarse también de una diversificación de la actividad de negocio y de las diferentes tipologías de activos que pasarían a integrar el patrimonio de Realia".
La operación más sonada de Slim se remonta a 2015, cuando lanzó una opa competidora frente a Hispania por Realia. Lo hizo a través de Inmobiliaria Carso, que controla el propio Slim y que previamente había firmado un acuerdo con la extinta Bankia para adquirir su participación en Realia (24,95% del capital), lo que ya le daba algo de ventaja en el proceso. Aquella oferta, sin embargo, recibió muy poca adhesión y el rechazo de los consejeros y la propia Realia, que no aceptaron la oferta.
Su negativa se trasladó después de que el banco de inversión Nomura, contratado por Realia, emitiera una fairness opinion en la que indicaba que "la contraprestación ofrecida a los accionistas de la sociedad mediante la oferta no es razonable (fair) para los accionistas desde la perspectiva financiera".Esta primera ofensiva, sin embargo, no fue óbice para que Slim probara suerte un año después y lanzase una segunda opa sobre el 100% de Realia a un precio de 0,80 euros por acción. En esta ocasión, lo hizo tras haber superado el 30% de la inmobiliaria después de una ampliación de capital en la inmobiliaria por 147 millones de euros.
La tercera ofensiva del magnate mexicano llegó desde FCC y se dirigió a Metrovacesa. Su opa se dirigía sobre el 24% del capital social de la compañía, cuyo consejero delegado es Jorge Pérez de Leza, por 283,93 millones de euros. La meta de Slim era alcanzar el 29,4% del capital.
Sector 'retail'
La última gran opa comunicada en el sector es la que lanzó Helios RE (62,5% por Hines y un 37,5% por Grupo Lar) por la socimi Lar España, que fijó inicialmente un valor de 679 millones de euros. Finalmente Helios ha desembolsado 625 millones en esta operación.
Se trata de una cifra significativa pero todavía lejos del récord que fijó el gigante Blackstone cuando ofertó 1.662 millones por Hispania. Aquella opa, que se tradujo posteriormente en una exclusión de bolsa de la socimi española, se dirigió a un total de más de 91 millones acciones representativas del 83,44% del capital y llevó a Alzette Investment, vehículo creado por el grupo inversor con motivo de la opa, a incrementar su precio a 18,25 euros por título.
La segunda gran operación hasta la fecha sigue siendo la protagonizada por Colonial por la francesa Axiare, socimi especializada en alquiler de oficinas en Madrid. La inmobiliaria catalana, que ya controlaba el 29% de la empresa, ofreció una prima del 13% sobre el último precio de las acciones en bolsa y recalcó que se trataba de una oferta "voluntaria". Esta operación se situó en los 1.041 millones de euros.
