Es unánime. El precio de la vivienda seguirá subiendo en 2025 presionado por la escasez de oferta, incapaz de absorber la robusta y creciente demanda. Esa coyuntura se traducirá en un aumento de precios que los expertos sitúan en una horquilla de entre el 4% y el 10%.
Las previsiones más conservadoras están firmadas por Caixabank y Bankinter, que proyectan un aumento nominal del valor de las casas del 4,1% y 4%, respectivamente, por encima de la inflación. Este incremento está apoyado en la mejora de las perspectivas económicas, un mercado laboral fuerte y en la bajada de los tipos de interés que el Banco Central Europeo (BCE) comenzó a ejecutar el pasado mes de julio.
En este contexto, la entidad catalana no descarta que la subida de precios sea mayor que la pronosticada. "Cabe destacar que la situación expansiva del mercado inmobiliario y la buena marcha de la economía española hacen que los riesgos de un aumento de los precios de la vivienda más rápido de lo esperado en nuestro escenario central no sean negligibles", explica el informe el Mercado inmobiliario español 2024-2025: en modo expansivo.
Precisamente, BBVA Research proyecta un alza de precios superior. "El avance se situará entre un 5,5 % y un 6,0% tanto en 2024 como en 2025, mayor en las ciudades donde los desequilibrios sean más acuciantes", recoge el informe Situación España publicado en octubre. En la misma línea caminan las previsiones del portal inmobiliario idealista que pronostica un encarecimiento del 10% a cierre del presente ejercicio, una tendencia que se mantendrá para el próximo año y que obligará a las familias a destinar un porcentaje más elevado de sus ingresos al pago de la vivienda, superando en cada vez más lugares la recomendación de no sobrepasar un tercio de los ingresos.
De todos los pronósticos, el que arroja cifras más elevadas es el elaborado por la Universidad de Barcelona (UB) y Forcadell, que sitúa en un 10% el incremento precios para el próximo año. Los potenciales propietarios tendrán que hacer mayor esfuerzo económico si aspiraran a comprarse una vivienda de obra nueva, que podría encarecerse un 15% en algunas ubicaciones.
Además, y en el caso de que la economía española mantenga su crecimiento actual, los responsables del informe Forcadell-UB 2024 anticipan que el mercado residencial vivirá "una larga etapa expansiva" y se desatará una "guerra hipotecaria" que permitirá a muchos hogares adquirir una vivienda. Los expertos descartan la aparición de una nueva burbuja inmobiliaria al considerar que habrá un mayor control del riesgo por parte de las entidades financieras.
Más compraventas
El abaratamiento de la financiación ya está impactando directamente en la actividad del mercado residencial y lo seguirá haciendo en los próximos meses. Como ejemplo, los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) confirmaron que la compraventa de viviendas se disparó un 41% en septiembre, hasta las 61.887 operaciones. Fue el mayor incremento desde agosto de 2021 y la cifra más alta de transacciones desde julio de 2007, cuando se superaron las 63.000 firmas. De cara a 2025, desde la Universidad de Barcelona y Forcadell vaticinan que se formalizarán 825.000 operaciones, un dato que rozará el registrado en 2007, en el boom inmobiliario. "Será un año inolvidable", apuntan.
En cambio, hay previsiones más conservadoras, como las del BBVA que pronostica 700.000 operaciones, mientras que Caixabank Research lo rebaja a 577.000 transacciones. Por su parte, idealista no espera grandes incrementos. "Terminaremos el año en el entorno de las 600.000 viviendas vendidas, lo que supondrá una ligera subida frente a lo registrado en 2023. No es previsible que durante el próximo año se experimente un significativo aumento del número de operaciones, entre otros motivos por la constreñida oferta disponible, aunque la llegada de producto que se está actualmente construyendo puede mejorar ligeramente el dato de viviendas vendidas".
Los visados
Por el lado de la oferta, los últimos datos sobre visados de obra nueva confirman una mayor actividad residencial. Es más, desde BBVA Research anticipa "un incremento" en el número de viviendas que llegarán al mercado durante los próximos dos años, gracias a que el encarecimiento de los precios, las perspectivas de crecimiento de la demanda y una mayor estabilidad en la evolución de los costes de las empresas promotoras estarían incentivando el avance de la construcción residencial. El informe destaca que el número de visados de vivienda nueva ha pasado de un promedio de 9.125 al mes en 2023 a 10.830 durante los primeros siete meses de 2024. "Esto apunta a un aumento de las viviendas en ejecución del 9% en 2025". Como consecuencia, se prevé que la inversión en construcción de vivienda registre una aceleración en las cuentas nacionales y pase de crecer un 1% en 2024 y un 4% en 2025.
Para Franciso Iñareta, portavoz de idealista, la escasez de oferta se explica por la "la criminalización de la construcción de vivienda en los últimos años, la falta de previsión en el desarrollo del suelo, la ausencia de diálogo político que busque soluciones o el ruido populista alrededor de la vivienda". A esos elementos se suman los laberintos burocráticos, la importante carestía de mano de obra y la desaparición de constructoras y empresas especializadas.
Hay que recordar que, según estimaciones del Banco de España, el país tiene un déficit de 600.000 viviendas hasta 2025 para equilibrar el mercado. Este déficit se explicaría, entre otro motivos, por la falta de suelo para construir y se concentraría en cinco provincias del país: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante. Otros motivos que justifican la falta de viviendas, según el informe, son el incremento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada, el progresivo envejecimiento de los ocupados en la construcción y el déficit de formación profesional, así como la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y la promoción de nuevo suelo urbano.
Asimismo, el servicio de estudios del banco alerta de que los incrementos de precios que se sitúen consistentemente por encima del de la renta de los hogares jóvenes pueden suponer un "cuello de botella al crecimiento, desincentivando la llegada de capital humano y creando tensiones sociales". Un análisis que también comparte Caixabank, que sostiene que el problema de accesibilidad de la vivienda puede acabar generando efectos económicos y sociales adversos a medio y largo plazo. "En particular, la dificultad de acceso a una vivienda puede afectar a decisiones vitales como la natalidad, la movilidad geográfica de los trabajadores y la acumulación de capital humano, entre otros".
El nivel más alto desde 2009
Hacía más de 15 años (mediados 2009) que el precio de la vivienda no alcanzaba el nivel en el que se encuentra en la actualidad. El valor de las casas subió un 5,7% entre abril y junio, hasta los 1.895,6 euros/m2. El incremento fue del 1,6% si se compara con los tres meses anteriores. Son los últimos datos difundidos por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana que certificaron que este es el cuarto trimestre consecutivo por encima de la barrera de los 1.800 euros.
Por territorios, los incrementos fueron generalizados de un año a otro en todas las comunidades autónomas, aunque destaca la evolución de de Baleares (8,3%), Andalucía (7,5%), Comunidad de Madrid (7,4%), Murcia (6,6%), Navarra (6,1%), Cataluña (5,3%), Castilla-La Mancha y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla (5,1%, respectivamente).