Neinor se lanza a por Aedas para convertirse en la mayor promotora de España en la que será la gran operación del sector este año. La compañía participada por Stoneshield y Orion ha sellado una alianza con Apollo para hacerse con su principal competidor: Aedas Homes.
Así, Neinor se encuentra en negociaciones avanzadas con Castlelake, propietario de Aedas, para hacerse con la promotora que dirige David Martínez, según ha adelantado Bloomberg y ha podido confirmar elEconomista.es.
La operación se estaría negociando con un descuento sobre la cotización de Aedas en el momento de conocerse la operación (29,3 euros) del entorno del 15%, lo que implica que la transacción podría rondar entre los 1.000 y 1.100 millones de euros. Pese al descuento, el precio al que se está negociando la transacción, que es de 25 euros por acción, elevaría la operación hasta la cifra que se había fijado como objetivo Castlelake. En el último año, los títulos de Aedas han logrado revalorizarse un 39%, lo que ha favorecido que el fondo pueda ejecutar su salida al precio deseado.
Castlelake contrató el pasado año a Deutsche Bank y Goldman Sachs para lanzar un proceso de desinversión ordenado que facilitara su desinversión de la promotora, en la que el próximo año iba a cumplir una década. Para llevar a cabo la operación, Neinor creará una joint venture con Apollo, y aunque todavía no es público el porcentaje de participación de cada una de las empresas, fuentes del sector apuntan que será el fondo el socio mayoritario de esta sociedad conjunta.
Una vez cerrado un acuerdo con Castlelake, para poder hacerse con la promotora, Neinor y Apollo tendrán que lanzar una OPA (operación pública de adquisición) por la totalidad de la compañía, ya que el fondo cuenta con el 79% de las acciones de Aedas. Al cierre de la jornada de ayer Aedas tenía un valor de 1.230 millones de euros, después de que sus acciones cayeran un 4,74% al conocerse la noticia, situándose en los 28,15 euros.
El papel protagonista de Neinor en la operación, en la que también aportará capital, será el de asumir la gestión de Aedas, replicando de algún modo la fórmula que siguió con Habitat. En este caso, Neinor compró a Bain Capital el 10%de su promotora, pero asumió la gestión total de la misma, integrando a parte de la plantilla y cobrando unas comisiones por la gestión de la operativa de la compañía. Según las misma fuentes, Neinor y Apollo podrían excluir a Aedas de bolsa.
Con esta alianza Neinor y Apollo han logrado avanzar en el proceso de compra de la compañía después de que se cayera la operación que estaba negociando Starwood hace unos meses, tras recibir la negativa de su comité a la adquisición de Aedas.
El precio de 25 euros que ofrecen está en línea con el promedio del último año de la cotización de Aedas, que se sitúa en 25,45 euros por acción, si bien, supone un descuento del 14% respecto al precio objetivo medio que ven los bancos de inversión y que es de 29,30 euros.
Concretamente, la recomendación más baja de los analistas es de Citi y se sitúa en 24,05 euros. La siguiente más baja sería la de Renta4, que fija el precio objetivo de Aedas en 27,6 euros, mientras que la más alta es la de Bestinver Securities, que ve a la promotora en 33,15 euros.
La salida de Castlelake no responde ni al rendimiento operativo de Aedas, ni a la situación del sector inmobiliario en España, ya que ambos son positivos. Su decisión de vender atiende al modelo de negocio propio de este perfil de inversores, con la particularidad de que la firma estadounidense trabaja con unos plazos más largos que otros inversores que también han apostado por el ladrillo en España, como podrían ser Orion (accionista de Neinor) o Värde (accionista de Vía Célere).
En caso de que Neinor y Apollo logren sellar el acuerdo para adquirir Aedas, la compañía resultante dará lugar a la mayor promotora cotizada de este país. Pese a que Neinor no asuma en su balance todos los activos de Aedas, si se encargaría de la gestión y por tanto, aunque sea bajo otro modelo operativo más centrado en el servicio a terceros, formato al que está virando en los últimos años el sector promotor, Neinor sumaría una cartera de suelo conjunta que superaría las 40.000 unidades. Por detrás quedaría Metrovacesa, que hasta la fecha es la promotora con una mayor bolsa de suelo, con capacidad para 27.500 unidades, siendo este el dato al cierre de 2024.
